Xin chào Luật sư. Tôi là Quang Đạt, hiện là chủ dãy nhà trọ sinh viên tại Thành phố Đà Nẵng. Tôi mới xây dựng và hoàn thiện xong nhà trọ giá rẻ cho sinh viên cách đây 02 tuần và trong 01 tuần tới mới có ý định đăng thông tin lên để quảng bá. Đã có nhiều người đến hỏi và có ý định thuê nên tôi hẹn họ trong 01 tuần tới hãy dọn đồ đến để ký hợp đồng thuê nhà. Hiện tại, tôi vẫn đang tìm hiểu thêm thông tin về trách nhiệm của người cho thuê nhà khi ký hợp đồng? Vậy, Luật sư có thể tư vấn cho tôi về vấn đề này? Tôi xin chân thành cảm ơn.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi, để giải đáp thắc mắc của bạn về: Trách nhiệm của người cho thuê nhà khi ký hợp đồng thuê nhà. Cũng như các vấn đề pháp lý liên quan đến vấn đề này hãy cùng tham khảo qua bài viết dưới đây của chúng tôi nhé!
Căn cứ pháp lý:
- Luật nhà ở 2014
- Bộ luật dân sự 2015
- Luật Kinh doanh bất động sản
Hợp đồng thuê nhà là gì?
Tại Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về khái niệm hợp đồng thuê nhà như sau:
“Điều 472. Hợp đồng thuê tài sản
Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Dựa vào quy định trên, hợp đồng thuê nhà được xác định là hợp đồng thuê tài sản, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Những điều cần lưu ý khi ký hợp đồng thuê nhà?
Người thuê nhà và bên cho thuê khi lập hợp đồng cần nêu rõ các điều khoản về trách nhiệm sửa chữa, điều chỉnh giá thuê, yêu cầu bồi thường,…; nhằm tránh phát sinh những rủi ro không đáng có.
Điều 121 Luật Nhà ở 2014 đã quy định rất rõ về các thành phần trong hợp đồng thuê nhà ở. Do đó; các bên khi thuê; hoặc cho thuê nhà phải lập hợp đồng bằng văn bản và đảm bảo đầy đủ nội dung theo quy định của luật.
Trong hợp đồng cho thuê nhà ở phải có thông tin đầy đủ của bên thuê và cho thuê; mô tả đặc điểm nhà cho thuê: diện tích sử dụng chung, riêng, mục đích sử dụng…; giá thuê; thời hạn thuê; phương thức thanh toán; thời gian giao nhận nhà; phương thức bảo trì, sửa chữa nhà.
Hợp đồng phải làm rõ quyền và nghĩa vụ của các bên; các cam kết và thỏa thuận khác; thời điểm có hiệu lực của hợp đồng; ngày, tháng, năm ký kết; chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên; nếu là tổ chức, phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
Khi lập hợp đồng; chủ nhà cần cung cấp cho bên thuê một số giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở; để từ đó đảm bảo an toàn cho người thuê nhà. Hai bên không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng. Tuy nhiên trên thực tế; các bên nên và cần thực hiện công chứng, chứng thực để đảm bảo tính pháp lý.
Trách nhiệm của người cho thuê nhà khi ký hợp đồng thuê nhà
Căn cứ điều 477 Bộ luật Dân sự 2015; chủ nhà có nghĩa vụ phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thoả thuận; phù hợp với mục đích của người thuê trong suốt thời gian ký hợp đồng.
Nếu nhà ở, thiết bị hỏng hóc trong thời gian người thuê sử dụng; chủ nhà phải có trách nhiệm chính trong sửa chữa; trừ những hư hỏng nhỏ mà người thuê có thể tự khắc phục.
Với điều kiện điều chỉnh giá thuê nh;chủ nhà có thể tăng hoặc giảm giá khi được người thuê chấp thuận.
Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật (khoản 2 điều 129 Luật Nhà ở 2014).
Nếu thỏa thuận cũ hết hiệu lực; chủ nhà có quyền điều chỉnh giá thuê khi gia hạn hợp đồng hoặc ký hợp đồng mới.
Theo đó; khi lập hợp đồng; bên cho thuê cần làm rõ các điều khoản về yêu cầu bồi thường để đảm bảo lợi ích. Chủ nhà có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại; khi người thuê trả lại tài sản bị giảm sút giá trị so với ban đầu; trừ hao mòn tự nhiên.
Nếu người thuê chậm trả tài sản thuê so với thời gian ký trong hợp đồng; chủ nhà có thể yêu cầu trả lại tài sản và tiền thuê trong thời gian phát sinh. Nếu có thỏa thuận; người thuê phải trả tiền phạt vi phạm do chậm trả tài sản thuê.
Một trong hai bên có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu bên còn lại không thực hiện; thực hiện không đúng các cam kết; hoặc có các hành vi vi phạm khác gây ra thiệt hại; mà không quy định trong hợp đồng.
Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà như thế nào?
Nghĩa vụ của người cho thuê nhà
– Giao nhà theo thỏa thuận trong hợp đồng và hướng dẫn bên thuê sử dụng nhà, công trình xây dựng theo đúng công năng, thiết kế;
– Bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà trong thời hạn thuê;
– Bảo trì, sửa chữa nhà; nếu bên cho thuê không bảo trì, sửa chữa nhà, công trình xây dựng mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường;
– Không được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng, trừ trường hợp được bên thuê đồng ý chấm dứt hợp đồng;
– Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
– Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước;
– Các nghĩa vụ khác quy định trong hợp đồng.
Quyền của người cho thuê nhà
Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, bên cho thuê nhà có những quyền sau:
– Yêu cầu bên thuê nhận nhà theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;
– Yêu cầu bên thuê thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng;
– Yêu cầu bên thuê bảo quản, sử dụng nhà theo thỏa thuận trong hợp đồng;
– Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại hoặc sửa chữa phần hư hỏng do lỗi của bên thuê gây ra;
– Cải tạo, nâng cấp nhà, công trình xây dựng cho thuê khi được bên thuê đồng ý nhưng không được gây ảnh hưởng cho bên thuê;
– Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định của pháp luật;
– Yêu cầu bên thuê giao lại nhà, công trình xây dựng khi hết thời hạn thuê; trường hợp hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì chỉ được lấy lại nhà, công trình xây dựng sau khi đã thông báo cho bên thuê trước 06 tháng.
– Các quyền khác đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà.
Quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà như thế nào?
Nghĩa vụ của bên thuê nhà
Bên thuê nhà có các nghĩa vụ sau đây:
1. Sử dụng nhà đúng mục đích đã thoả thuận;
2. Trả đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn đã thoả thuận;
3. Giữ gìn nhà, sửa chữa những hư hỏng do mình gây ra;
4. Tôn trọng quy tắc sinh hoạt công cộng;
5. Trả nhà cho bên cho thuê theo đúng thoả thuận.
Quyền của bên thuê nhà
Bên thuê nhà có các quyền sau đây:
1. Nhận nhà thuê theo đúng thoả thuận;
2. Được đổi nhà đang thuê với người thuê khác, nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;
3. Được cho thuê lại nhà đang thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;
4. Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thoả thuận với bên cho thuê, trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà;
5. Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà đang cho thuê trong trường hợp nhà bị hư hỏng nặng.
6. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà theo quy định của pháp luật
Quyền, nghĩa vụ của những người thuộc bên thuê có tên trong hợp đồng thuê nhà ở
Những người thuộc bên thuê có tên trong hợp đồng thuê nhà có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với bên cho thuê và phải liên đới thực hiện các nghĩa vụ của bên thuê đối với bên cho thuê.
Bên cho thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng trong trường hợp nào?
Căn cứ Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 132 Luật Nhà ở 2014 thì trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, chủ nhà chỉ được quyền đơn phương chấm dứt và thu hồi nhà đang cho thuê nếu thuộc một trong 07 trường hợp sau đây:
- Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở.
- Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
- Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
- Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
- Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
- Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
- Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Trách nhiệm của người cho thuê nhà khi ký hợp đồng thuê nhà”. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Tư vấn Luật Đất đai với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ pháp lý như tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833102102.
Mời bạn xem thêm:
- Luật thuế nhà đất mới nhất có gì nổi bật năm 2023?
- Quy định về giao đất xây dựng nhà ở xã hội năm 2023?
- Đất không có đường đi có tách thửa được không quy định mới
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định, khi giao kết hợp đồng thuê nhà phải do các bên thỏa thuận và được lập thành văn bản. Vì những giao dịch liên quan đến bất động sản rất phức tạp nên việc lập văn bản là điều cần thiết, để khi xảy ra tranh chấp thì còn có cơ sở để xử lý, giải quyết.
Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Theo Điều 131 Luật nhà ở năm 2014, Hợp đồng thuê nhà được chấm dứt trong các trường hợp sau:
Trường hợp 1: Nhà thuê thuộc sở hữu nhà nước.
Trường hợp 2: Nhà thuê không thuộc sở hữu nhà nước khi phát sinh việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà sẽ được thực hiện khi đáp ứng một trong các trường hợp dưới đây:
Hợp đồng cho thuê nhà đã hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định được thời hạn cho thuê thì hợp đồng sẽ chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên chủ nhà thông báo cho bên thuê về việc hợp đồng đã hết giá trị.
Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;
Trường hợp 3: Nhà cho thuê không còn;
Trường hợp 4: Bên thuê nhà chết hoặc Tòa án có tuyên bố mất tích mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;
Trường hợp 5: Nhà cho thuê bị hư hỏng, tiềm tàng nguy cơ sập đổ hoặc ngôi nhà thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa của nhà nước hoặc quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác. Ở đây, bên cho thuê cần phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.
