Thưa luật sư, tôi mới mua một mảnh đất ở gần nhà bố mẹ tôi. Tôi hiện tại đang làm việc tại nước ngoài nên mua đất để sau khi về xây nhà, sau 1 thời gian ở nước ngoài thì tôi quyết định về quê để xây nhà mà mảnh đất tôi mua tôi vẫn chưa có đủ tiền để trả hết số tiền đó. Tôi muốn hỏi luật sư trong trường hợp này thì tôi có được dùng mảnh đất này để thế chấp vay ngân hàng được không? Nếu được thì thủ tục có khác so với lúc mình thế chấp vay ngân hàng như bình thường không? Luật sư có thể tư vấn Thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng gồm các thủ tục như thế nào? Tôi xin trân thành cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi; để giải đáp thắc mắc của bạn cũng như vấn đề: Thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng? Cụ thể ra sao Đây chắc hẳn là thắc mắc của rất nhiều người để giải đáp thắc mắc đó cũng như trả lời cho câu hỏi ở trên thì hãy cùng tham khảo qua; bài viết dưới đây của chúng tôi để làm rõ vấn đề nhé!
Căn cứ pháp lý:
Có nên bán nhà cho người mua vay ngân hàng không?
Trước khi quyết định có nên bán nhà cho người mua vay ngân hàng hay không, hãy cùng phân tích lợi ích và rủi ro khi bán nhà cho người mua vay ngân hàng.
Những lợi ích khi bán nhà cho người mua vay ngân hàng
Hợp đồng mua nhà 3 bên có sự tham gia của ngân hàng cho phép người mua tiếp cận được nguồn vốn từ ngân hàng ngay cả khi họ không có đủ 100% tiền nhà. Như vậy, người bán sẽ tiếp cận được nhiều khách hàng tiềm năng hơn, bao gồm cả nhóm khách hàng có đủ 100% tiền nhà và nhóm khách hàng chưa có đủ khả năng thanh toán.
Thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng có sự tham gia của ngân hàng nên thông tin được minh bạch, rõ ràng; tiến độ thanh toán giao dịch được đảm bảo an toàn, không lo ngại chuyện người mua thiếu tiền hay giam tiền.
Nhận tiền đảm bảo từ ngân hàng, không lo kiểm đếm phức tạp, mất thời gian, chưa kể tiền giả hay tiền rách thì bản thân người bán chưa chắc kiểm soát được. Không dừng lại ở đó, khi mang theo một số tiền mặt lớn bên người, bạn sẽ luôn phải đề cao cảnh giác tình trạng cướp giật.
Người bán được nhận tiền ngay trong tài khoản ngân hàng đứng tên mình, không cần lo ngại việc tìm nơi cất giữ số tiền quá lớn.
Một số vướng mắc khi bán nhà cho người mua vay ngân hàng
- Người bán sẽ không thể tiếp cận tiền bán nhà ngay lập tức mà khoản tiền này sẽ bị phong toả cho đến khi quá trình đăng bộ nhà đất được hoàn tất, thời gian chờ thường kéo dài từ 2 tuần tới 2 tháng.
- Có thể xảy ra vướng mắc trong quá trình cập nhật đăng bộ sang tên, chẳng hạn như nhà vướng tranh chấp, phải đo vẽ lại bản vẽ mới và cấp sổ mới mới được sang tên nằm ngoài kiểm soát của ngân hàng.
Thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng sẽ phát sinh thêm một số bước so với quy trình thông thường và người bán sẽ phải chờ một khoảng thời gian nhất định mới có thể tiếp cận khoản tiền bán nhà.
Giá tính thuế khi bán nhà cho người mua vay ngân hàng
Việc mua bán nhà đất mà bên mua vay ngân hàng bằng cách thế chấp chính căn nhà sắp mua không ảnh hưởng đến cách tính thuế chuyển nhượng nhà đất. Cơ sở để tính thuế thu nhập cá nhân và các loại thuế liên quan đến chuyển nhượng bất động sản sẽ căn cứ vào giá bán trên hợp đồng mua bán nhà đất có công chứng. Mức giá này do người mua và người bán tự thoả thuận với nhau mà không bị chi phối bởi ngân hàng.
Tuy vậy, trên thực tế, một số ngân hàng có thể kèm theo điều kiện để cho vay như sau: Giá chuyển nhượng phải có hợp đồng công chứng mua và bán, giá trị tối thiểu bằng hoặc lớn hơn khoản vay, thậm chí lớn hơn giá trị bất động sản thanh toán giao dịch trong thực tiễn. Điều này dẫn tới thuế chuyển nhượng nhà đất bị tính chênh lệch cao. Do vậy, cả bên bán và bên mua cần nắm vững thông tin, trao đổi kỹ lưỡng với nhân viên ngân hàng để giải quyết và xử lý tốt các vấn đề phát sinh như vậy.
Vậy có nên bán nhà cho người mua vay ngân hàng hay không còn phụ thuộc vào hoàn cảnh, nhu cầu của từng cá nhân. Trong trường hợp bạn muốn bán nhà nhanh, tiếp cận được nhiều khách hàng hơn và quá trình thanh toán được đảm bảo nhưng chưa cần tiền gấp thì có thể lựa chọn hình thức này. Nếu bán gấp do cần tiền để xây nhà, cho con đi du học hay để trả nợ ngân hàng mà lựa chọn bán nhà cho người mua vay ngân hàng thì cần cân nhắc mức độ rủi ro về thời gian nhận tiếp cận tiền bán nhà.
Thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng
Thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng
Bước 1. Phía khách mua làm hồ sơ vay vốn ngân hàng
Khách vay vốn cung cấp hồ sơ theo danh mục quy định của ngân hàng, bao gồm:
- Hồ sơ nhân thân: CMND/CCCD, sổ hộ khẩu hoặc KT2, giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận độc thân…
- Hồ sơ chứng minh mục đích vay vốn: Giấy đề nghị vay vốn, hợp đồng mua bán nhà, chứng từ nộp tiền các lần thanh toán, giấy chứng nhận quyền sở hữu và hồ sơ pháp lý của nhà đất dự định mua.
- Hồ sơ nguồn thu nhập trả nợ: Hợp đồng lao động, giấy xác nhận từ công ty, sao kê tài khoản ngân hàng 3-6 tháng gần nhất hoặc hồ sơ chứng minh thu nhập từ hoạt động kinh doanh.
Lưu ý, ngân hàng thường chỉ xét duyệt cho khách vay tối đa 70% giá trị hợp đồng, một số ngân hàng áp dụng hạn mức vay cao hơn, có thể từ 85-90% nhưng thủ tục xét duyệt vô cùng khắt khe hoặc lãi suất cho vay mua nhà cao hơn mặt bằng chung. Ngân hàng nhận hồ sơ, tiến hành thẩm định thông tin và thông báo cho vay với tường hợp đáp ứng đủ điều kiện.
Bước 2. Đặt cọc
Chuyên viên tư vấn kiểm tra giấy tờ bất động sản một cách chi tiết và hướng dẫn khách mua xem xét giấy tờ. Với hồ sơ hợp lệ, chuyên viên tư vấn kiểm tra các điều khoản trong hợp đồng cọc, phạt cọc, phương thức thanh toán, tiến độ thanh toán, thời gian ký hợp đồng mua bán công chức, thời gian bàn giao.
Khách mua tiến hành đặt cọc cho người bán trước thời điểm công chứng khoảng 7-15 ngày, số tiền cọc có thể là 30-100 triệu đồng hoặc tuỳ hai bên thoả thuận. Lưu ý, chủ nhà phải là người đứng tên trên hợp đồng mua bán gốc với chủ đầu tư mới được nhận cọc, nếu nhờ người khác thì cần có giấy ủy quyền hoặc giấy tờ chứng minh quan hệ.
Bước 3. Làm đơn chuyển nhượng
Ngay khi đặt cọc, chuyên viên tư vấn sẽ hướng dẫn các bên làm đơn chuyển nhượng. Cần lưu ý, địa chỉ khách mua trên đơn đề nghị chuyển nhượng phải là địa chỉ cập nhật mới nhất trên sổ hộ khẩu.
Người bán nộp toàn bộ hồ sơ gốc cho chủ đầu tư trong trường hợp nhà đất, căn hộ chưa ra sổ để lấy giấy hẹn. Sau khoảng 5 ngày, không kể ngày lễ, Tết, người bán quay trở lại lấy đơn đề nghị chuyển nhượng đã được chấp thuận bởi chủ đầu tư. Tiến hành photo 02 bộ hồ sơ gốc (01 bộ nộp cho cơ quan công chứng và 01 bộ nộp cho cơ quan thuế).
Bước 4. Ký hợp đồng công chứng
Sau khi lấy đơn đề nghị chuyển nhượng được chấp thuận thì 3 bên (bên bán, bên mua và ngân hàng) đi ký hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng. Trong hợp đồng bắt buộc phải có nội dung:
- Bên mua nhà chịu nghĩa vụ và trách nhiệm thanh toán giao dịch tiền mua nhà cho bên bán;
- Ngân hàng đồng ý chấp thuận cho người mua vay tiền mua nhà với tài sản đảm bảo chính là căn nhà đang được giao dịch;
- Ngân hàng có trách nhiệm mở tài khoản cho bên chủ nhà, chuyển số tiền bên mua vay vào tài khoản của chủ nhà nhưng phong toả khoản tiền này (tức là chủ nhà đã có tiền trong tài khoản nhưng chưa thể rút ra sử dụng).
Hồ sơ thủ tục công chứng:
- Pháp lý bên mua và bên bán: CMND/CCCD, sổ hộ khẩu (nếu trang cuối ghi thay đổi thì địa chỉ lấy theo trang cuối), giấy chứng nhận độc thân (không quá 6 tháng), giấy đăng ký kết hôn, giấy chứng nhận tài sản riêng, giấy chứng nhận cư trú hoặc hợp đồng lao động với người nước ngoài.
- Hồ sơ mua bán căn hộ bản gốc với chủ đầu tư.
Chuyên viên tư vấn nên liên hệ với phòng công chứng và ngân hàng để 2 bên tới làm thủ tục cho nhanh gọn và an toàn.
Bước 5. Đóng thuế thu nhập
Ngân hàng sẽ giữ toàn bộ giấy tờ và hồ sơ gốc. Bên ngân hàng và chuyên viên tư vấn đại diện chủ nhà đi đóng thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất. Các hồ sơ cần có bao gồm:
- Giấy uỷ quyền đóng thuế (công chứng);
- Bản sao hồ sơ gốc;
- Đơn đề nghị chuyển nhượng;
- Hợp đồng mua bán công chứng.
- Lấy giấy hẹn đóng tiền cho Kho bạc, từ 5-7 ngày không kể ngày nghỉ lễ, Tết.
Bước 6. Sau khi đóng thuế
Bên ngân hàng và chuyên viên tư vấn lên cơ quan thuế lấy giấy đóng tiền và qua kho bạc nộp tiền.
Lấy hoá đơn đỏ khi nộp ở kho bạc mang về, photo thêm 01 bản đưa lại cho cơ quan thuế bản photo. Lấy tờ thuế cơ quan thuế đưa và đưa tờ khai thuế gốc mang về đưa cho chủ nhà mới.
Bước 7. Chủ đầu tư xác nhận hoàn tất chuyển nhượng
Với trường hợp dự án chưa ra sổ, ngân hàng và chuyên viên tư vấn nộp toàn bộ hoá đơn đã đóng thuế cùng toàn bộ hồ sơ gốc cho bên phòng chuyển nhượng của chủ đầu tư để chủ đầu tư ra giấy xác nhận căn hộ đã được chuyển nhượng cho khách hàng mới, bên chủ đầu tư sẽ ra phiếu hẹn khoảng 10 ngày đưa cho khách mua đi nhận.
Trong trường hợp dự án đã ra sổ, người bán cầm hồ sơ đi đăng bộ hoặc có thể uỷ quyền cho môi giới đi nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên quận/huyện.
Bước 8. Ngân hàng giải ngân cho chủ cũ
Sau khi chủ đầu tư ra giấy xác nhận chuyển nhượng cho khách mua mới hoặc khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất được sang tên cho người mua, người mua sẽ công chứng hồ sơ vay (tại ngân hàng). Nhân viên tín dụng sẽ đi đăng ký thế chấp tại Phòng Tài nguyên quận/huyện, cập nhật trang bổ sung là đã thế chấp ngân hàng, quá trình này diễn ra khoảng 3-5 ngày. Sau đó, ngân hàng sẽ mở phong tỏa tài khoản cho chủ nhà và chủ nhà có thể rút toàn bộ số tiền ra sử dụng bình thường..
Mời bạn xem thêm:
- Hủy sổ đỏ cấp sai như thế nào?
- Cách tính thuế khi sang tên sổ đỏ năm 2022
- Thủ tục sang tên sổ đỏ theo thừa kế năm 2022
Thông tin liên hệ
Trên đây là các thông tin của Tư vấn luật đất đai về “Thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng?” theo pháp luật hiện hành. Ngoài ra nếu bạn đọc quan tâm tới vấn đề như tư vấn soạn thảo mẫu đặt cọc mua bán nhà đất theo quy định thì có thể tham khảo và liên hệ tới Tư vấn luật đất đai để được tư vấn, tháo gỡ những khúc mắc một cách nhanh chóng.
Liên hệ hotline: 0833.101.102
Câu hỏi thường gặp:
Chuẩn bị hồ sơ vay:
Về cơ bản, hồ sơ vay vốn sẽ bao gồm các giấy tờ cơ bản sau:
Hồ sơ nhân thân:
CMND/Hộ chiếu;
Hộ khẩu hoặc KT3;
Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân: Đăng ký kết hôn hoặc Giấy xác nhận độc thân, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân… (các giấy tờ này nếu không có sẽ thì Quý khách cần ra UBND phường/xã (nơi đăng ký hộ khẩu thường trú) để xin.
Hồ sơ chứng minh mục đích sử dụng vốn:
Giấy đề nghị vay vốn (theo mẫu sẵn của Ngân hàng);
Hợp đồng mua bán nhà;
Chứng từ nộp tiền các lần đã thanh toán vốn tự có;
Giấy chứng nhận quyền sở hữu & hồ sơ pháp lý của nhà đất dự định mua.
Sản phẩm cho vay mua bất động sản của ngân hàng mang đến vô vàn lợi ích thiết thực cho khách hàng có nhu cầu mua để ở hay mua để đầu tư sinh lời. Theo đó, khách hàng được vay số vốn lên tới 70% giá trị lô đất với thời hạn cho vay lên đến 25 năm. Việc trả nợ ngân hàng hoàn toàn chủ động. Áp lực tài chính cũng không còn là vấn đề đáng ngại. Bên cạnh đó, khách hàng cũng có thể vay ngân hàng mua bất động sản với phương án thế chấp tài sản của người thân. Khách hàng muốn vay vốn ngân hàng cho mục đích đầu tư bất động sản cần đảm bảo những điều kiện dưới đây:
– Bên Mua và Bán đồng ý mua bán đồng thời chốt phương thức thanh toán là bên mua thanh toán cho bên bán số tiền 30% giá trị tài sản, 70% vay Ngân hàng, tài sản thế chấp chính là căn nhà hai bên giao dịch.
– Bên Mua đưa sổ cho Ngân hàng thẩm định. Ngân hàng thuê công ty thẩm định giá độc lập đi định giá -> thống nhất cho vay sau khi trình hồ sơ (Thời gian thương là 7 ngày làm việc).
– Ngân hàng ra thông báo cho vay 70% để người bán thấy tin tưởng. Công văn có mộc đỏ người chịu trách nhiệm duyệt hồ sơ. (Giám đốc Chi nhánh hoặc người được uỷ quyền).
– Bên Mua và Bán cọc tiền tuỳ thương lượng. Làm hợp đồng cọc nếu chắc chắn thì công chứng hợp cọc.
– Đến ngày ra công chứng. Thuê dịch vụ công chứng đến Ngân hàng công chứng tại chỗ (phí cũng rẻ không mắc). Kí công chứng mua bán giao tiền tại Ngân hàng 30%. Sau đó kí hợp đồng 3 bên tại Ngân hàng, NH giải ngân 70% vào tài khoản người bán ( thường Ngân hàng tư vấn mở 1 sổ tiết kiệm 1 tháng đế người bán được lợi tiền lãi suất, vì hồ sơ hoàn tất thường mất 30 ngày làm việc).
Song với những lợi ích thì còn những vấn đề rủi ro khi bán nhà cho người mua vay ngân hàng như:
– Không thể nhận tiền bán ngay lập tức vì nó sẽ bị phong tỏa cho đến khi quá trình đăng bộ nhà đất được hoàn tất. Thường sẽ kéo dài từ 2 tuần đến 2 tháng.
– Vướng mắc trong quá trình đăng bộ sang tên. Như nhà đất vướng tranh chấp, phải đo vẽ lại bản vẽ mới và cấp sổ đỏ mới mới được sang tên. Nó nằm ngoài kiểm soát của ngân hàng.
Những trường hợp này xảy ra nếu như anh chị gặp phải một nhân viên ngân hàng thiếu kinh nghiệm trong việc xử lý và giải quyết vấn đề. Thì có thể khoản vay người mua nhà bị ảnh hưởng và anh chị sẽ mất thời gian khá lâu mới được gỡ phong tỏa.
