Chào Luật sư, tôi được cha tặng cho một thửa đất thổ cư rộng 1300 mét vuông nằm gần Khu công nghiệp thuộc tỉnh Đồng Nai là quà cưới. Hiện nay tôi và vợ dự định sẽ xây nhà riêng gồm 4 lầu để định cư và làm việc lâu dài. Tôi nghe nói nếu xây dựng nhà ở riêng lử tại khu vực đô thị thì phải xin cấp giấy phép ây dựng và tiến hành nhiều thủ tục khác nhau thì mới được xây dựng nhà ở riêng lẻ. Vậy quy định xây dựng nhà ở riêng lẻ hiện nay ra sao? Tôi xin chân thành cảm ơn luật sư đã giải đáp giúp cho tôi.
Để giải đáp cho câu hỏi về cách khai tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp mới năm 2023. Tuvandatdai mời bạn tham khảo bài viết dưới đây của chúng tôi.
Cơ sở pháp lý
- Luật xây dựng năm 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2020
- Luật Nhà ở 2014
- Luật Xây dựng 2014
Nhà ở riêng lẻ là gì?
Nhà ở là công trình được xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Nhà ở gồm nhiều loại khác nhau như nhà ở riêng lẻ, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ. Trong đó, nhà ở riêng lẻ nhà loại nhà ở phổ biến nhất.
Khoản 2 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 quy định về nhà ở riêng lẻ như sau:
“Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.”.
Theo quy định trên thì hầu hết nhà ở hiện nay của người dân đều là nhà ở riêng lẻ.
Mặc dù nhà ở riêng lẻ là một khái niệm khá đơn giản và dễ hiểu nhưng trước ngày 01/01/2021 có tới 02 Luật quy định, giải thích nhà ở riêng lẻ là gì dẫn tới sự không đồng nhất, cụ thể:
Bên cạnh Luật Nhà ở 2014 thì khoản 29 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 cũng quy định về nhà ở riêng lẻ như sau:
“Nhà ở riêng lẻ là công trình được xây dựng trong khuôn viên đất ở thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật.”.
Để tránh việc không đồng nhất, từ ngày 01/01/2021 quy định về nhà ở riêng lẻ tại Luật Xây dựng 2014 bị bãi bỏ.
Quy định xây dựng nhà ở riêng lẻ hiện nay
Để được cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ cần những điều kiện gì?
Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình theo khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng 2014.
Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập theo khoản 2 Điều 3 Luật Nhà ở 2014.
Căn cứ quy định tại Điều 93 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bởi khoản 32 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 như sau:
“Điều 93. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ
- Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:
a) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành;
b) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;
c) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật này;
d) Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật này. - Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
- Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.”
Theo đó, đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị được cấp giấy phép xây dựng khi đáp ứng điều kiện nêu trên. Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.
Có trường hợp nào xây dựng nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép xây dựng không?
Theo khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng như sau:
“Điều 89. Quy định chung về cấp giấy phép xây dựng
[…]
- Các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng gồm:
a) Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp;
b) Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị – xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng;
[…]
h) Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
i) Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;
k) Chủ đầu tư xây dựng công trình quy định tại các điểm b, e, g, h và i khoản này, trừ nhà ở riêng lẻ quy định tại điểm i khoản này có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý.
l) Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ.”
Theo đó, nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng được miễn giấy phép xây dựng.
Đồng thời, các công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa được miễn giấy phép xây dựng.
Thông tin liên hệ
Tư vấn luật đất đai đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Quy định xây dựng nhà ở riêng lẻ hiện nay“. Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến vấn đề mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline: 0833102102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Câu hỏi thường gặp
– Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
– Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
– Bản vẽ thiết kế xây dựng;
– Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
Căn cứ theo điểm a khoản 7, điểm c khoản 15 và khoản 16 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định về vi phạm quy định về trật tự xây dựng như sau:
“Điều 16. Vi phạm quy định về trật tự xây dựng
[…]
Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:
a) Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;
[…]
Biện pháp khắc phục hậu quả:
c) Buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm với các hành vi quy định tại khoản 4, khoản 6, khoản 7, khoản 8 (mà hành vi vi phạm đã kết thúc), khoản 9, khoản 10, khoản 12, khoản 13 Điều này.
Đối với hành vi quy định tại khoản 4, khoản 6, khoản 7 và khoản 8 Điều này mà đang thi công xây dựng thì ngoài việc bị phạt tiền theo quy định còn phải tuân theo trình tự, thủ tục quy định tại Điều 81 Nghị định này.”
Theo đó, hành vi xây nhà ở riêng lẻ không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng thì bị phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng.
Nhà ở riêng lẻ là loại nhà ở được xây dựng để phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Nhà ở riêng lẻ được xây dựng trên khuôn viên diện tích đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp (ví dụ được cấp giấy chứng nhận…) của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức. Nhà ở riêng lẻ được phân chia thành 03 loại nhà khác nhau gồm nhà ở liền kề, nhà biệt thự và nhà ở độc lập.
Hiện nay việc xây dựng nhà ở riêng lẻ cần phải tuân thủ các quy định về tiêu chuẩn, quy chuẩn, quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền ban hành/phê duyệt/ban hành. Cụ thể, khi xây dựng nhà ở riêng lẻ, chủ đầu tư cần phải tuân thủ các quy định của pháp luật sau đây:
Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411 : 2012 Nhà ở liền kề – Tiêu chuẩn thiết kế (được áp dụng đối với trường hợp nhà ở xây dựng là nhà ở liền kề, gồm nhà ở liền kề mặt phố, nhà ở liền kề có sân vườn);
Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD ban hành tại Thông tư 01/2021/TT-BXD;
Các quy hoạch về xây dựng tại khu vực xây dựng nhà ở, ví dụ như quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng;
Quy định về việc xây dựng nhà ở riêng lẻ tại Luật Nhà ở 2014, Luật Xây dựng 2014, Luật Xây dựng sửa đổi 2020 và các văn bản khác có liên quan;
Ngoài ra, pháp luật hiện hành chưa ban hành quy định chung cho các loại nhà ở riêng lẻ. Căn cứ theo từng khu vực, từng loại hình nhà ở riêng lẻ tại từng thời điểm mà việc xây dựng phải tuân thủ theo những quy hoạch xây dựng cụ thể.
Như vậy, hiện nay pháp luật chưa ban hành tiêu chuẩn thiết kế xây dựng chung cho loại hình nhà ở riêng lẻ mà việc xây dựng nhà ở riêng lẻ phải tuân thủ theo quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về xây dựng, các quy hoạch xây dựng cụ thể của từng địa phương, từng khu vực đặc thù và theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng.
