Quy định về quỹ đất nhà ở xã hội

Thưa luật sư, tôi có được biết thì sẽ bỏ quy định trích 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội. Hiện tại thì gia đình tôi có 1 doanh nghiệp nhỏ tôi đang nhận một dự án để xây dựng nhà ở xã hội. Tôi có đang thắc mắc về vấn đề áp dụng các Quy định về quỹ đất nhà ở xã hội; nên muốn nhờ luật sư tư vấn là Quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị được quy định như thế nào? Xác định quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội ra sao? Các trường hợp về Quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội tại khu công nghiệp cụ thể ra sao? Mong luật sư tư vấn.

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi, các quy định của pháp luật về: Quỹ đất nhà ở xã hội được các nhà đâu tư dự án thuộc các khu đô thị quan tâm. Vấn đề: Quy định về quỹ đất nhà ở xã hội hiện nay cũng xảy ra rất nhiều bất cập. Để tìm hiểu về vấn đề này thì hãy cùng tham khảo qua bài viết dưới đây của chúng tôi nhé!

Căn cứ pháp lý:

• Luật Nhà ở năm 2014 

 Quy định về quỹ đất nhà ở xã hội

Tại Điều 56 Luật Nhà ở năm 2014 quy định như sau:

1.    Khi phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, khu nghiên cửu đào tạo, ủy ban nhân dân có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch có trách nhiệm xác định rõ diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội.

2.    Diện tích đất và các thông tin về khu vực, địa điểm dành để phát triển nhà ở xã hội phải được công bố công khai trên cổng thông tin điện tử của ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.

3.    Đất để phát triển nhà ở xã hội bao gồm:

a)    Đất được Nhà nước giao để xây dựng nhà ở cho thuê, cho thuê mua, bán;

b)    Đất được Nhà nước cho thuê để xây dựng nhà ở cho thuê;

c)     Diện tích đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà chủ đầu tư phải dành để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 2 Điều 16 của Luật này;

d)    Đất ở hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân dùng để xây dựng nhà ở xã hội.

Xác định quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội?

Trước hết, người đọc cần biết được rằng: Đất để phát triển nhà ở xã hội bao gồm đất được Nhà nước giao để xây dựng nhà ở cho thuê, mua bán và đất được nhà nước cho thuê xây dựng nhà ở cho thuê. Trong đó:

– Đất được nhà nước giao được hiểu là đất được Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất) và đất được nhà nước cho thuê xây dựng nhà ở cho thuê.

– Đất được nhà nước cho thuê là  đất được Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng và người sử dụng phải trả tiền theo quy định của pháp luật).

Việc xác định quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội được thực hiện trong quá trình lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch đô thị; quy hoạch xây dựng nông thôn; quy hoạch phát triển khu công nghiệp; quy hoạch xây dựng các cơ sở giáo dục đại học, trường dạy nghề (trừ viện nghiên cứu khoa học, trường phổ thông dân tộc nội trú công lập trên địa bàn)- đây là những quy hoạch mang tính tổng quát, được lập và thẩm định trước khi thực hiện các dự án, sao cho việc sử dụng quỹ đất phải thực sự hiệu quả, đảm bảo được tính tổng thể và nguyên tắc quy hoạch, tức là việc Uỷ ban nhân dân phê duyệt quỹ đất phát triển nhà ở xã hội phải dựa trên mối tương quan với việc quy hoạch các đối tượng chung khác, để đảm bảo được sự thống nhất và hiệu quả, hài hoà trong quy hoạch tại địa bàn.

Nội dung về xác định quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội được ghi nhận khá cụ thể trong các Nghị định của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Đây là các cơ sở pháp lý quan trọng để cơ quan có thẩm quyền thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn của mình một cách hiệu quả và triệt để.

Quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị?

Pháp luật quy định về nghĩa vụ của chủ đầu tư trong việc để dành quỹ đất phát triển nhà ở xã hội dựa vào quy mô sử dụng đất đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị, (Khoản 4, Điều 1, Nghị định 49/2021), cụ thể:

– Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5 ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội.

– Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 2 ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc nhỏ hơn 5 ha tại các đô thị loại II và loại III thì chủ đầu tư không phải dành quỹ đất 20% và có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án theo quy định của pháp luật về đất đai.

Tuy nhiên việc bố trí quỹ đất 20%  để xây dựng nhà ở xã hội có thể sẽ không còn phù hợp  do có sự thay đổi quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết của địa phương, khi đó Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận. 

Khi nghiên cứu về quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị, còn nhận thấy sự phân biệt giữa hai trường hợp:

Một là, trường hợp Nhà nước sử dụng quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài. Gắn với trường hợp này phải kể đến đặc trưng về nghĩa vụ tài chính: Khi chủ đầu tư bàn giao quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội cho Nhà nước thì số tiền đền bù giải phóng mặt bằng theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt đối với quỹ đất 20% này (nếu có) sẽ được trừ vào nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) mà chủ đầu tư phải nộp của dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị đó. (Theo Khoản 4, Điều 1, Nghị định 49/2021/NĐ-CP).

Hai là, trường hợp Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo dự án bằng nguồn vốn ngân sách trung ương. Đối với trường hợp này, nét đặc trưng trong quy định là xác định trách nhiệm xem xét, quyết định việc lựa chọn quỹ đất để triển khai thực hiện dự án, đó có thể là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng.

Mỗi trường hợp thì việc bố trí quỹ đất và các nghĩa vụ phát sinh xung quanh sẽ có sự khác nhau, việc áp dụng chính xác quy định của pháp luật là điều cần thiết mặc dù có những sự khó khăn nhất định.

Quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội tại khu công nghiệp?

Việc phát triển nhà ở xã hội tại khu công nghiệp chủ yếu để phục vụ cho công nhân, người làm việc trong khu công nghiệp, theo đó, khi lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải xác định rõ diện tích đất phù hợp trên địa bàn để xây dựng nhà ở xã hội, thiết chế của công đoàn đảm bảo đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để phục vụ công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp đó.

Nội dung quy định về để dành quỹ đất phát triển nhà ở xã hội tại khu công nghiệp được thể hiện qua hai trường hợp:

Trường hợp 1: Khu công nghiệp đang trong giai đoạn hình thành.

Trường hợp này dễ thực hiện hơn so với trường hợp hai, do việc chưa hình thành khu công nghiệp sẽ có những giải pháp tối ưu hơn trong việc để dành quỹ đất cho việc xây dựng nhà ở xã hội. Vấn đề lớn nhất trong trường hợp 1 là việc giải phóng mặt bằng, theo đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo, tổ chức giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở xã hội theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và chuyển giao cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được lựa chọn triển khai thực hiện dự án.

Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở xã hội được phân bổ một phần hoặc toàn bộ vào giá thành kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp đó.

Trường hợp 2: Khu công nghiệp đã hình thành mà chưa có hoặc chưa đáp ứng đủ nhà ở cho công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp đó.

Trong trường hợp này, việc bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội lại tiếp tục được xem xét dưới hai khía cạnh:

Một là, bổ sung quỹ đất phù hợp phát triển nhà ở xã hội; thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng và thu hồi đất để giao cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được lựa chọn để triển khai thực hiện dự án. Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng được trích từ nguồn thu tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất để lại cho địa phương

Hai là, đối với các khu công nghiệp chưa sử dụng hết diện tích đất công nghiệp thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền được điều chỉnh quy hoạch xây dựng khu công nghiệp đó để dành phần diện tích đất phát triển nhà ở xã hội, thiết chế của công đoàn cho công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp đó

Cần chú ý, việc để dành quỹ đất phát triển nhà ở xã hội nêu rõ trách nhiệm khá lớn của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, do vậy, việc cơ quan này phát huy hết khả năng, tận dụng quyền hạn pháp luật trao cho, thực hiện tốt nhiệm vụ là điều kiện cơ bản góp phần giúp cho hệ thống nhà ở xã hội ở địa phương ngày càng hoàn thiện, đáp ứng hiệu quả nhu cầu sử dụng, đồng thời cũng là sự đồng bộ trong hệ thống nhà ở xã hội cả nước.

Thông tin liên hệ

Tư vấn luật đất đai đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Quy định về quỹ đất nhà ở xã hội “. Ngoài ra, chúng tôi  có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến vấn đề pháp lý về cách soạn thảo hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất,…, Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833 102 102. để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.

Mời bạn xem thêm:

• Thời hạn chi trả tiền bồi thường cho người có đất thu hồi quy định bao lâu?
• Kinh doanh bất động sản có bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp không?
• Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?

Câu hỏi thường gặp