Xin chào Tư vấn luật đất đai, Tôi là Hoàng ở Yên Bái. Gia đình tôi có một mảnh đất ở Lào Cai nhưng là đất hỗn hợp. Tôi muốn cải tạo mảnh đất này và mở một homestay nhỏ tại đây để kinh doanh. Khi tôi nộp giấy tờ xin cấp phép thì bên địa phương báo lại là mảnh đất nhà tôi là đất hỗn hợp nên không được cấp phép xây dựng. Tôi có hỏi ý kiến một vài bên nhưng cũng khá mông lung. Mong rằng có thể nhận được ý kiến tư vấn của Luật sư.
Cảm ơn anh đã đặt câu hỏi cho Tư vấn luật đất đai. Vấn đề của anh sẽ được chúng tôi giải đáp qua bài viết “Quy định về cấp phép xây dựng đất hỗn hợp” dưới đây.
Căn cứ pháp lý
Đất hỗn hợp là gì?
Có 3 loại đất chính là nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Đất hỗn hợp không thuộc vào một trong các loại đất trên. Cả 3 loại đất kia đều có mục đích sử dụng rõ ràng, còn đất hỗn hợp phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau, có thể để ở kết hợp sản xuất hay kinh doanh dịch vụ. Đất hỗn hợp là loại đất được xác định trong đồ án quy hoạch, được sử dụng để xây dựng công trình, nhà ở hỗn hợp hoặc nhắm đến một số mục đích khác.
Theo như quy định trong luật Bất động sản tại Mục 1.2 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01:2008/BXD về quy hoạch xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành thì Công trình (hoặc đất sử dụng) hỗn hợp được quy định như sau:
Đất hỗn hợp hay còn được gọi là công trình sử dụng đất hỗn hợp là quỹ đất, công trình sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau như: Kết hợp giữa việc dùng để ở với kinh doanh hoặc kết hợp với việc sản xuất… Hiện không có ký hiệu đất hỗn hợp cụ thể trên bản đồ địa chính.
Đất hỗn hợp sẽ được định hướng phát triển tổ chức không gian đô thị, khu dân cư, cơ sở hạ tầng vật chất,… nhằm hoàn thiện các chức năng của vùng quy hoạch – địa phương. Từ đó nâng cao chất lượng đời sống người dân, thay đổi bộ mặt kinh tế – xã hội của khu vực.
Quy định về cấp phép xây dựng đất hỗn hợp
Khi tìm hiểu quy định về đất hỗn hợp, nhiều người dân hoang mang thắc mắc liệu đất hỗn hợp có xây dựng được không? Trong nhiều năm qua, hiện trạng đất quy hoạch hỗn hợp không được giải quyết kịp thời cấp giấy phép xây dựng chính thức. Điều này đã khiến cho các hộ dân khu đô thị bức xúc trong một thời gian dài.
Trường hợp đất sử dụng hỗn hợp không có chức năng ở, hộ dân sẽ không được cấp giấy phép xây dựng nhà ở. Đồng thời không được chuyển mục đích sang đất ở và tách thửa đất. Đối với khu vực nhà ở dính đất quy hoạch hỗn hợp, sẽ gặp nhiều khó khăn về làm thủ tục đất đai và xây dựng cho người dân.
Công trình xây dựng sẽ được tính là cấp phép tạm. Trường hợp xây dựng xong cũng không được giải quyết hồ sơ hoàn công. Tới tháng 11/2018, sở Xây dựng đồng ý đề xuất về phân loại các tiêu chí để cấp phép xây dựng cho người dân. Cụ thể:
Khu vực có đất hỗn hợp chiếm 50% diện tích
Đối với khu vực chiếm trên 50% diện tích đất đai hỗn hợp sẽ có cấu trúc chức năng chính là nhà ở chung cư, kết hợp với dịch vụ – thương mại văn phòng. Ngoài ra, hiện trạng của khu vực có nhiều đất ở, nhà ở sẽ gây ảnh hưởng tới quyền lợi hợp pháp của người dân sẽ được cấp giấy phép xây dựng chính thức.
Khu vực có đất hỗn hợp chiếm 30% diện tích
Đối với khu vực chiếm 30% diện tích đất hỗn hợp, cơ cấu chức năng chính là công trình dịch vụ – thương mại – văn phòng, không nhà ở; khu vực nhà xưởng, cơ sở sản xuất ngành công nghiệp gây ô nhiễm cần phải di dời.
Chúng không gây ảnh hưởng tới lợi ích hợp pháp của người dân sẽ được chính quyền cấp giấy phép xây dựng có thời hạn. Điều kiện duy nhất là các hộ dân phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai.
Khu vực có đất hỗn hợp chiếm 20% diện tích
Ở những khu vực có tỷ lệ đất hỗn hợp chiếm 20% diện tích đa phần là hiện trạng có nhiều nhà ở, đất ở của người dân lụp xụp nên cần thu hút các chủ đầu tư xây dựng dự án mới kiến thiết đô thị. Giấy phép xây dựng tạm thời chưa được cấp, các địa phương cần tiến hành rà soát, điều chỉnh thành đất dân cư hiện hữu. Sau khi điều chỉnh hoàn tất, người dân mới được cấp Giấy phép xây dựng chính thức.
Khu quy hoạch đất dân cư xây dựng mới và các loại đất khác
Khi tìm hiểu về đất hỗn hợp là gì, chắc hẳn bạn đã biết khu vực nằm trong quy hoạch đất ở, và đất dân cư xây dựng mới là loại đất hỗn hợp. Vì vậy, đối với khu vực này, chính quyền sẽ cấp giấy phép xây dựng riêng lẻ cho các hộ dân.
Đất hỗn hợp có được tách thửa không?
Tách thửa đất là thủ tục phân chia quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất thành nhiều thửa đất khác nhau. Khi đó, từ một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất sẽ được tách thành hai hay nhiều giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất khác nhau. Để tách thửa đất thì cần có một vài điều kiện nhất định theo quy định.
Căn cứ Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 và Nghị định 01/2017/NĐ-CP, quy định các trường hợp được phép tách thửa phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ).Trường hợp chưa có Sổ đỏ thì phải xin cấp, sau đó mới thực hiện việc tách thửa.
- Đất tách thửa phải đảm bảo diện tích tách thửa tối thiểu theo quy định của từng địa phương. Cụ thể, diện tích tách thửa tối thiểu là diện tích thửa đất còn lại sau khi tách thửa, không tính chỉ giới xây dựng và phần hành lang an toàn giao thông.
- Đất tách thửa không có kiện tụng hay tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
- Đất tách thửa vẫn còn thời hạn sử dụng tại thời điểm tách thửa.
Như vậy, nếu đất hỗn hợp đáp ứng đủ 05 điều kiện nêu trên theo quy định của pháp luật thì được phép tách thửa như đất thông thường.
Mời bạn xem thêm
- Quy định về lối đi riêng theo pháp luật đất đai hiện hành
- Quy định về hạn mức đất ở nông thôn chi tiết năm 2023
- Hòa giải tranh chấp đất đai không thành phải làm sao?
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Quy định về cấp phép xây dựng đất hỗn hợp″. Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ tư vấn pháp lý hợp đồng mua bán chuyển nhượng nhà đất cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013, cụ thể:
– Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm từ chính quyền địa phương hay cơ quan Nhà nước thì người sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền cơ bản theo quy định của pháp luật.
– Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp Huyện thì người sử dụng đất trong khu vực cần làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền cơ bản của mình. Tuy nhiên,không được phép xây mới nhà ở, công trình hoặc trồng cây lâu năm.
Như vậy, đất hỗn hợp vẫn có thể lên được thổ cư, tuy nhiên cần phụ thuộc vào chính sách quy hoạch và tình hình thực tế của mỗi địa phương. Khi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất hỗn hợp, người sử dụng đất cần liên hệ với phòng Tài nguyên và Môi trường tại địa phương có đất để biết thông tin về kế hoạch sử dụng đất, từ đó tìm ra phương án đầu tư phù hợp.
Thực tế có rất nhiều hộ dân sau khi mua đất mới biết rằng mình đang sở hữu đất hỗn hợp. Họ hoang mang không biết đất hỗn hợp là gì, đất hỗn hợp có mua bán hay chuyển nhượng được không? Căn cứ vào điều 49 của Bộ luật Đất đai năm 2013, trường hợp đất thuộc diện quy hoạch của Nhà nước nhưng cho đưa ra kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện. Người sử dụng sẽ được phép thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định Pháp luật là thừa kế và chuyển nhượng.
Đối với trường hợp, cơ quan chức năng có thông báo về kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Người sử dụng đất sẽ phải chuyển mục đích và tiến hành thu hồi đất theo kế hoạch được thực hiện các quyền của người sử dụng đất đai.
Tuy nhiên, họ sẽ không được xây dựng công trình, nhà ở mới, trồng cây xanh lâu năm,… Ngoài ra, loại đất quy hoạch hỗn hợp khi có đầy đủ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ, sẽ được bồi thường khi bị thu hồi.
Căn cứ theo điều 75 Luật Đất Đai 2013 quy định điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất cho mục đích vì lợi ích quốc gia, cộng đồng như sau:
“Các cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất nhưng không phải đất thuê có trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền đất (gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận (bao gồm các loại giấy vừa nêu tên) theo đúng quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp được quy định tại Khoản 2 Điều 77 của Luật này, người Việt Nam đang định cư tại nước ngoài thuộc đối tượng sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”
Theo đó, người sử dụng đất hỗn hợp cần phải có đủ giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ theo quy định của pháp luật, sẽ được hưởng bồi thường theo quy định khi đất bị Nhà nước thu hồi.
