Quy định về bán nhà xây thô

Thưa luật sư, tôi xây một căn nhà được 1 tháng thì công ty em tôi gặp vấn đề cần rất nhiều tiền nên tôi có hỏi bán ngôi nhà cùng với mảnh đất đang xây nhà dở để giúp đỡ em trai . Ngồi nhà hiện tại đã xong các phần thô còn chưa ốp lát, sơn và lắp đặt kỹ thuật điện, nước. Tôi muốn nhờ luật sư tư vấn là Trong trường hợp trên thì ngồi nhà có được tính là đã xong phần thô không? Khi tôi bán nhà chưa hoàn thiện như trường hợp trên có hạn chế như thế nào? Quy định về bán nhà xây thô hiện nay như thế nào? Mong luật sư tư vấn.

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho tư vấn luật đất đai để giải đáp thắc mắc của bạn cũng như vấn đề: Quy định về bán nhà xây thô như thế nào? Các điều kiện cần để bán nhà xây thô là những điều kiện gì? Hãy cùng tham khảo qua bài viết dưới đây của chúng tôi nhé!

Căn cứ pháp lý:

• Luật nhà ở năm 2014

Quy định về nhà phần thô là gì?

Xây nhà phần thô được hiểu là thi công kết cấu bê tông cốt thép (Móng, dầm, sàn, cột), tường gạch, cầu thang, mái, ngăn chia phòng ốc, ống nước âm tường, đế âm điện, tủ điện, dây điện đi âm tường âm sàn. Hình thành bộ khung cho ngôi nhà giống như trong Hồ sơ thiết kế thi công.

Phần thô là tiền đề quan trọng cho tất cả các quy trình, hạng mục thi công sau này, vì thế nó cần được tính toán một cách kĩ lưỡng.. Phần thô càng tốt, càng chuẩn, càng chính xác thì những phần sau thi công càng thuận tiện, càng tiết kiệm chi phí và thời gian, giảm thiểu ảnh hưởng tiêu cực đến công trình.

Nói một cách dễ hiểu nhất, xây nhà thô là tiến hành xây phần móng cùng bể ngầm, mái bê tông, cầu thang đã đổ bê tông và xây bậc, hệ thống tường bao che và tường  ngăn chia ,tô trát tường đã xây, các hệ thống kết cấu chịu lực như khung, cột, dầm, sàn bê tông…

Còn xây phần hoàn thiện căn nhà là bao gồm các công đoạn tạo vẻ thẩm mĩ cho ngôi nhà như: , ốp lát gạch, bả mastic , sơn màu tường, lắp đặt hệ thống kĩ thuật điện, cấp thoát nước, điện thoại, chống sét, …

Hạng mục công việc của phần thô

• Đập phá nhà cũ, chuẩn bị mặt bằng thi công.
• Ép cọc Bê Tông Cốt Thép cắt, đập đầu cọc.
• Tùy vào nền đất và quy mô công trình mà có thể thực hiện các loại móng khác nhau như móng cọc, móng băng. Nếu làm móng băng thì không cần ép cọc.
• Ép cọc BTCT: Sử dụng máy xây dựng để ép cọc vào sâu trong lòng đất. Đảm bảo sự chắc chắn cho công trình, nhiệm vụ truyền tải trọng công trình xuống các lớp đất dưới và quanh nó.
• Hai hạng mục công việc trên chi phí thuộc về chủ đầu tư không nằm trong gói phần thô tiêu chuẩn. Chi phí ép cọc tính riêng nằm ngoài gói phần thô, thi công móng cọc nằm trong gói phần thô.
• Thi công xong mới biết độ sâu cọc nên chi phí ép cọc chủ đầu tư thường tạm ứng trước chi phí nhân công và thi công xong mới thanh toán toàn bộ chi phí vật tư và nhân công ép cọc.
• Chủ đầu tư có thể dự trù chi phí tháo dỡ nhà cũ từ 10tr đến 30tr phụ thuộc vào độ khó tháo dỡ, xác nhà sẽ được trừ trong chi phí tháo dỡ cho chủ đầu tư, ép cọc từ 40 triệu đến 150 triệu phụ thuộc vào số lượng tim cọc và độ sâu cọc.

Quy định về bán nhà xây thô như thế nào?

Khoản 3 Điều 13 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014

• Chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực;
• Trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó.

Như vậy, Chủ đầu tư trước khi bàn giao nhà, công trình xây dựng thô cho khách hàng cần phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó.

Khoản 3 Điều 31 NĐ 46/2015/NĐ-CP

• Chủ đầu tư được quyết định tổ chức nghiệm thu từng phần công trình hoặc nghiệm thu có điều kiện để đưa công trình xây dựng vào sử dụng trong trường hợp còn một số tồn tại về chất lượng nhưng không làm ảnh hưởng đến khả năng chịu lực, tuổi thọ, công năng của công trình và bảo đảm công trình đủ điều kiện khai thác an toàn.
• Biên bản nghiệm thu phải nêu rõ các tồn tại về chất lượng cần khắc phục hoặc các công việc xây dựng cần được tiếp tục thực hiện và thời gian hoàn thành công việc này.
• Chủ đầu tư phải tổ chức nghiệm thu hoàn thành công trình sau khi các tồn tại về chất lượng đã được khắc phục hoặc các công việc xây dựng còn lại đã được hoàn thành.

Bán nhà xây thô có bị xử phạt không?

Dự thảo về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến góp ý trên Cổng Thông tin điện tử của Bộ này.

Theo đó, mức phạt tối đa 300 triệu đồng sẽ áp dụng trong trường hợp chủ đầu tư bàn giao nhà khi chưa bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực hoặc bàn giao khi chưa hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài (đối với trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô). Mức phạt này cũng áp dụng khi bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi chưa hoàn thành việc xây dựng theo tiến độ ghi trong đự án được phê duyệt. 

Trong khi đó, hành vi triển khai xây dựng dự án kinh doanh bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở chậm tiến độ đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt sẽ bị phạt ở mức 120-150 triệu.

Đây cũng là mức phạt áp dụng với  hành vi không làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua hoặc làm thủ tục chậm so với thời hạn quy định (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác). Việc không cung cấp hồ sơ, giấy tờ pháp lý liên quan cho người mua, thuê mua nhà ở (trong trường hợp người mua, thuê mua nhà ở tự làm thủ tục) cũng áp dụng chung mức phạt này.

Chủ đầu cư cũng bị phạt từ 60 đến 80 triệu đồng nếu ký kết hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà, công trình xây dựng mà không gắn quyền sử dụng đất với nhà, công trình xây dựng đó hoặc không thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có).

Đồng thời, chủ đầu tư thực hiện đầu tư phát triển khu đô thị không tuân theo kế hoạch và chậm so với tiến độ được cấp có thẩm quyền phê duyệt, chậm bàn giao dự án theo tiến độ đã được phê duyệt đều bị phạt tiền 40-50 triệu đồng. 

Tương tự, hành vi không công khai, công khai không đầy đủ hoặc không đúng các nội dung theo quy định về bất động sản hoặc không cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước khi có yêu cầu hoặc không cho phép bên mua, bên thuê mua được kiểm tra thực tế tại công trình đều có chung mức phạt 40-50 triệu đồng. 

Ngoài ra, dự thảo cho biết hành vi vi phạm quy định về kinh doanh dịch vụ bất động sản cũng sẽ bị phạt từ 10 đến 50 triệu đồng.

Cụ thể, các vi phạm liên quan đến chứng chi hành nghề môi giới bất động sản sẽ bị phạt 10-15 triệu đồng. Các vi phạm bao gồm việc kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản mà không có chứng chỉ hoặc chứng chỉ đã hết hạn, việc tẩy xóa, sữa chữa, cho mượn, cho thuê chứng chỉ hành nghề.

Trong khi đó, mức phạt 40-50 triệu đồng sẽ áp dụng với các hành vi đưa bất động sản không đảm bảo đủ điều kiện vào kinh doanh lên sàn giao dịch; không cung cấp, cung cấp không đầy đủ hoặc không chính xác hồ sơ, thông tin về bất động sản mà mình môi giới hoặc đưa lên sàn giao dịch bất động sản.

Mua nhà xây thô cần lưu ý những gì ?

Địa chất của căn nhà 

Trước khi chốt mua một căn nhà xây sẵn, bạn nên tìm hiểu kỹ xem căn nhà được xây dựng trên nền đất nào để đảm bảo an toàn cho gia đình trong thời gian sử dụng. Nếu căn nhà được san lấp từ ruộng, ao, hồ hay trên nền đất cứng thì không cần quá lo lắng. 

Nhưng nếu lựa chọn căn nhà có nền đất yếu, bạn nên cân nhắc bởi trong quá trình xây dựng, bên cạnh việc gia cố móng thì người ta còn dùng vật liệu nhẹ để làm giảm trọng lượng căn nhà. 

Vì các nhà xây thô khi xây dựng đều theo mục đích xây để bán nên kinh phí xây dựng khá tiết kiệm nên chất lượng vật tư nhiều khi không đảm bảo, không gia cố nền móng cẩn thận nên nếu nền đất yếu, rất có thể sẽ xảy ra tình trạng sụt lún sau một thời gian sử dụng. 

Chủ đầu tư xây nhà 

Đối tượng bán nhà xây thô được chia làm hai loại là: chủ cũ xây nhà để ở nhưng mới ở một thời gian ngắn rồi có nhu cầu chuyển đi nên mới bán nhà và nhà thầu chuyên xây nhà thô để bán. 

Với đối tượng 1, bạn có thể yên tâm hơn về chất lượng công trình, vật tư và thi công đảm bảo. 

Đối với đối tượng 2, bạn nên xem kỹ căn nhà được chọn bởi rất có thể các nhà thầu, nhà đầu tư xây để bán chỉ chú trọng xây cho đẹp mà không chú ý đến độ bền chắc lâu dài. Nếu chọn mua nhà xây thô để kinh doanh, bạn hãy ưu tiên chủ đầu tư là các nhà thầu lớn, chuyên nghiệp, căn hộ bạn chọn nằm trong dự án lớn để đảm bảo chất lượng công trình. 

Tính pháp lý ngôi nhà

Đây là yếu tố quan trọng mà bạn cần chú trọng với bất cứ giao dịch mua bán bất động sản nào không chỉ riêng mua bán nhà xây thô bởi việc có đầy đủ giấy tờ pháp lý trong hợp đồng mua bán nhà xây thô sẽ đảm bảo quyền lợi của người mua trên phương diện luật pháp.

Vậy nên, khi quyết định ký hợp đồng mua bán nhà xây thô, người mua cần kiểm tra các vấn đề pháp lý sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) chính chủ, không chung sổ người khác. Nếu có, hãy yêu cầu tách sổ trước khi mua, hoặc yêu cầu có văn bản đồng ý của người đồng sở hữu, kiểm tra khả năng, điều kiện tách sổ đỏ trước khi giao dịch mua bán. 
• Công chứng hợp đồng mua bán đồng thời xác nhận tình trạng nhà đất hợp đồng có hợp pháp hay không.
• Yêu cầu những người có tên trong sổ hộ khẩu ký vào hợp đồng, thỏa thuận rõ về nghĩa vụ đóng các khoản phí lệ phí, ai làm thủ tục sang tên nhà đất? 
• Kiểm tra ngôi nhà định mua có đang được thế chấp hay không, nếu thế chấp thì người bán cần giải chấp mới được tham gia giao dịch mua bán. 
• Kiểm tra quy hoạch của dự án hay nhà ở có thuộc quy hoạch hay không tại địa chính xã/phường hay quận huyện. 
• Mọi điều khoản về chi phí bảo trì, đảm bảo thực hiện nghĩa vụ, cam kết chất lượng công trình trong hợp đồng mua bán nhà xây sẵn phải được thỏa thuận rõ ràng về thời gian bảo hành sau khi nhận nhà từ chất lượng công trình tới nội thất, kỹ thuật, nêu rõ ai có trách nhiệm sửa chữa, chi trả,… và có văn bản đi kèm công chứng.

Cơ sở hạ tầng và đường đi

Kinh nghiệm mua nhà xây thô của những người đi trước là người mua cần kiểm tra kỹ cơ sở hạ tầng, cụ thể là hệ thống cấp thoát nước, phần móng và ngầm của công trình,… phải có bản vẽ kỹ thuật, giấy phép nghiệm thu, hình ảnh, văn bản,… để làm căn cứ khảo sát nhằm hạn chế tối đa rủi ro nhà xuống cấp sau một thời gian ngắn sử dụng. 

Tuyệt đối không giao dịch với những người bán nhà xây thô giới thiệu nhà xây để ở nhưng cần tiền bán gấp và mọi thông tin gửi qua video tránh lừa đảo.

Bên cạnh đó, khi mua nhà, bạn cần chú ý đến ngõ dẫn vào nhà có đang xảy ra tranh chấp không để tránh phiền phức về sau. Đồng thời quan sát đường đi vào nhà có bị ngập, tắc hay rò rỉ,…

Thông tin liên hệ

Tư vấn luật đất đai đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Quy định về bán nhà xây thô” Ngoài ra, chúng tôi  có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến vấn đề pháp lý về thủ tục chia nhà ở khi ly hôn,…, Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833 102 102. để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.

Mời bạn xem thêm:

• Thời hạn chi trả tiền bồi thường cho người có đất thu hồi quy định bao lâu?
• Kinh doanh bất động sản có bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp không?
• Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?

Câu hỏi thường gặp