Việc xây dựng nhà ở xã hội là vấn đề đang được Nhà nước ta rất chú trọng, điều này thể hiện qua việc để nhằm tăng số lượng các nhà ở xã hội dành cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở thì Chính phủ đã ban hành những quy định liên quan đến quỹ đất bắt buộc để xây dựng nhà ở xã hội tại các địa phương. Theo đó, chủ đầu tư xây dựng nhà ở phải dành 20% tổng diện tích đất ở khi đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị nếu thuộc các trường hợp theo quy định. Vậy vấn đề “Quỹ đất 20 nhà ở xã hội” được quy định cụ thể như thế nào?. Hãy cùng tìm hiểu về vấn đề này qua bài viết dưới đây của Tư vấn luật đất đai nhé.
Quy định về nhà ở xã hội hiện nay
Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật nhà ở.
Tức nhà nước sẽ hỗ trợ cho các dự án nhà ở xã hội, người mua nhà sẽ được hưởng mức giá ưu đãi hơn so với những căn hộ thuộc diện thương mại.
Đối tượng được mua nhà ở xã hội
Theo quy định tại Luật Nhà ở 2014, để được mua nhà ở xã hội thì phải thỏa mãn 02 điệu kiện:
(1) Điều kiện cần
Thuộc 01 trong 09 đối tượng sau đây:
– Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;
– Hộ gia đình (HGĐ) nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;
– HGĐ tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;
– Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị (hộ nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng);
– Người lao động (NLĐ) đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;
– Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;
– Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;
– Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ nhưng không thuộc diện bị thu hồi nhà ở do có hành vi vi phạm quy định của pháp luật quy định tại Khoản 5 Điều 81 và chưa có nhà ở tại nơi sinh sống sau khi trả lại nhà công vụ;
– HGĐ, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
(Theo Điều 49 Luật Nhà ở 2014).
(2) Điều điện đủ
Các đối tượng được mua nhà ở xã hội cần đáp ứng các điều kiện như sau:
– Điều kiện về nhà ở:
Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong HGĐ thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực.
– Điều kiện về cư trú:
+ Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội;
+ Trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội.
– Điều kiện về thu nhập:
Phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên đối với các đối tượng sau:
+ Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
+ NLĐ đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;
+ Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;
+ Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.
Lưu ý: Không yêu cầu đáp ứng điều kiện về thu nhập bao gồm các đối tượng sau:
+ Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;
+ Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ mà không thuộc diện bị thu hồi nhà ở do có hành vi vi phạm quy định của pháp luật và chưa có nhà ở tại nơi sinh sống sau khi trả lại nhà công vụ;
+ HGĐ, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
Xác định quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội
Trước hết, người đọc cần biết được rằng: Đất để phát triển nhà ở xã hội bao gồm đất được Nhà nước giao để xây dựng nhà ở cho thuê, mua bán và đất được nhà nước cho thuê xây dựng nhà ở cho thuê. Trong đó:
– Đất được nhà nước giao được hiểu là đất được Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất) và đất được nhà nước cho thuê xây dựng nhà ở cho thuê.
– Đất được nhà nước cho thuê là đất được Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng và người sử dụng phải trả tiền theo quy định của pháp luật).
Về nguyên tắc: Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương để yêu cầu chủ đầu tư phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội. Nguyên tắc này chi phối mọi hoạt động trong việc xác đinh quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội, định hướng và quyết định tính tuân thủ pháp luật của chủ đầu tư dự án.
Việc xác định quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội được thực hiện trong quá trình lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch đô thị; quy hoạch xây dựng nông thôn; quy hoạch phát triển khu công nghiệp; quy hoạch xây dựng các cơ sở giáo dục đại học, trường dạy nghề (trừ viện nghiên cứu khoa học, trường phổ thông dân tộc nội trú công lập trên địa bàn).
Đây là những quy hoạch mang tính tổng quát, được lập và thẩm định trước khi thực hiện các dự án, sao cho việc sử dụng quỹ đất phải thực sự hiệu quả, đảm bảo được tính tổng thể và nguyên tắc quy hoạch, tức là việc Uỷ ban nhân dân phê duyệt quỹ đất phát triển nhà ở xã hội phải dựa trên mối tương quan với việc quy hoạch các đối tượng chung khác, để đảm bảo được sự thống nhất và hiệu quả, hài hoà trong quy hoạch tại địa bàn.
Nội dung về xác định quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội được ghi nhận khá cụ thể trong các Nghị định của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Đây là các cơ sở pháp lý quan trọng để cơ quan có thẩm quyền thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn của mình một cách hiệu quả và triệt để.
Quỹ đất 20 nhà ở xã hội được quy định thế nào?
Pháp luật quy định về nghĩa vụ của chủ đầu tư trong việc để dành quỹ đất phát triển nhà ở xã hội dựa vào quy mô sử dụng đất đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị, (Khoản 4, Điều 1, Nghị định 49/2021), cụ thể:
– Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5 ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội.
– Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 2 ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc nhỏ hơn 5 ha tại các đô thị loại II và loại III thì chủ đầu tư không phải dành quỹ đất 20% và có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án theo quy định của pháp luật về đất đai.
Tuy nhiên việc bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội có thể sẽ không còn phù hợp do có sự thay đổi quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết của địa phương, khi đó Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận.
Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị đã lựa chọn chủ đầu tư trước thời điểm Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội có hiệu lực thi hành, nhưng chưa bố trí quỹ đất dành để xây dựng nhà ở xã hội mà sau thời điểm nghị định trên có hiệu lực thi hành thì dự án đó bị thu hồi theo quy định của pháp luật để giao cho chủ đầu tư khác đầu tư dự án và bố trí quỹ đất cho xây dựng nhà ở xã hội.
Như vậy, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị đó có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20%, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi quỹ đất 20% để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngân sách và trường hợp chủ đầu tư không có nhu cầu tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thì chuyển giao quỹ đất này cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án.
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Quỹ đất 20 nhà ở xã hội” .Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Tư vấn Luật đất đai.com với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ pháp lý như chia thừa kế đất hộ gia đình. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833102102
Mời bạn xem thêm:
- Đất trồng lúa có được chuyển nhượng không?
- Thù lao môi giới và hoa hồng môi giới?
- Cưỡng chế thu hồi đất trong trường hợp nào?
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 8 Nghị định 49/2021/NĐ-CP thì chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không sử dụng nguồn vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công thì được dành 20% tổng diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội và giảm kinh phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà ở xã hội sau khi đầu tư.
Điều 63 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng (“Nghị định 16”) đã quy định xử phạt với hàng loạt hành vi không thực hiện đúng việc dành Quỹ đất nhà ở xã hội 20% của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị.
Chế tài mạnh nhất là phạt tiền từ 260 – 300 triệu đồng đối với “chủ đầu tư không dành diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội” theo khoản 5 Điều 63 Nghị định 16.
Chế tài nêu trên hướng đến đối tượng chịu phạt là các doanh nghiệp, hợp tác xã là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị.
Hành vi vi phạm tương ứng với việc thực hiện không đúng khoản 1 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (sửa đổi bởi Nghị định số 49/2021/NĐ-CP): “Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội”.
Nội dung quy định về để dành quỹ đất phát triển nhà ở xã hội tại khu công nghiệp được thể hiện qua hai trường hợp:
Trường hợp 1: Khu công nghiệp đang trong giai đoạn hình thành.
Trường hợp này dễ thực hiện hơn so với trường hợp hai, do việc chưa hình thành khu công nghiệp sẽ có những giải pháp tối ưu hơn trong việc để dành quỹ đất cho việc xây dựng nhà ở xã hội. Vấn đề lớn nhất trong trường hợp 1 là việc giải phóng mặt bằng, theo đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo, tổ chức giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở xã hội theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và chuyển giao cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được lựa chọn triển khai thực hiện dự án.
Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở xã hội được phân bổ một phần hoặc toàn bộ vào giá thành kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp đó.
Trường hợp 2: Khu công nghiệp đã hình thành mà chưa có hoặc chưa đáp ứng đủ nhà ở cho công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp đó.
Trong trường hợp này, việc bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội lại tiếp tục được xem xét dưới hai khía cạnh:
Một là, bổ sung quỹ đất phù hợp phát triển nhà ở xã hội; thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng và thu hồi đất để giao cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được lựa chọn để triển khai thực hiện dự án. Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng được trích từ nguồn thu tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất để lại cho địa phương
Hai là, đối với các khu công nghiệp chưa sử dụng hết diện tích đất công nghiệp thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền được điều chỉnh quy hoạch xây dựng khu công nghiệp đó để dành phần diện tích đất phát triển nhà ở xã hội, thiết chế của công đoàn cho công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp đó
