Câu hỏi: Chào luật sư, bố mẹ tôi vừa về hưu và có dành dụm được 1 số tiền và đang muốn mua 2 căn hộ chung cư để cho thuê. Sau khi tìm hiểu và tham khảo tại nhiều khu chung cư khác nhau thì bố mẹ tôi đã chọn được 2 căn hộ vừa ý. Tuy nhiên hai căn hộ này đều chưa được cấp Giấy chứng nhận nên gia đình tôi vẫn đang phân vân vì lo ngại nếu mua thì sẽ gặp phải rủi ro. Luật sư cho tôi hỏi là thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng này như thế nào và “Phí chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng” là bao nhiêu ạ?. Tôi xin cảm ơn.
Hiện nay có rất nhiều chủ đầu tư đang rao bán các căn hộ chung cư bán thành phẩm và những căn hộ này chưa được cấp sổ hồng, khiến cho người mua lo ngại về các rủi ro khi chưa được cấp sổ. Vậy thì những căn chung cư này có đủ điều kiện để chuyển nhượng hay không và thủ tục thực hiện như thế nào?. Hãy cùng tìm hiểu ngay nhé.
Thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng
Chuyển nhượng căn hộ chung cư khi chưa có sổ hồng thực chất là giao dịch chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai. Căn cứ theo quy định tại Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, việc chuyển nhượng này được quy định như sau:
“Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.
Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư.
Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.
Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.”
Thủ tục chuyển nhượng chung cư chưa có sổ hồng này khó đảm bảo an toàn lúc giao dịch. Tuy nhiên giờ đây mọi chuyển đã được giải quyết với quá trình chuyển nhượng sau đây:
Bước 1: Soạn thảo văn bản chuyển nhượng căn hộ và công chứng
Văn bản ấy gồm những nội dung liên quan đến giá cả, thời gian bàn giao, phương thức thanh toán…
Hồ sơ cần chuẩn bị để công chứng:
- Bản gốc văn bản chuyển nhượng;
- Bản gốc hợp đồng mua bán chung cư của chủ sở hữu và chủ đầu tư;
- Biên bản bàn giao của chủ đầu tư;
- Giấy xác nhận căn hộ chưa có sổ hồng bản gốc;
- Giấy xác nhận hôn nhân;
- Giấy CMND – SHK.
Bước 2: Kê khai nộp thuế của cá nhân
Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:
- Tờ kê khai thu nhập cá nhân theo mẫu;
- Bản gốc Văn bản chuyển nhượng;
- Chứng minh nhân dân của bên bán.
Sau khi chuẩn bị xong giấy tờ, bạn đến cục thuế địa phương để nộp. Hầu hết thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính bằng 2% giá chuyển nhượng. Tuy nhiên khi giá chuyển nhượng thấp hơn giá căn hộ vậy thì lúc đó sẽ được tính thuế thu nhập cá nhân.
Bước 3: Yêu cầu xác nhận từ chủ đầu tư đối với văn bản chuyển nhượng
Bộ hồ sơ đề nghị gồm:
- 5 bản gốc văn bản chuyển nhượng của bên chuyển nhượng;
- Bản gốc của hợp đồng mua hoặc bán căn hộ giữa bên bán và chủ đầu tư;
- Bản sao chứng thực CMND của bên bán.
Một khi chủ đầu tư đã xác định xong văn bản chuyển nhượng, chủ đầu tư sẽ chuyển lại cho bên nộp hồ sơ. Các loại giấy tờ mà chủ đầu tư chuyển nhượng lại gồm:
- Biên lai nộp thuế;
- Bản chính hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có chữ ký;
- Văn bản chuyển nhượng mua bán đã có xác nhận của chủ đầu tư. Văn bản này bao gồm 2 bản chính gồm 1 bản bên chuyển và 1 bản bên nhận.
Bước 4: Hoàn tất và nhận giấy chứng nhận sở hữu căn hộ
Thời gian nhận được giấy chứng nhận sẽ đúng với thời gian 2 bên thỏa thuận. Tuy nhiên khi nhận giấy chứng nhận bạn cần tiến hành khảo sát và kiểm tra rõ ràng. Điều này giúp bạn nhận ra được những sai sót để kịp thời chỉnh sửa. Như vậy là thủ tục sang tên sổ đỏ chung cư đã hoàn thành.
Phí chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng là bao nhiêu?
Sau khi tiến hành công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán cũng các giấy tờ cần thiết khác. Một trong hai bên người bán và người mua (tùy theo thỏa thuận giữa bạn va người mua) phải tiến hành đóng các khoản lệ phí, thuế như thuế thu nhập cá nhân. Mức thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được tính tương tự như khi giao dịch mua bán nhà đất bình thường:
Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng x 2%
Trong trường hợp, giá chuyển nhượng thấp hơn giá nhà do UBND Tỉnh, Thành phố quy định thì sẽ căn cứ vào bảng giá nhà đó để làm căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân. Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân bao gồm:
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (theo mẫu)
– Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
– Hoá đơn VAT các đợt thanh toán
– Chứng minh nhân dân của bên nộp thuế
Khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng nhà chung cư khi chưa có sổ hồng, bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng phải thực hiện các thủ tục như trên thì việc chuyển nhượng mới được pháp luật công nhận và bảo vệ quyền lợi.
Rủi ro khi mua chung cư chưa được cấp sổ hồng
Rủi ro về hình thức mua bán
Theo quy định tại Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 thì điều kiện đầu tiên khi mua bán nhà ở là phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng). Còn điều kiện bắt buộc về hình thức, đó là việc mua bán phải được lập thành hợp đồng công chứng theo quy định về pháp luật công chứng.
Nếu như mua bán căn hộ chung cư mà không thuộc trường hợp ngoại lệ chẳng hạn như mua bán chung cư hình thành trong tương lai thì khi ra các văn phòng công chứng, họ sẽ không thực hiện công chứng hợp đồng. Khi đó, nhiều đối tượng lừa đảo có thể dụ người mua bằng cách cho họ ký Hợp đồng viết tay hoặc Lập hợp đồng dưới dự chứng kiến của thừa phát lại (hay còn gọi là lập vi bằng). Tuy nhiên, các hình thức này đều không đáp ứng đúng yêu cầu của việc chuyển nhượng.
Rủi ro tổn hại về quyền lợi
Khi mua căn hộ chung cư chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu, người mua sẽ phải đối diện với nguy cơ xảy ra tranh chấp bất cứ lúc nào. Người mua nếu không am hiểu pháp luật thường rất bị động, họ không được năm các thông tin về việc căn hộ có vấn đề gì liên quan đến pháp lý hay không. Chẳng hạn như việc chủ đầu tư chưa được nghiệm thu kỹ thuật hay chưa đủ điều kiện để cấp sổ hồng cho các căn hộ,… Về lâu dài, quyền lợi của người mua sẽ là bị tổn hại trực tiếp khi có tranh chấp này xảy ra, thậm chí là mất nhà.
Rủi ro khác có thể gặp phải
Người mua có thể phải đối diện với những rủi ro khác khi thực hiện các giao dịch liên quan đến mua bán, chuyển nhượng, góp vốn hay thế chấp bằng căn nhà không sổ hồng đó. Cũng không loại trừ trường hợp khi giá chung cư có sự biến động, chủ cũ liền trở mặt, khởi kiện yêu cầu tuyên hợp đồng mua bán chung cư là vô hiệu để đòi lại, sau đó bán cho người khác với giá cao hơn, hoặc yêu cầu người mua phải trả thêm tiền.
Mua chung cư chưa có sổ hồng cần lưu ý gì?
Khi mua lại căn hộ chung cư chưa có sổ hồng, bạn cần lưu ý thêm một số vấn đề sau:
Thứ nhất, nếu việc chuyển nhượng căn hộ đảm bảo đầy đủ các điều kiện chuyển nhượng theo quy định hiện hành thì chủ đầu tư không có quyền cản trở việc chuyển nhượng này. Mặt khác, chủ đầu tư cũng không được thu bất kỳ một khoản phí nào khi xác nhận việc chuyển nhượng đó.
Thứ hai, ngoài các thủ tục thực hiện theo quy định của pháp luật, bên mua và bên bán có thể tự thỏa thuận thêm những điều khoản khác trong hợp đồng và ký kết. Mục đích là để thuận tiện cho giao dịch và phòng tránh rủi ro. Theo đó, có 2 cách sau:
– Hai bên mua bán ký kết hợp đồng đặt cọc với nội dung hứa mua hứa bán sau khi đã đặt tiền cọc. Sau khi căn hộ đã được cấp sổ hồng, bên bán phải thực hiện theo hợp đồng, trường hợp không thực hiện sẽ phải bồi thường tiền cọc cho bên mua.
– Người mua và người bán có thể ký hợp đồng ủy quyền về việc định đoạt toàn bộ, gồm cả việc mua bán, chuyển nhượng căn hộ khi đã được cấp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp sổ hồng. Hợp đồng ủy quyền phải được công chứng. Thế nhưng, do nhiều yếu tố khách quan, hợp đồng ủy quyền có thể bị hủy bỏ.
Thứ ba, với trường hợp mua nhà chung cư chưa sổ hồng từ hộ gia đình hoặc cá nhân, khi công chứng hợp đồng, người bán phải xuất trình hợp đồng mua bán với chủ đầu tư trước đó xác minh tính pháp lý của tài sản.
Thứ tư, với trường hợp căn hộ đó đã mua bán lần thứ 3, khi công chứng phải xuất trình hợp đồng mua bán lần cuối cùng và quá trình mua bán phải thông qua chủ đầu tư. Bởi lẽ, nếu không được chủ đầu tư xác nhận thì hợp đồng mua bán sẽ bị vô hiệu hóa.
Thứ năm, giao dịch mua bán nhà chung cư kiểu này nên được thực hiện ở phòng công chứng để đảm bảo an toàn cũng như quyền lợi cho đôi bên, nhất là bên mua căn hộ.
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Phí chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng”. Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ pháp lý như tra cứu quy hoạch thửa đất cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.
Mời bạn xem thêm:
- Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
- Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?
Câu hỏi thường gặp
Khoản 1 Điều 118 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, quy định:
“Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.“
Như vậy, một trong những điều kiện mua bán nhà ở là phải có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng).
Bên cạnh đó, dù chưa có Giấy chứng nhận (Sổ hồng) thì vẫn được phép mua bán nhà ở bằng hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.
Trường hợp mua nhà chung cư trực tiếp từ nhà đầu tư
Nếu mua trực tiếp từ chủ đầu tư mà chưa có sổ hồng thì hợp đồng mua bán cần được ký trực tiếp với chủ đầu tư. Nếu tại thời điểm giao nhà mà chủ hộ vẫn người mua vẫn chưa được giao sổ thì hợp đồng cần được công chứng. Ngoài ra, trong hợp đồng phải ghi chú rõ thời điểm giao sổ là khi nào. Để chắc chắn an toàn, bạn cũng nên đàm phán giữ lại bao nhiêu phần trăm giá trị của ngôi nhà, cho đến khi nhận được sổ hồng mới thanh toán nốt số tiền còn lại.
Trường hợp mua căn hộ chưa có sổ hồng từ chủ đầu tư thứ cấp
Nếu bạn mua lại căn hộ chung cư từ chủ đầu tư thứ cấp thì phải thực hiện mua nhà chung cư chưa có sổ hồng thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định tại Thông tư 16/2010/TT-BXD và pháp luật về kinh doanh bất động sản. Ngoài ra, tương tự như khi mua căn hộ không có sổ hồng của cá nhân hay hộ gia đình, trong trường hợp này, hai bên mua bán nên lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư ở văn phòng công chứng để đảm bảo giá trị pháp lý của giao dịch và đảm bảo sự an toàn cho người mua nhà.
Trường hợp mua nhà căn hộ chung tư từ cá nhân hoặc hộ gia đình
Nếu căn hộ bạn mua từ cá nhân hoặc hộ gia đình thì khi công chứng hợp đồng cần yêu cầu người bán phải xuất trình hợp đồng mua bán chung cư với chủ đầu tư trước đó để đảm bảo tính pháp lý của căn nhà.
Trong trường hợp căn hộ chung cư đó đã mua bán lần thứ 3 thì khi công chứng phải xuất trình hợp đồng mua bán lần gần nhất và quá trình mua bán phải được thông qua chủ đầu tư, bởi có những trường hợp sẽ bị vô hiệu hóa nên như bỏ qua xác nhận của chủ đầu tư.
