Đất thổ cư hay còn gọi là đất ở, là một trong những loại đất có giá trị cao trên thị trường bất động sản hiện nay. Do đó, nhiều người mong muốn được chuyển mục đích sử dụng đất sang loại đất này để làm tăng giá trị thửa đất của mình. Tuy nhiên, không phải loại đất nào cũng được chuyển mục đích sang đất ở. Nhiều bạn đọc thắc mắc không biết theo quy định hiện nay, Phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở là bao nhiêu? Thủ tục chuyển đổi đất vườn sang đất ở thực hiện ra sao? Chuyển đổi đất vườn sang đất ở có phải xin phép cơ quan có thẩm quyền không? Tất cả những khúc mắc này sẽ được Tư vấn luật đất đai giải đáp thông qua bài viết sau đây, mời quý bạn đọc cùng tham khảo nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho bạn.
Căn cứ pháp lý
Đất vườn là loại đất gì?
Theo hướng dẫn lập biểu kèm theo Quyết định số 507/1999/QĐ-TCĐC của Tổng cục Địa chính quy định:
Đất vườn là diện tích gắn với đất ở thuộc khuôn viên của mỗi hộ gia đình trong các khu dân cư. Loại đất này trồng xen kẽ giữa các loại cây hàng năm với cây lâu năm hoặc giữa các cây lâu năm mà không được tách riêng để tính diện tích cho từng loại.
Luật Đất đai hiện nay không giải thích thế nào là đất vườn. Tuy nhiên, văn bản pháp luật trước đây có từng định nghĩa đất vườn là diện tích đất vườn gắn liền với đất ở thuộc khuôn viên của mỗi hộ gia đình trong các khu dân cư trồng xen kẽ giữa các loại cây hàng năm với cây lâu năm hoặc giữa các cây lâu năm mà không thể tách riêng để tính diện tích cho từng loại.
Hơn nữa, dù không giải thích thế nào là đất vườn nhưng tại Điều 103 Luật Đất đai 2013 có quy định cách xác định phần diện tích đất vườn là phần diện tích nằm trong cùng hoặc xen kẽ với phần diện tích thửa đất ở trong cùng một thửa đất ở.
Như vậy, có thể thấy đất vườn là loại đất được sử dụng trồng cây hàng năm, cây lâu năm hoặc trồng xen kẽ cây hàng năm với cây lâu năm trong cùng thửa đất hoặc xen kẽ với phần diện tích đất ở trong cùng thửa đất ở.
Chuyển đổi đất vườn sang đất ở có phải xin phép cơ quan có thẩm quyền?
“Đất thổ cư” không phải là thuật ngữ pháp lý; hay nói cách khác, “đất thổ cư” là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ đất ở. Căn cứ Điều 10 Luật Đất đai 2013, đất vườn, ao là loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp (trên thực tế loại đất này được người dân sử dụng để trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản,…). Chuyển từ đất vườn, ao sang đất thổ cư có 02 trường hợp:
- Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở.
- Trường hợp 2: Đất vườn, ao là loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp chuyển sang đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp (không thuộc trường hợp 1).
Người dân cần phân biệt hai trường hợp này vì tiền sử dụng đất phải nộp là khác nhau. Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm: “Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp”. Như vậy, khi chuyển đất vườn, ao sang đất thổ cư phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Điều 59 Luật Đất đai 2013 quy định thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức.
- UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
Phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở
Theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP khi chuyển đất vườn ao sang đất ở tiền sử dụng đất phải nộp như sau:
Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở
Theo điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong trường hợp sau:
- Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở;
- Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.
Cách tính tiền sử dụng đất phải nộp:
| Tiền sử dụng đất phải nộp | = | Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp |
| 2 |
Theo đó, khi tính được tiền sử dụng đất chênh lệch thì chia đôi sẽ biết được số tiền sử dụng đất phải nộp.
Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở
Khi hộ gia đình, cá nhân chuyển đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì tiền sử dụng đất phải nộp xác định theo công thức sau:
| Tiền sử dụng đất phải nộp | = | Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở | – | Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp |
Ví dụ: Ông B muốn chuyển 50m2 đất vườn sang đất ở, được biết giá đất theo bảng giá đất do UBND tỉnh A quy định đối với vị trí thửa đất của ông A như sau: Đất ở tại khu vực nông thôn là 01 triệu đồng/m2, đất trồng cây hàng năm là 100.000 đồng. Như vậy, số tiền sử dụng đất ông A phải nộp khi chuyển 50m2 đất vườn sang đất ở là 45 triệu đồng.
Giải thích: Tiền sử dụng đất theo giá đất ở của thửa đất 50m2 là 50 triệu đồng, tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp của thửa đất trên là 05 triệu đồng; số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển 50m2 đất vườn sang đất ở là mức chênh lệch tiền sử dụng đất của hai loại đất trên.
Như vậy, có thể thấy, chuyển đất vườn, ao sang đất thổ cư thực chất là chuyển đất nông nghiệp không phải đất trồng lúa sang đất ở. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng không phải cứ xin phép là được chuyển vì UBND ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất dựa trên nhu cầu trong đơn và kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện (trường hợp kế hoạch sử dụng đất đã phê duyệt không cho chuyển thì sẽ không được chuyển). Do vậy, trước khi chuyển thì nên hỏi địa chính xã, phường, thị trấn.
Thủ tục chuyển đổi đất vườn sang đất ở
Thành phần hồ sơ
Theo khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất, gồm:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là giấy chứng nhận – người dân thường gọi là Sổ đỏ).
Trình tự thủ tục
Bước 1. Nộp hồ sơ
Khoản 1 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
“a) Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 59 của Luật Đất đai;
b) Phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai”.
Theo đó, hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất thì nộp hồ sơ tại phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất.
Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3. Giải quyết yêu cầu
Trong giai đoạn này cơ quan thuế sẽ thông báo nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất; khi nhận được thông báo thì người sử dụng đất nộp tiền theo thông báo.
Bước 4. Trả kết quả
Thủ tục chuyển đổi đất vườn sang đất ở mất bao lâu?
Thời hạn thực hiện: Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời hạn thực hiện như sau:
- Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, ngày nghỉ, ngày lễ tết.
- Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
Mời bạn xem thêm:
- Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
- Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?
Thông tin liên hệ
Tư vấn luật đất đai đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở”. Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất đơn giản. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Câu hỏi thường gặp
Đất ao là những khu đất trũng sâu, có nước thường nằm trong cùng một thửa đất có nhà ở. Các khu đất ao thường dùng để nuôi thủy hải sản hoặc dùng làm cảnh… Theo quy định tại Điều 103 Luật Đất đai thì đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở. Phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở thì được xác định sử dụng vào mục đích hiện trạng đang sử dụng theo quy định của nhóm đất nông nghiệp.
Để xác định đất ao có phải đất ở không, người sử dụng đất có thể kiểm tra thông tin đó trên loại giấy tờ về quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, hầu hết đất ao là đất nuôi trồng thủy sản, được xếp vào nhóm đất nông nghiệp. Theo đó, chủ sở hữu sẽ không thể xây dựng nhà ở nếu chưa được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền.
Căn cứ khoản 4 và khoản 8 Điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP, thời hạn nộp tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ như sau:
* Tiền sử dụng đất:
Chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo thông báo.
Chậm nhất là 90 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại theo thông báo.
* Lệ phí trước bạ: Thời hạn nộp lệ phí trước bạ chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo, trừ trường hợp người nộp thuế được ghi nợ lệ phí trước bạ.
Điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định:
Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Như vậy, muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền; và chỉ được chuyển nếu có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Riêng đối với hộ gia đình, cá nhân chỉ được chuyển sang đất ở nếu có quyết định của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).
