Xin chào Luật sư. Tôi là Hải Dương, hiện đang là một người hành nghề tự do tại Thành phố Bắc Giang. Hiện nay, tôi thấy hình thức thuê nhà cho thuê lại rất phổ biến, tôi có thuê nhà của anh A trong vòng 01 năm và tôi cho chị C thuê lại căn nhà đó với thời hạn 06 tháng (đã có sự đồng ý của chị A). Do đây là lần đầu tiên là người trung gian cho thuê nhà nên tôi không biết rằng có những vấn đề gì cần phải lưu ý về vấn đề thuê nhà cho thuê lại hay không? Và cho thuê lại nhà đang thuê cần những điều kiện gì? Rất mong được Luật sư hồi đáp. Tôi xin chân thành cảm ơn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi xin được tư vấn cho bạn như sau:
Căn cứ pháp lý
- Bộ Luật dân sự 2015
- Luật nhà ở 2014
Khái niệm thuê nhà cho thuê lại
Thuê nhà cho thuê lại nhà là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê lại chuyển giao nhà cho bên thuê lại để sử dụng trong một thời hạn nhất định, bên thuê lại nhà phải sử dụng nhà theo đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại nhà khi hết thời hạn thuê.
Đối với cho thuê, người cho thuê là chủ sở hữu hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền và đối tượng cho thuê là tài sản hoặc quyền sử dụng đất. Nôi dung cho thuê: có quyền sử dụng đất hợp pháp, cho chủ thể bên kia khai thác sử dụng tài sản, bên kia trả tiền. Về bản chất pháp lý: cho thuê không chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng và bên thuê chỉ có quyền khai thác sử dụng.
Đối với cho thuê lại, người đi thuê cho người khác thuê lại và được sự đồng ý của người cho thuê. Riêng đối với đất đai thì chủ thể được cho thuê lại nếu thuê đất của nhà nước trả tiền một lần (trừ một số trường hợp nhất định).
Cho thuê lại nhà đang thuê cần những điều kiện gì?
Hợp đồng thuê nhà phải có thỏa thuận cho thuê lại, hoặc có văn bản đồng ý của chủ nhà về việc bên thuê nhà được quyền cho thuê lại nhà thuê.
Bên thuê nhà nếu là cá nhân phải có đủ năng lực hàng vi dân sự, nếu là công ty phải có ngành nghề kinh doanh bất động sản.
Hợp đồng cho thuê lại nhà không vi phạm các quy định pháp luật có liên quan khác. Ví dụ: Bên thuê nhà khi muốn cho người nước ngoài thuê lại nhà thì phải đáp ứng yêu cầu về an ninh trật tự, đăng ký kinh doanh trước khi cho thuê.
Những lưu ý khi thuê nhà cho thuê lại theo pháp luật hiện hành
Có được tự ý cho thuê nhà đã thuê không?
Người thuê nhà có được tự ý cho người khác thuê lại nhà đã thuê không ? Để trả lời câu hỏi này, chúng ta phải tìm hiểu các quy định của luật dân sự về hợp đồng cho thuê tài sản, cụ thể như sau:
Tại điều 472 Bộ Luật dân sự 2015 quy định về hợp đồng thuê tài sản như sau:
“Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên; theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê”.
Trong đó, hợp đồng thuê nhà cũng là một dạng của hợp đồng thuê tài sản. Bên thuê nhà, có nghĩa vụ trả tiền và có quyền sử dụng theo đúng công dụng; mục đích đã thỏa thuận. Bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà, bảo đảm giá trị sử dụng; của nhà cho thuê và có quyền được nhận tiền thuê nhà, ngoài ra, các bên có thể thỏa thuận thêm các điều khoản khác; trong hợp đồng không trái với quy định của pháp luật.
Tại điều 475 Bộ luật dân sự quy định về quyền của người thuê tài sản; trong đó có quy định như sau:
“Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý”
Theo quy định trên, bên thuê nhà có quyền cho thuê lại nhà đang thuê; nếu được sự đồng ý của chủ nhà. Trường hợp, tự ý cho thuê lại nhà đã thuê; mà không được sự đồng ý của chủ sở hữu thì đó là hành vi vi phạm hợp đồng.
Khi kí kết hợp đồng thuê nhà cần chú ý những gì?
Người thuê nhà và bên cho thuê khi lập hợp đồng cần nêu rõ các điều khoản về trách nhiệm sửa chữa; điều chỉnh giá thuê, yêu cầu bồi thường,…; nhằm tránh phát sinh những rủi ro không đáng có.
Điều 121 Luật Nhà ở 2014 đã quy định rất rõ về các thành phần trong hợp đồng thuê nhà ở. Do đó; các bên khi thuê; hoặc cho thuê nhà phải lập hợp đồng; bằng văn bản và đảm bảo đầy đủ nội dung theo quy định của luật.
Trong hợp đồng cho thuê nhà ở phải có thông tin đầy đủ của bên thuê và cho thuê; mô tả đặc điểm nhà cho thuê: diện tích sử dụng chung, riêng, mục đích sử dụng…; giá thuê; thời hạn thuê; phương thức thanh toán; thời gian giao nhận nhà; phương thức bảo trì, sửa chữa nhà.
Hợp đồng phải làm rõ quyền và nghĩa vụ của các bên; các cam kết và thỏa thuận khác; thời điểm có hiệu lực của hợp đồng; ngày, tháng, năm ký kết; chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên; nếu là tổ chức, phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
Khi lập hợp đồng; chủ nhà cần cung cấp cho bên thuê một số giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở; để từ đó đảm bảo an toàn cho người thuê nhà. Hai bên không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng. Tuy nhiên trên thực tế; các bên nên và cần thực hiện công chứng, chứng thực để đảm bảo tính pháp lý.
Thủ tục thuê nhà cho thuê lại thực hiện như thế nào?
Thủ tục thuê nhà cho thuê lại thực hiện như sau:
Bước 1: Xin phép chủ nhà cho thuê
Theo Điều 475 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về việc cho thuê lại như sau: Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý.
Sau khi có sự đồng ý của người cho thuê nhà thì sau đó cho thuê lại thì bạn có thể tiếp tục làm hợp đồng thuê nhà cho thuê lại với người thuê và cũng phải tuân thủ các quy định của Bộ luật dân sự, luật nhà ở và luật kinh doanh bất động sản… hiện hành.
Bước 2: Đăng ký kinh doanh
Căn cứ Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, cụ thể như sau:
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
- Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Tùy theo từng trường hợp mà thuê nhà rồi cho thuê lại có cần đăng ký kinh doanh hay không. Trong trường hợp cho thuê lại nhà với quy mô nhỏ, không thường xuyên, cải tạo sửa chữa nhưng không phải theo dự án, thì không cần phải đăng ký kinh doanh nhưng phải kê khai nộp thuế. Ngược lại, nếu chỉ thuê rồi cho thuê lại mà không sửa chữa, cải tạo nhà thuê thì bạn cần phải đăng ký kinh doanh theo quy định.
Bước 3: Lập hợp đồng thuê nhà cho thuê lại
Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về Hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau:
“1. Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản:
a) Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;
b) Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;
c) Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;
d) Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
đ) Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.
2. Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.”
Như vậy, trường hợp bạn là thuê nhà nên hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản việc công chứng chứng thực hợp đồng thực hiện theo sự thỏa thuận của các bên.
Lưu ý rằng: Đối với hợp đồng thuê nhà cho thuê lại thì việc cho thuê lại phải có sự đồng ý của người cho thuê nhà, như vậy để tránh tranh chấp sau này liên quan đến hợp đồng cho thuê lại nhà thì bạn cần thỏa thuận về việc cho thuê lại nếu bên cho thuê đồng ý thì bạn có thể ghi nhận trong hợp đồng.
Bước 4: Hoàn tất các khoản chi phí
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Những lưu ý khi thuê nhà cho thuê lại theo pháp luật hiện hành” đã được Tư vấn Luật Đất đai giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Luật chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới tra cứu quy hoạch đất đai. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833.102.102.
Mời bạn xem thêm:
- Dịch vụ làm hồ sơ mua nhà ở xã hội nhanh uy tín năm 2023
- Sinh viên có được mua nhà ở xã hội không theo quy định 2023?
- Nghị định 188 về nhà ở xã hội có gì nổi bật?
Câu hỏi thường gặp
Thuê nhà xong cho thuê lại, pháp luật đã quy định rõ về các loại thuế phí bạn cần phải đóng. Căn cứ Khoản 2 Điều 1 Thông tư 119/2014/TT-BTC quy định các khoản thuế mà người cho thuê nhà cần phải đóng bao gồm:
Lệ phí môn bài môn bài;
Thuế giá trị gia tăng;
Thuế thu nhập cá nhân (hoặc thuế thu nhập doanh nghiệp).
Lệ phí môn bài
Trường hợp tổng số tiền cho thuê nhà nhỏ hơn 100 triệu đồng/ năm: Theo Điều 3 Nghị định số 139/2016/NĐ-CP quy định: Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh có doanh thu hàng năm từ 100 triệu đồng trở xuống thì sẽ được miễn phí môn bài.
Trường hợp tổng số tiền cho thuê nhà lớn hơn 100 triệu đồng/ năm:
Mức thu cụ thể tùy theo doanh thu mà việc kinh doanh đem lại. Cụ thể như sau:
Doanh thu cho thuê nhà trên 500 triệu đồng/năm: 1.000.000 đồng/năm.
Doanh thu cho thuê nhà trên 300 đến 500 triệu đồng/năm: 500.000 đồng/năm.
Doanh thu cho thuê nhà trên 100 đến 300 triệu đồng/năm: 300.000 đồng/năm.
Trong trường hợp bạn bắt đầu kinh doanh trong khoảng thời gian nửa cuối năm, Có nghĩa là từ 01/7 thì chỉ đơn giản là nộp 50% so với lệ phí cả năm. Mức doanh thu để xác định điều kiện được miễn thuế môn bài là tổng doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.
Thuế giá trị gia tăng
Trường hợp tổng số tiền cho thuê nhà nhỏ hơn 100 triệu đồng/ năm, Hoặc trung bình 1 tháng trong năm từ 8,4 triệu đồng/tháng thì không phải kê khai, nộp thuế giá trị gia tăng.
Trường hợp tổng số tiền cho thuê nhà lớn hơn 100 triệu đồng/ năm: Được điều chỉnh cụ thể tại Phụ lục I Danh mục ngành nghề tính thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân theo tỷ lệ % trên doanh thu đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh, theo đó, mức thuế suất thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động cho thuê nhà là 5%.
Theo đó, số thuế giá trị gia tăng mà cá nhân cho thuê nhà phải nộp được tính như sau:
Số thuế phải nộp = Doanh thu tính thuế x 5%
Trong đó, Doanh thu tính thuế giá trị tăng lên khi bạn kinh doanh cho thuê nhà là doanh thu bao gồm thuế (nếu bạn thuộc diện phải chịu thuế). Doanh thu này là số tiền mà bên thuê phải trả cho bạn từng kỳ theo hợp đồng cho thuê nhà. Và bao gồm các khoản thu khác như tiền phạt, tiền bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.
Thuế thu nhập cá nhân
Trường hợp tổng số tiền cho thuê nhà nhỏ hơn 100 triệu đồng/ năm, Hoặc trung bình 1 tháng trong năm từ 8,4 triệu đồng/tháng thì không phải kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân.
Trường hợp tổng số tiền cho thuê nhà lớn hơn 100 triệu đồng/ năm: Được điều chỉnh cụ thể tại Phụ lục I Danh mục ngành nghề tính thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân theo tỷ lệ % trên doanh thu đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được đính kèm tại Thông tư 40/2021/TT-BTC, theo đó, mức thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê nhà là 5%.
Theo đó, số thuế thu nhập cá nhân mà cá nhân cho thuê nhà phải nộp được tính như sau:
Số thuế phải nộp = Doanh thu tính thuế x 5%
Theo điểm đ khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2014; về đơn phương chấm dứt việc thuê nhà như sau:
Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
Như vậy, khi biết bên thuê cho thuê lại nhà mà không có sự đồng ý của mình thì chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở hoặc tiếp tục cho chính người đang thuê thuê nhà ở của mình.
Tuy nhiên, trong trường hợp đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà; do bên thuê nhà tự ý cho cho thuê lại nhà, thì phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày; trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác…
Ngoài ra, theo Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015; quy định thỏa thuận phạt vi phạm: “Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng; theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm…”.
Theo đó, nếu trong hợp đồng thuê nhà có quy định về thỏa thuận; phạt vi phạm hợp đồng (vi phạm quy định về tự ý cho thuê lại nhà đang thuê); thì bên vi phạm phải trả cho bên kia số tiền theo mức phạt đã thỏa thuận khi ký kết hợp đồng thuê. Tuy nhiên, việc phạt vi phạm này; chỉ áp dụng trong trường hợp, các bên có thỏa thuận trong hợp đồng.
Theo quy định, bên thuê nhà có quyền cho thuê lại nhà đang thuê nếu hợp đồng có thỏa thuận vấn đề này hoặc được chủ nhà đồng ý. Do đó, cần phải xin phép chủ nhà trước khi cho người khác thuê lại nhà đang thuê. Nếu thuê nhà rồi tự ý cho thuê lại mà không được sự đồng ý của chủ sở hữu thì đây được xem là hành vi vi phạm hợp đồng.
