Nhà đồng sở hữu có bán được không?

26/08/2022 | 15:01 36 lượt xem Hương Giang

Nhiều người lựa chọn mua nhà đất đồng sở hữu vì giá thành rẻ hơn so với nhà đất thuộc sở hữu riêng. Tuy nhiên, các đồng sở hữu thường có chung một câu hỏi rằng liệu nhà đồng sở hữu có bán được không? Nếu có người không đồng ý bán nhà thì làm như thế nào? Điều kiện để được bán tài sản đồng sở hữu là gì? Mời bạn theo dõi bài viêt sau đây của Tư vấn luật đất đai để được làm rõ nhé.

Căn cứ pháp lý

Đồng sở hữu là gì?

Đồng sở hữu được hiểu là quyền sở hữu đối với một tài sản thuộc về nhiều người. Những người này có cùng quyền lợi được hưởng từ tài sản có chung quyền sở hữu với nhau.

Điều kiện để được bán tài sản đồng sở hữu

Theo đó, điều kiện để được bán tài sản đồng sở hữu được quy định tại Điều 218 Bộ luật dân sự như sau:

– Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình. Thông thường mỗi một tài sản nếu có sự sở hữu của đồng tác giả thì sẽ chia tỷ lệ theo số số vốn góp vào và sự thỏa thuận ban đầu của các bên đối với tài sản.

– Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật. Việc thỏa thuận được lập thành văn bản và có chứng thực chữ ký của các bên tại cơ quan có thẩm quyền hoặc văn phòng công chứng.

– Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.

Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.

Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại nếu có xảy ra thiệt hại, gây tổn thất cho chủ sở hữu chung còn lại. Hết thời hạn 03 tháng thì chủ sở hữu chung còn lại sẽ không có quyền ưu cầu Tòa án giải quyết.

– Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với bất động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc về Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung còn lại.

– Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu còn lại.

– Trường hợp tất cả các chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu của mình đối với tài sản chung thì việc xác lập quyền sở hữu được áp dụng theo quy định tại Điều 228 của Bộ luật dân sư, cụ thể:

+ Tài sản vô chủ là tài sản mà chủ sở hữu đã từ bỏ quyền sở hữu đối với tài sản đó.

Người đã phát hiện, người đang quản lý tài sản vô chủ là động sản thì có quyền sở hữu tài sản đó, trừ trường hợp luật có quy định khác; nếu tài sản là bất động sản thì thuộc về Nhà nước.

+ Người phát hiện tài sản không xác định được ai là chủ sở hữu phải thông báo hoặc giao nộp cho Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc công an cấp xã nơi gần nhất để thông báo công khai cho chủ sở hữu biết mà nhận lại.

Nhà đồng sở hữu có bán được không
Nhà đồng sở hữu có bán được không

Quyền sử dụng đất đối với nhà đất đồng sở hữu thế nào?

Khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc cấp Sổ đỏ cho đất đồng sở hữu như sau:

Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. 

Như vậy, trong Sổ đỏ cấp cho đất đồng sở hữu phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất và cấp cho mỗi người 01 Sổ đỏ. Hoặc khi có nhu cầu, các chủ sở hữu cũng có quyền yêu cầu cấp chung một Sổ đỏ và trao cho người đại diện.

Ngoài ra, tại khoản 2 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:

“Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.”

Theo đó, khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải có sự đồng ý của tất cả người chung quyền sử dụng đất.

Nhà đồng sở hữu có bán được không

Theo điều 218 Bộ luật Dân sự 2015 về định đoạt tài sản chung: Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

Điều 126 Luật Nhà ở 2014 quy định về mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung như sau:

“1. Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.

Như vậy, theo các quy định trên, việc định đoạt tài sản chung phải tuân theo sự thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật. Do đó, việc bán đất phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên là chủ sở hữu mảnh đất đó.

2. Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự.”

Trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của tòa án thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật.

Giải quyết tranh chấp nhà đồng sở hữu

  • Nếu các bên không thể có thỏa thuận, giải quyết tranh chấp nhà đồng sở hữu thì có thể yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết. 
  • Các tranh chấp nhà đồng sở hữu được giải quyết tương tự với vụ án tranh chấp đất đai khác. Tuy nhiên, tất cả chủ sở hữu đối với căn nhà được ghi nhận trong GCN phải tham gia tố tụng để giải quyết vụ án. 
  • Trường hợp các đương sự không tự xác định được phần tài sản của mình trong khối tài sản chung và có yêu cầu Tòa án giải quyết chia tài sản chung đó thì mỗi đương sự phải chịu án phí sơ thẩm tương ứng với giá trị phần tài sản mà họ được hưởng theo quy định tại Khoản 2 Điều 147 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Dịch vụ mua bán nhà đất đồng sở hữu

Tư vấn luật đất đai cung cấp dịch vụ tư vấn các quy định của pháp luật Việt Nam về vấn đề mua bán nhà đất đồng sở hữu bao gồm:

  • Thẩm quyền, thủ tục cấp sổ đỏ, sổ hồng nhà đất đồng sở hữu;
  • Hồ sơ, thủ tục xin tách thửa đất, tách sổ, gộp thửa, gộp sổ nhà đất đồng sở hữu
  • Tư vấn các vấn đề liên quan đếnmua bán nhà đất đồng sở hữu;
  • Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đồng sở hữu, các nguyên tắc sử dụng đất đồng sở hữu
  • Thủ tục mua, bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng sở hữu
  • Thủ tục chuyển đổi, tặng cho quyền sử dụng đất đồng sở hữu
  • Tư vấn khai nhận và phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất và nhà ở, nhà đất,…

Luật sư soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất đồng sở hữu đất hoàn chỉnh và bàn giao kết quả cho khách hàng. Tư vấn luật đất đai sẽ hỗ trợ và bàn giao tới tận tay quý khách để hoàn thiện dịch vụ pháp lý. Với kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực đất đai, Tư vấn luật đất đai xin cung cấp dịch vụ sang tên nhà đất đồng sở hữu nhanh nhất với chi phí hợp lý nhất. Nếu quý khách có nhu cầu được tư vấn về thủ tục sang tên nhà đất đồng sở hữu, đừng e ngại mà hãy liên hệ ngay theo số điện thoại 0833 102 102 để được tư vấn và báo giá cụ thể.

Thông tin liên hệ

Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về Nhà đồng sở hữu có bán được không”. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thủ tục mua bán, cho thuê, cho mượn nhà đất khiếu nại, khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai;… mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận. Liên hệ hotline: 0833 102 102.

Mời bạn xem thêm:

Câu hỏi thường gặp

Nhà đồng sở hữu có bán được không nếu các bên sở hữu không đồng ý?

Để chuyển nhượng đất trong trường hợp này, căn cứ theo điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013:
“Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.”
Như vậy, theo quy định trên thì việc bán nhà đồng sở hữu mà các bên không đồng ý thì không thể bán được.

Nhà đồng sỡ hữu có bán được không? Xử lý như thế nào nếu các bên đồng sở hữu không đồng ý bán nhà?

Theo quy định, bạn có thể yêu cầu tách thửa phần diện tích đất của mình đã ghi trong Sổ đỏ để tách thành thửa riêng không cùng chung sở hữu, sau đó thực hiện chuyển nhượng riêng phần diện tích đất đã tách này.
Tuy nhiên, khi tiến hành tách thửa cần lưu ý về diện tích tách thửa tối thiểu để đảm bảo đủ điều kiện được tách thửa đất và chuyền nhượng. Theo đó, căn cứ vào tình hình cụ thể của từng địa phương mà mỗi tỉnh khác nhau có thể có quy định về hạn mức tối thiểu được phép tách thửa khác nhau và được quy định tại Quyết định của UBND cấp tỉnh.

Nhà đồng sở hữu có bán được không, có tách sổ riêng được không?

Người sử dụng đất hoàn toàn có thể tách sổ riêng đối với đất đồng sở hữu. Tuy nhiên, khi muốn tách thửa để đứng tên riêng trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cần có sự đồng ý của những người cùng sở hữu.
Việc tách sổ chung thành sổ riêng phải tuân theo quy định của pháp luật. Người muốn tách thửa phải làm thủ tục, xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các thửa đất được tách. Bên cạnh đó, việc tách thửa đất phải đáp ứng các điều kiện về quy hoạch và diện tích tối thiểu tại địa phương