Nguyên tắc bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp là gì?

Nhằm cải thiện và nâng cao môi trường sống cho cộng đồng dân cư, thu hồi quy hoạch đất đai là một trong những chính sách quan trọng mà cơ quan nhà nước cần phải triển khai. Khi thu hồi đất đai của người dân, cơ quan chính quyền cần thực thi theo các nguyên tắc mà Đảng và Nhà nước đã đề ra. Vậy cụ thể, Nguyên tắc bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp được quy định thế nào? Điều kiện để được nhà nước bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp là gì? Quy định về mức bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp hiện nay ra sao? Toàn bộ những vấn đề nêu trên sẽ được Tư vấn luật đất đai giải đáp chi tiết thông qua bài viết sau.

Căn cứ pháp lý

• Luật đất đai 2013

Điều kiện để được nhà nước bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp là gì?

Khi người sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia công, vì mục đích quốc phòng, an ninh thì sẽ được Nhà nước bồi thường. Để được bồi thường khi thu hồi đất phải đáp ứng đủ điều. Việc vi phạm kiểm đếm bắt buộc, phương án bồi thường bằng tiền hoặc bằng đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của người bị thu hồi nên người dân cần nắm rõ quy định.

Tại Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
2. Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
4. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
6. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
   Theo đó, để được nhà nước bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp thì phải đáp ứng được điều kiện theo quy định trên.

Nguyên tắc bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước thực hiện chức năng quản lý, quy hoạch việc sử dụng đất: giao đất, thu hồi đất,… sao cho phù hợp với tình hình kinh tế, xã hội.  Ở Việt Nam ta, việc quản lý đất đai nói chung, đất nông nghiệp nói riêng luôn phải tuân thủ những nguyên tắc nhất định bởi đây là những vấn đề phức tạp, dễ phát sinh khiếu kiện như bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp,… thì các quy định của pháp luật càng phải bảo đảm tuân thủ các nguyên tắc cơ bản. 

Điều 74 Văn bản hợp nhất 21/VBHN-VPQH 2018 Luật Đất đai quy định về nguyên tắc bồi thường về đất như sau:

Một là, chỉ bồi thường khi đất bị thu hồi đáp ứng điều kiện, bao gồm:

• Hộ gia đình, cá nhân có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận; đất sử dụng không phải là đất trả tiền thuê hàng năm.
• Đất của cộng đồng dân cư, cở sở tôn giáo, tín ngưỡng sử dụng không phải đất do Nhà nước giao, cho thuế; có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận….

Hai là, việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, trường hợp không có đất để bồi thường, cơ quan có thẩm quyền phải bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể tại địa phương do UBND cấp tỉnh quyết định.

Ba là, việc bồi thường phải đảm bảo dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Quy định về mức bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp hiện nay

Mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là tổng giá trị mà Nhà nước phải bù đắp tổn thất đối với quyền sử dụng đất của người dân có đất bị thu hồi. Khi được bồi thường do Nhà nước thu hồi đất, mức bồi thường mà Nhà nước đưa ra là tổng toàn bộ các khoản bồi thường về đất, bồi thường về nhà ở, công trình xây dựng hay các tài sản khác gắn liền với đất. Tùy theo giá đất mỗi năm, mức bồi thường cũng sẽ thay đổi.

Quy định về mức bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp hiện nay như sau:

Giá đất để tính mức bồi thường thu hồi

Theo Điều 74 Luật Đất đai 2013, mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được xác định theo nguyên tắc:

• Giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi;
• Nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

Giá đất để tính tiền bồi thường khi đất bị Nhà nước thu hồi:

• Là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố theo quy định của Chính phủ;
• Không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng (giá thị trường)

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp.

Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định theo Điều 114 Luật Đất đai 2013.

Xác định mức bồi thường thu hồi đất

Cách tính mức BỒI THƯỜNG THU HỒI ĐẤT khi Nhà nước thu hồi đất căn cứ theo Nghị định 47/2014/NĐ-CP:

• Đất nông nghiệp: theo Điều 77, 78 Luật Đất đai 2013, mức bồi thường khi thu hồi đất sẽ được xác định theo thời hạn sử dụng đất còn lại,
• Đất ở: Điều 79 Luật Đất đai 2013 quy định bồi thường khi thu hồi đất ở là đất ở hoặc nhà ở, trong trường hợp không có đất để bồi thường hoặc người được bồi thường không có nhu cầu có thể bồi thường bằng tiền.
• Đất phi nông nghiệp không phải đất ở: được bồi thường bằng tiền bằng giá đất thu hồi nhân với diện tích đất chia cho thời gian sử dụng và tất cả nhân với thời gian sử dụng đất còn lại theo Điều 7 Nghị định 47/2014/NĐ-CP.

Khi tính mức bồi thường với bất kì loại đất nào đều sử dụng giá đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

Bồi thường về nhà, các tài sản khác gắn liền với đất

Bên cạnh bồi thường về đất, nhà, các công trình xây dựng khác, các tài sản khác như cây trồng vật nuôi,… cũng được bồi thường.

Đối với nhà ở, theo quy định tại Điều 9 Nghị định 47/2014/NĐ-CP, Mức bồi thường nhà, công trình bằng tổng giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình đó. Trong đó:

• Giá trị hiện có của nhà bị thiệt hại được xác định bằng tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà đó nhân (x) với giá trị xây dựng mới của nhà có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành.
• Khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường không quá 100% giá trị xây dựng mới của nhà có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại.

Các công trình xây dựng khác cũng được xác định tương tự với cách xác định mức bồi thường đối với nhà ở.

Đối với các tài sản khác như cây trồng, vật nuôi thì mức bồi thường được xác định theo Điều 90 Luật Đất Đai 2013:

• Cây trồng hằng năm thì mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch;
• Cây trồng lâu năm thì mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất;
• Về vật nuôi thì Nhà nước chỉ bồi thường với vật nuôi là thủy sản như cá, tôm… và mức bồi thường tùy vào quy định cụ thể của từng địa phương.

Mời bạn xem thêm:

• Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
• Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
• Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?

Thông tin liên hệ

Vấn đề “Nguyên tắc bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Tư vấn luật đất đai luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như là soạn thảo hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất vui lòng liên hệ đến hotline 0833.102.102. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.

Câu hỏi thường gặp