Câu hỏi: Chào luật sư, tôi sinh sống và làm việc tại hà Nội đã được 7 năm, bây giờ tôi muốn cưới vợ và cũng đã tích góp được tiền mua nhà nên tôi chuẩn bị mua một căn nhà chung cư. Sau khi lựa chọn và tìm hiểu kỹ thì tôi quyết định mua 1 căn chung cư tại quận Đống Đa, căn này đã hoàn thiện và đã được cấp sổ hồng. Tuy nhiên tôi chưa nắm rõ lắm các quy định cũng như các thủ tục về việc “Mua chung cư đã có sổ hồng”, mong luật sư có thể cung cấp cho tôi các thông tin về vấn đề này. Tôi xin cảm ơn.
Việc mua bán chung cư là điều diễn ra rất thường xuyên và phổ biến hiện nay khi mà số lượng người lựa chọn sử dụng căn hộ chung cư ngày càng nhiều. Mời quý bạn đọc hãy cùng Tư vấn luật đất đai tìm hiểu các thông tin chi tiết về việc cấp sổ hồng chung cư cũng như về thủ tục mua chung cư đã có sổ hồng qua bài viết dưới đây của chúng tôi.
Quy định về việc cấp sổ hồng cho chung cư
Theo quy định, chủ đầu tư nhà chung cư có trách nhiệm làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hay còn gọi là sổ hồng chung cư cho người mua căn hộ trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ.
Tuy nhiên thực tế, có không ít trường hợp cư dân đã nhận bàn giao hoàn thiện, vào ở từ lâu nhưng vẫn gặp vướng mắc khi làm thủ tục cấp sổ hồng.
Điều kiện để được cấp sổ hồng căn hộ chung cư
Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014 quy định nhà ở, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn).
Điều 9 quy định: “Đối với nhà ở được đầu tư xây dựng theo dự án để cho thuê mua, để bán thì không cấp Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư mà cấp Giấy chứng nhận cho người thuê mua, người mua nhà ở, trừ trường hợp chủ đầu tư có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở chưa cho thuê mua, chưa bán. Trường hợp chủ đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê thì được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.”
Đối chiếu với trường hợp nêu trên, khi chủ đầu tư xây dựng đúng theo quy định và việc mua bán giữa khách hàng và chủ đầu tư là hợp pháp, đồng thời khách hàng đã thanh toán đủ số tiền mua nhà thì hoàn toàn có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Bên cạnh đó, Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận”.
Do đó, khi gặp khó khăn khi thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư giải thích và hỗ trợ thực hiện.
Thủ tục cấp sổ hồng cho nhà chung cư
Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký nhà đất
Hồ sơ cần chuẩn bị
- Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Tờ khai lệ phí trước bạ
- Hợp đồng mua bán nhà ở (01 bản gốc)
- Biên bản bàn giao nhà (01 bản sao có chứng thực)
- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (trong trường hợp người nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nhận chuyển nhượng từ người khác)
- Chứng minh nhân dân/ Căn cước công dân/ Hộ chiếu của người sở hữu nhà ở (Bản sao có chứng thực)
- Sổ hộ khẩu của người sở hữu nhà ở (Bản sao có chứng thực)
- Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của vợ chồng trong trường hợp vợ chồng là đồng sở hữu căn nhà chung cư (Bản sao có chứng thực)
Người sở hữu nhà chung cư hoặc người được người sở hữu nhà chung ủy quyền sẽ thực hiện nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở tại Văn phòng đăng ký nhà đất. Hồ sơ sẽ bao gồm 02 bộ với những đầu mục hồ sơ được hướng dẫn như trên.
Khi nộp hồ sơ cán bộ một cửa sẽ làm giấy biên nhận hồ sơ và hẹn ngày lấy thông báo nộp lệ phí trước bạ và ngày nhận kết quả.
Thời gian giải quyết: 15 ngày làm việc kể từ ngày nộp hồ sơ hợp lệ
Bước 2. Nộp lệ phí trước bạ nhà đất
Đến ngày hẹn lấy thông báo thuế trên giấy hẹn của văn phòng đăng ký nhà đất. Người nộp hồ sơ sẽ lấy thông báo nộp thuế trước bạ. Tại Chi cục thuế nơi có nhà chung cư. Và thực hiện nộp tiền thuế theo hướng dẫn trong thông báo nộp lệ phí trước bạ.
Theo quy định tại Điều 6, Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP. Thì lệ phí trước bạ khi thực hiện thủ tục cấp giấy chứng quyền sử dụng nhà là 0,5% nhân giá nhà do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tại nơi có nhà quy định. Trường hợp nếu giá tại Hợp đồng mua bán cao hơn mức giá nhà nước quy định. Thì giá được áp dụng để tính lệ phí trước bạ là giá tại hợp đồng mua bán.
Bước 3: Nhận kết quả
Sau khi thực hiện xong việc nộp thuế trước bạ, người nộp hồ sơ theo ngày hẹn mang giấy hẹn đến văn phòng đăng ký nhà đất để lấy kết quả.
Lưu ý: Mang theo những giấy tờ sau:
- Văn bản ủy quyền trong trường hợp là người được ủy quyền (Bản gốc)
- Chứng minh nhân dân/ Căn cước công dân/ Hộ chiếu (bản gốc)
- Thông báo nộp lệ phí trước bạ (Bản gốc)
- Biên lai/ chứng từ chứng minh đã hoàn tất nghĩa vụ nộp thuế trước bạ (Bản gốc)
Mua chung cư đã có sổ hồng như thế nào?
Thủ tục thực hiện việc Mua chung cư đã có sổ hồng như sau:
Bước 1: Thỏa thuận ban đầu giữa bên mua và bên bán
Cả hai bên cần thỏa thuận tiền cọc trước khi xem tình trạng pháp lý như sổ hồng. Bên mua phải ra phòng địa chính của phường nơi căn chung cư tọa lạc để kiểm tra xem chung cư đó có đủ điều kiện mua bán hay không. Sau đó hai bên sẽ thỏa thuận một số điều khoản như sau:
- Số tiền đặt cọc bao nhiêu?
- Thời gian ra hợp đồng công chứng và cần thanh toán bao nhiêu phần trăm giá trị căn hộ và giữ lại bao nhiêu đến khi thủ tục hoàn tất.
- Thời gian bàn giao và các thứ đi kèm căn hộ. Hai bên thỏa thuận chi phí công chứng và các loại thuế ai đóng.
Thông thường bên bán sẽ chi trả chi phí công chứng và các loại thuế trước bạ (tuy nhiên, tùy vào thỏa thuận của hai bên để đóng thuế và phí thấp nhất có thể).
Bước 2: Đặt cọc căn hộ
Việc đặt cọc ngoài bên mua và bên bán thì cần có người làm chứng. Nếu cẩn thận hơn thì có thể ra văn phòng công chứng để tiến hành làm hợp đồng, tuy việc này sẽ tốn một khoản chi phí nhỏ nhưng đảm bảo cho bên mua. Văn phòng công chứng sẽ kiểm tra trên hệ thống về tính pháp lý của căn hộ cho bạn được yên tâm.
Bước 3: Hợp đồng công chứng
Đến giai đoạn này hai bên cần ra phòng công chứng để tiến hành ký hợp đồng theo mẫu soạn sẵn của Phòng công chứng. Bên mua sẽ thanh toán số tiền đúng với thỏa thuận trước đó và bên bán sẽ bàn giao giấy tờ. Các loại giấy tờ cần chuẩn bị bao gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
- Tờ khai thuế trước bạ
- CMND và hộ khẩu bên bán nhà
- Nếu đã kết hôn thì giấy chứng nhận kết hôn
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân
Lưu ý là mỗi giấy tờ phải có 2 bản bao gồm bản chính và bản photo. Đối với bên mua nhà cần mang CMND và hộ khẩu.
Trong trường hợp người giao dịch là tổ chức thì khi đi công chứng cần mang theo giấy phép kinh doanh và con dấu của công ty. Phải có mặt của vợ chồng và nếu là công ty thì phải là người đại diện theo pháp luật.
Bước 4: Khai thuế với cơ quan nhà nước
Sau khi hoàn thành các thủ tục đặt cọc, hai bên sẽ tiến hành khai thuế với chi cục thuế. Nếu không có gì thay đổi thì thường trong vòng 7 ngày sẽ tiến hành xong các giấy tờ hồ sơ lên cục thuế và hẹn ngày đóng thuế. Hai bên cần lưu ý là sau khi ký hợp đồng công chứng phải ra khai thuế trong vòng 10 ngày. Các loại giấy tờ cần chuẩn bị khi khai báo thuế:
- Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng của bên mua.
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà/ căn hộ.
- Tờ khai lệ phí trước bạ cũ
- CMND và hộ khẩu của bên mua và bên bán
- Các tờ khai thuế theo mẫu ở quận
Bước 5: Hoàn tất thủ tục sở hữu nhà
Đây là bước cuối cùng và cũng là quan trọng nhất trong việc sở hữu nhà theo pháp luật. Các giấy tờ cần chuẩn bị:
- Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng của bên Mua
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
- Tờ khai thuế trước bạ cũ/ tờ khai thuế trước bạ cũ
- CMND và hộ khẩu bên mua
- Khai các tờ khai đăng ký biến động tài sản của các quận.
Lưu ý: Nếu đã hoàn thành các bước trên mà chưa đăng bộ để đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc cấp Giấy chứng nhận thì xem như Người Mua vẫn chưa xác lập được chủ quyền của mình. Sau khi nộp đầy đủ giấy tờ hồ sơ thì cơ quan nhà nước sẽ cho giấy phép hẹn khoảng 3 tuần để lấy sổ đã được đăng hộ.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
- Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Mua chung cư đã có sổ hồng” đã được chúng tôi giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống tư vấn luật đất đai chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới giải quyết tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất … Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833.102.102
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Trên thực tế, chủ đầu tư thường là người xin cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, người mua căn hộ thường phải đợi rất lâu để có được Giấy chứng nhận bởi một số nguyên nhân sau:
Thứ nhất, chủ đầu tư xin cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Theo quy định tại Khoản 3 Điều 98 Luật Đất đai, chủ sở hữu nhà ở chỉ được nhận Giấy chứng nhận sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Thứ hai, chủ đầu tư thế chấp tài sản tại ngân hàng trước khi xin cấp Giấy chứng nhận cho người mua căn hộ và chưa giải chấp.
Theo quy định pháp luật về nhà ở và đất đai, chủ sở hữu nhà ở chỉ được cấp Giấy chứng nhận khi cung cấp được Giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp nhà ở và quyền sở hữu nhà ở.
Tuy nhiên, khi thế chấp tài sản thì chủ đầu tư đã giao những giấy tờ này cho ngân hàng nắm giữ. Do đó không đủ hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận.
Thứ ba, do chủ đầu tư chậm hoàn công hoặc không thể hoàn công do xây dựng không đúng bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt.
Cơ quan nhà nước sẽ không cấp Giấy chứng nhận đối với căn hộ khi chưa hoàn công hoặc được xây dựng không đúng bản vẽ thiết kế.
Thứ tư, xây dựng lấn chiếm mốc bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật theo Điều 35 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP quy định trường hợp này không được cấp Giấy chứng nhận.
Thứ năm, đất xây dựng chung cư được chuyển mục đích sử dụng đất trái phép theo Điều 35 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP quy định trường hợp này không được cấp Giấy chứng nhận.
Thứ sáu, chủ đầu tư chưa hoàn thành thủ tục pháp lý nhưng đã cho xây dựng và bán nhà ở. Theo quy định pháp luật xây dựng, việc xây dựng nhà ở khi chưa thực hiện đầy đủ thủ tục pháp lý là không hợp pháp. Khoản 1 Điều 6 Nghị Định 99/2015/NĐ-CP quy định chỉ cấp Giấy chứng nhận cho nhà ở được tạo lập hợp pháp.
Thứ bảy, do chủ đầu tư chậm nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận.
Tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.
Theo quy định trên thì thời hạn sử dụng đất dùng để xây nhà chung cư không giống nhau mà được xác định theo thời hạn của dự án. Khi hết thời hạn, nếu người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn nhưng không quá thời hạn xác định theo dự án.
Về thời hạn sở hữu căn hộ chung cư: Khoản 1 Điều 99 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư”.
Như vậy, để xác định được thời hạn sở hữu căn hộ chung cư, bạn cần xem xét chung cư đó thuộc công trình cấp nào và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư
