Thưa luật sư, bố mẹ tôi có một khu chung cư, hiện nay thì khu chung cư này sẽ được nhà nước thu hồi để thực hiện các kế hoạch nhà nước. Vợ chồng tôi muốn mua một căn nhà mới nên đã bàn với bố mẹ tôi là làm hợp đồng chuyển nhượng căn chung cư đó cho vợ chồng tôi để chúng tôi nhận được khoản bồi thường của nhà nước. Luật sư có thể tư vấn cho tôi là Hợp đồng ủy quyền mua nhà tái định cư như thế nào? Trình tự và cách thức viết Hợp đồng ủy quyền mua nhà tái định cư ra sao? Mong luật sư tư vấn.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi; để giải đáp thắc mắc của bạn; cũng như vấn đề: Hợp đồng ủy quyền mua nhà tái định cư? Quy định như thế nào? Cụ thể ra sao?; Đây chắc hẳn; là thắc mắc của; rất nhiều người để giải đáp thắc mắc đó cũng như trả lời cho câu hỏi ở trên; thì hãy cùng tham khảo qua; bài viết dưới đây của chúng tôi để làm rõ vấn đề nhé!
Căn cứ pháp lý:
Hợp đồng mua bán nhà ở phục vụ tái định cư là gì?
Hợp đồng mua bán nhà ở phục vụ tái định cư là sự thỏa thuận, cam kết giữa bên có nhà ở phục vụ tái định cư và một bên mong muốn mua nhà. Hợp đồng này được lập ra với mục đích xác nhận thỏa thuận ký kết hợp đồng giữa các bên tham gia hợp đồng. Đây là căn cứ pháp lý cao nhất để giúp giải quyết các tranh chấp xảy ra trong quá trình thực hiện hợp đồng.
Mẫu hợp đồng mua bán nhà ở phục vụ tái định cư được ban hành cùng Thông tư số 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở.
Hợp đồng mua bán nhà tái định cư gồm những nội dung chính:
– Phần thông tin về các bên tham gia hợp đồng
– Thông tin về căn nhà được bán
– Giá bán và phương thức thanh toán
– Thời hạn giao nhận nhà ở và hồ sơ kèm theo
– Điều Khoản về bảo hành nhà ở
– Quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia hợp đồng
– Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng
– Các trường hợp chấm dứt hợp đồng
– Hiệu lực của hợp đồng
Điều kiện để thực hiện việc mua nhà tái định cư như thế nào?
Các quy định về điều kiện mua bán nhà ở tái định cư đã được đề cập trong nghị định 99/2015/NĐ-CP. Quy định mua nhà ở để phục vụ cho mục đích tái định cư như sau:
Đối tượng được quy định theo điểm A và điểm B Khoản điều này. Đối tượng này có nhu cầu mua nhà ở thương mại, thuê, thuê mua, mua nhà để phục vụ cho việc tái định cư do nhà nước đầu tư. Đối tượng này phải có tên nằm trong danh sách bố trí tái định cư có trách nhiệm được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cơ quan có thẩm quyền cho phép.
Đối tượng được quy định theo điểm A và điểm B Khoản điều này. Đối tượng này có mong muốn mua nhà ở thương mại, thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội phải có mặt trong danh sách tái định cư được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cơ quan có thẩm quyền cho phép, có đơn đề nghị.
Đối tượng thuộc điểm c khoản 1 điều này được cung cấp nhà ở tái định cư theo điều 115, điều 116 của luật Nhà ở và pháp luật về việc cải tạo, xây dựng lại nhà ở chung cư.
Hợp đồng ủy quyền mua nhà tái định cư có hợp pháp không?
Hợp đồng Ủy quyền mua bán nhà tái định cư là hợp pháp. Thực tế là người ta mua bán nhà, nhưng người ta lách luật thông qua loại Hợp đồng Ủy quyền có yếu tố định đoạt hoặc không có yếu tố định đoạt.
Trong nội dung của Hợp đồng ủy quyền luôn ghi rõ là “bên được Ủy quyền (Bên mua) nhân danh và thay mặt bên Ủy quyền (Bên bán) thực hiện các công việc đối với căn nhà tái định cư đó“. Vậy bản chất của việc Ủy quyền này chỉ là việc bên mua làm thay, làm hộ công việc đối với căn nhà đó cho bên bán, về bản chất căn nhà tái định cư đó vẫn thuộc quyền sử hữu của bên bán.
Vậy có một điều rủi ro đặt ra ở đây là: Bên bán rất có thể sẽ lật mặt người mua để đòi lại nhà và người mua là người thiệt thòi nhất, người mua bị mất tiền, bởi vì thức tế căn nhà tái định cư đó vẫn thuộc quyền sở hữu của bên bán.
Vì lẽ đó nên trong Hợp đồng Ủy quyền người ta đưa vào đó một điều khoản gọi là “Yếu tố Định đoạt“. Yếu tố định đoạt này thường ghi trong Hợp đồng Ủy quyền như sau “Sau khi nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mang tên bên A (Bên bán), bên B (Bên mua) được toàn quyền định đoạt căn hộ nêu trên theo quy định của pháp luật khi tham gia các giao dịch: bán, cho thuê, cho mượn, tặng cho, góp vốn, thế chấp với các điều kiện do bên B (bên mua) toàn quyền quyết định…”.
Điều này có nghĩa là bên mua sẽ có quyền bán hoặc tặng cho…căn nhà tái định cư đó cho bất kỳ ai giống như một trường hợp mua bán nhà thông thường. Nhưng chú ý là người mua chỉ được phép bán, tặng cho căn nhà tái định cư đó khi đã được cấp sổ đỏ.
Một điểm đặc biệt lưu ý là: Pháp luật quy định: Trong trường hợp một trong hai bên, bên Ủy quyền hoặc bên Được ủy quyền chết thì Hợp đồng ủy quyền đương nhiên hết hiệu lực.
Điều này sẽ đặt ra một sự rủi ro cho Bên được Ủy quyền (bên mua nhà) là nếu trong quãng thời gian từ thời điểm hai bên ký Hợp đồng mua Ủy quyền cho đến thời điểm căn nhà tái định cư đó được cấp Sổ đỏ mà một trong hai bên, Ví dụ như bên Ủy quyền chết vì nguyên nhân già yếu hoặc bị tai nạn…thì Hợp đồng Ủy quyền ký trước đó sẽ bị hết hiệu lực. Đây là một rủi ro trong Hợp đồng ủy quyền, mà bên bị thiệt hại thường là bên Được Ủy quyền (Bên mua bị thiệt).
- Đây là những rủi ro pháp lý cơ bản mà khi mua nhà tái định cư chưa được cấp sổ đỏ người mua nên cân nhắc thật kỹ trước khi mua để đảm bảo quyền lợi cho mình.
- Lưu ý: là đối với những trường Hợp mua nhà dự án đã được bàn giao nhưng nhà đó chưa được cấp Sổ đỏ thì hình thức mua bán thông thường cũng thông qua Hợp đồng Ủy quyền như trên. Tính rủi ro cũng hoàn toàn giống như mua nhà tái định cư chưa được cấp sổ đỏ.
Mua nhà tái định cư có nên viết hợp đồng ủy quyền không?
Nhà tái định cư không phải hộ gia đình, cá nhân nào cũng được cấp. Chỉ những trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhà, đất nằm trong diện giải phóng mặt bằng, bị giải tỏa nhà, đất thì theo quy định sẽ được nhà nước bồi thường một khoản tiền căn cứ theo khung giá bồi thường do nhà nước quy định. Ngoài ra, để ổn định chỗ ở cho người bị mất nhà, mất đất do bị giải phóng mặt bằng, nhà nước quy định những hộ gia đình, cá nhân đó có quyền Ưu tiên mua một hoặc một vài căn hộ chung cư, nhà đất (gọi chung là nhà tái định cư) để ổn định cuộc sống.
Điều lưu ý là những hộ gia đình, cá nhân bị giải phóng mặt bằng đó được quyền ưu tiên mua nhà tái định cư với giá ưu đã, thông thường rẻ hơn so với thì trường.
Nhưng do nhu cầu chỗ ở của mỗi hộ gia đình, cá nhân bị mất nhà đất là khác nhau nên nhiều hộ gia đình, cá nhân không có nhu cầu ở đối với nhà tái định cư được quyền ưu tiên mua đó, nên họ bán lại cho người khác có nhu cầu ở.
Vậy khi chúng ta mua nhà tái định cư cần cân nhắc đến các vấn đề gì để đảm bảo được quyền lợi cho mình ?
Nhà tái định cư cũng giống như những loại nhà đất khác, khi mua đi bán lại phải đã được cấp sổ đỏ. Nhưng thực tế thị trường nhà tái định cư hiện nay rất nhiều trường hợp mua đi bán lại khi nhà chưa được cấp sổ đỏ và thực tế này vẫn đang diễn ra. Người ta thường “lách luật” để mua bán nhà tái đinh cư chưa được cấp sổ đỏ dưới hình thức “Hợp đồng Ủy quyền“.
Mẫu Hợp đồng ủy quyền mua nhà tái định cư.
Mời bạn tham khảo và tải xuống Mẫu Hợp đồng ủy quyền mua nhà tái định cư dưới đây của chúng tôi:
Thông tin liên hệ
Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về “Hợp đồng ủy quyền mua nhà tái định cư”. Chúng tôi hi vọng rằng kiến thức trên sẽ giúp ích cho bạn đọc và bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn đặt cọc đất, mẫu hợp đồng chuyển nhượng nhà đất Bồi thường thu hồi đất, Đổi tên sổ đỏ, Làm sổ đỏ, Tách sổ đỏ, Giải quyết tranh chấp đất đai, tư vấn luật đất đai…, Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về các vấn đề liên quan đến đất đai vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102.
Mời bạn xem thêm:
- Thời hạn chi trả tiền bồi thường cho người có đất thu hồi quy định bao lâu?
- Kinh doanh bất động sản có bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp không?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
Câu hỏi thường gặp:
– Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư (Đính kèm Phương án chi tiết bồi thường).
– Phiếu bắt thăm xác định căn hộ.
– Hợp đồng Ủy quyền Định Đoạt Công chứng từ Bên Bán sang cho Bên Mua.
– Hợp đồng Dân sự giữa Bên Mua và Bên Bán thể hiện giá trị chuyển nhượng, hình thức thanh toán, các quyền và nghĩa vụ của 2 bên.
Lưu ý: Hồ sơ gốc cũng như hợp đồng mua bán nhà tái định cư có những đặc điểm riêng biệt, đôi khi phức tạp. Người mua nên thông qua luật sư hoặc đơn vị tư vấn bất động sản có uy tín đánh giá hồ sơ để có được sự yên tâm cao nhất.
Theo khoản 6 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 quy định như sau:
Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật.
Ban đầu Hộ gia đình, cá nhân được phân xuất mua nhà tái định cư sẽ được ghi nhận trong Dự thảo phương án Bồi thường giải phóng mặt bằng. dự thảo này có thể có một hoặc nhiều bản khác nhau (Dự thảo này không quan trọng);
Hộ gia đình, cá nhân được cấp một loại giấy là: Phương án Bồi thường giải phóng mặt bằng chính thức, có con dấu và chữ ký của các cơ quan ban hành;
Đơn giá bán nhà tái định cư do Sở xây dựng phê duyệt;
Phiếu bốc thăm nhà tái định cư. Phiếu này được cấp sau khi đã bốc thăm xác định số nhà, số phòng;
Quyết định bán nhà của UBND thành phố hoặc UBND tỉnh phê duyệt (Đây là một trong những loại giấy tờ quan trọng nhất);
Hợp đồng mua bán nhà giữa hộ gia đình, cá nhân được phân nhà tái định cư với Công ty quản lý nhà, hoặc Xý nghiệp quản lý nhà (Rất quan trọng);
Các phiếu thu tiền do Công ty quản lý nhà, hoặc nghiệp quản lý nhà cấp
