Tranh chấp hợp đồng thuê nhà là một trong những vấn đề phổ biến trong lĩnh vực bất động sản, khi mà hai bên, bên thuê và bên cho, thường gặp phải những mâu thuẫn, bất đồng trong quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng. Việc kí kết hợp đồng thuê nhà thường đánh dấu bước đầu tiên trong mối quan hệ giữa bên thuê và bên cho. Tuy nhiên, đôi khi, trong quá trình đàm phán và lập kế hoạch, hai bên có thể có những quan điểm khác biệt về các điều khoản cụ thể trong hợp đồng, như giá thuê, điều kiện sử dụng, hoặc trách nhiệm phí bảo dưỡng. Sự không nhất quán này có thể dẫn đến những tranh cãi sau này khi hợp đồng đã được kí kết. Sẽ thực hiện Khởi kiện vi phạm hợp đồng thuê nhà như thế nào?
Quy định pháp luật về hợp đồng thuê nhà
Hợp đồng thuê nhà là một loại hợp đồng mà trong đó, một bên giao nhà hoặc một phần của căn nhà cho bên thuê để sử dụng trong một thời gian nhất định, trong khi bên thuê phải trả tiền thuê theo thỏa thuận. Thông thường, hợp đồng thuê nhà bao gồm các điều khoản về giá thuê, thời hạn thuê, quyền và nghĩa vụ của cả hai bên, điều kiện sử dụng nhà, cũng như các điều khoản pháp lý khác như việc đảm bảo an ninh, bảo trì, và các điều khoản về chấm dứt hợp đồng.
Hợp đồng thuê nhà ở là một loại hợp đồng thuê tài sản được quy định tại các điều khoản của pháp luật. Mặc dù không có định nghĩa cụ thể, nhưng từ quy định tại Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 117 Luật Nhà ở 2014, chúng ta có thể hiểu được ý nghĩa của hợp đồng này. Theo đó, hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận giữa hai bên, trong đó bên cho thuê giao nhà cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn nhất định, và bên thuê phải trả tiền thuê.
Tuy nhiên, để tham gia giao dịch trên thị trường, nhà ở phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật. Điều này được quy định cụ thể tại Điều 118 Luật Nhà ở 2014. Đầu tiên, nhà ở không được phép thuộc diện tranh chấp, khiếu nại về quyền sở hữu, hoặc đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu có thời hạn. Thứ hai, nhà ở không được kê biên để thi hành án hoặc chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thứ ba, nhà ở không thuộc diện có quyết định thu hồi đất, thông báo giải tỏa hoặc phá dỡ từ cơ quan có thẩm quyền. Và cuối cùng, nhà ở phải đảm bảo chất lượng, an toàn, và có đầy đủ hệ thống cơ sở hạ tầng để đảm bảo môi trường sống và sinh hoạt cho bên thuê.
Việc không đáp ứng các điều kiện trên sẽ khiến nhà ở không đủ điều kiện để tham gia giao dịch. Nếu bên cho thuê vẫn cố tình thực hiện giao dịch về nhà ở không đủ điều kiện, điều này sẽ ảnh hưởng đến cuộc sống và hoạt động kinh doanh của bên thuê, và cũng sẽ bị coi là vi phạm pháp luật. Do đó, việc tuân thủ các điều kiện và quy định của pháp luật là rất quan trọng trong quá trình thuê nhà ở.
Hợp đồng thuê nhà có hình thức như thế nào?
Hợp đồng thuê nhà có thể được lập thành bằng văn bản hoặc bằng lời, nhưng trong nhiều trường hợp, việc lập hợp đồng bằng văn bản được khuyến khích để làm rõ và chứng minh các điều khoản và cam kết của cả hai bên. Điều này giúp tránh được những tranh cãi và tranh chấp có thể xảy ra trong tương lai.
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014, hợp đồng thuê nhà ở không bắt buộc phải công chứng hay chứng thực, trừ trường hợp các bên có nhu cầu cụ thể. Điều này cho thấy, trong quá trình thuê nhà, việc công chứng hợp đồng không phải là điều bắt buộc theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, có một sự khuyến khích rõ ràng đối với việc này, đặc biệt là đối với những giao dịch có giá trị lớn.
Trong thực tế, việc tiến hành công chứng, chứng thực hợp đồng mang lại nhiều lợi ích cho cả hai bên. Đầu tiên, việc này tạo ra một bằng chứng pháp lý rõ ràng về nội dung và các điều khoản của hợp đồng, giúp tránh được những tranh cãi và mâu thuẫn có thể phát sinh sau này. Thứ hai, việc công chứng hợp đồng cũng tạo ra sự tin tưởng và minh bạch trong quan hệ giao dịch, từ đó tăng cường mối quan hệ giữa bên cho thuê và bên thuê.
Một điểm đáng lưu ý khác là thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Theo quy định, thời điểm này được quyết định bởi sự thỏa thuận của các bên. Trong trường hợp không có thỏa thuận nào được đạt được, thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng sẽ là thời điểm ký kết hợp đồng. Điều này đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quá trình xác định thời điểm bắt đầu của các cam kết và trách nhiệm trong hợp đồng.
Tóm lại, việc công chứng, chứng thực hợp đồng thuê nhà ở không bắt buộc theo quy định pháp luật, nhưng nó mang lại nhiều lợi ích và khuyến khích trong các giao dịch có giá trị lớn. Đồng thời, việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng cũng rất quan trọng để đảm bảo sự rõ ràng và công bằng cho cả hai bên.
Khởi kiện vi phạm hợp đồng thuê nhà như thế nào?
Khi bước vào giai đoạn thực hiện hợp đồng, những bất đồng tiềm ẩn có thể nảy sinh và trở nên rõ ràng hơn. Bên thuê và bên cho có thể có ý kiến khác nhau về việc tuân thủ các điều khoản, hoặc có những vấn đề không được đề cập đến một cách rõ ràng trong hợp đồng ban đầu. Ví dụ, tranh chấp có thể phát sinh khi bên thuê cho rằng bên cho không thực hiện các biện pháp bảo dưỡng cần thiết, hoặc khi bên cho cho rằng bên thuê đã vi phạm điều khoản về sử dụng tài sản.
Trình tự khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê nhà là quy trình phức tạp nhưng cũng rất cụ thể và được quy định rõ ràng trong pháp luật. Bước đầu tiên của quy trình này là việc người khởi kiện phải nộp hồ sơ khởi kiện tại Tòa án. Điều này được quy định cụ thể tại Điều 190 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Người khởi kiện phải gửi đơn khởi kiện cùng với tài liệu và chứng cứ liên quan đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án thông qua các phương thức như nộp trực tiếp, gửi qua dịch vụ bưu chính hoặc gửi trực tuyến qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án.
Sau khi nhận được đơn khởi kiện, Tòa án tiến hành thụ lý vụ án và xem xét các tài liệu, chứng cứ cần thiết. Nếu vụ án thuộc thẩm quyền của Tòa án, Tòa sẽ thông báo cho các bên liên quan để họ nộp tiền tạm ứng án phí. Điều này cũng được quy định cụ thể tại Điều 195 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Trong vòng 07 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, các bên phải nộp tiền tạm ứng án phí và sau đó nộp lại biên lai cho Tòa án. Tòa án sẽ thụ lý vụ án từ thời điểm nhận được biên lai này.
Tiếp theo, trong giai đoạn chuẩn bị xét xử và hòa giải, thời hạn được quy định tại Điều 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Thẩm phán được phân công giải quyết vụ án sẽ tiến hành lấy lời khai của các đương sự, kiểm tra chứng cứ và tiến hành các phiên họp để hòa giải.
Bước quan trọng tiếp theo là việc đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm. Trong vòng 01 tháng kể từ ngày quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án sẽ mở phiên tòa. Tuy nhiên, trong trường hợp có lý do chính đáng, thời hạn này có thể được kéo dài nhưng không quá 30 ngày.
Cuối cùng, nếu có, vụ án có thể được xem xét lại theo thủ tục phúc thẩm. Điều này áp dụng khi bản án của Tòa án cấp sơ thẩm bị kháng cáo hoặc kháng nghị. Tòa án cấp phúc thẩm sẽ xem xét lại vụ án và đưa ra quyết định cuối cùng. Điều này làm nổi bật sự phức tạp và cẩn trọng trong quy trình giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà.
Thông tin liên hệ:
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Thực hiện khởi kiện vi phạm hợp đồng thuê nhà như thế nào?” Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ pháp lý cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn của Tư vấn luật đất đai sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
- Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?
Câu hỏi thường gặp
Tranh chấp do các chủ thể không đáp ứng điều kiện về mặt chủ thể theo quy định pháp luật;
Tranh chấp liên quan đến tài sản cho thuê: tài sản cho thuê vi phạm điều cấm pháp luật (bị nghiêm cấm kinh doanh, trao đổi) hoặc tài sản phải đáp ứng điều kiện luật định khi kinh doanh; bên cho thuê chậm giao tài sản thuê, hoặc giao không đúng lượng, chất lượng, chủng loại, hoặc giao không đúng địa điểm tài sản thuê bị giảm sút giá trị; bên thuê sử dụng tài sản không đúng công dụng của tài sản và mục đích đã thỏa thuận ở hợp đồng cho thuê; tranh chấp về nghĩa vụ sửa chữa, bảo trì, nâng cấp tài sản thuê;
Tranh chấp liên quan đến việc đảm bảo quyền sử dụng tài sản cho bên thuê;
Tranh chấp liên quan đến giá cả và thanh toán hợp đồng;
Tranh chấp liên quan đến việc cho thuê lại;
Tranh chấp về thời hạn thuê tài sản, tài sản thuê bị bên thuê chiếm giữ;
Tranh chấp liên quan đến vấn đề bồi thường thiệt hại;
Tranh chấp hợp đồng về vấn đề đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê, cho thuê.
Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê được quy định tại các Điều 476, Điều 477, Điều 480 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể như sau:
Bên cho thuê phải giao tài sản cho bên thuê đúng chất lượng, tình trạng, thời điểm, địa điểm đã thỏa thuận và cung cấp thông tin cần thiết về việc sử dụng nhà ở.
Bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê;
Phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.
Quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê theo quy định của pháp luật.
