Giải pháp nào cho “đất công xen kẹt” trong dự án hiện nay?

Đất nước ta đang trong giai đoạn đổi mới, do đó, Nhà nước đang chủ trương đẩy mạnh các chính sách đầu tư xây dựng nhằm mục tiêu hiện đại hóa, đô thị hóa đất nước. Tuy nhiên, trên thực tế, có không ít dự án bất động sản phải “đóng băng” vì có rải rác các quỹ đất công xen kẹt trong dự án. Để giải quyết quỹ đất công, các nhà đầu tư buộc phải tiêu tốn rất nhiều thời gian và nguồn vốn dẫn đến thâm hụt về tài sản. Vậy liệu Nhà nước đã có những giải pháp nào cho “đất công xen kẹt” trong dự án hiện nay chưa? Thực trạng đất công xen kẹt trong dự án hiện nay như thế nào? Sau đây, mời quý bạn đọc theo dõi bài viết bên dưới của Tư vấn luật đất đai để được giải đáp những thắc mắc về vấn đề này cùng những quy định liên quan nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho bạn.

Căn cứ pháp lý

• Luật đất đai 2013

Đất công là loại đất gì?

Để xác định đất công thuộc nhóm đất nào trong các nhóm đất được quy định trên, chúng ta cần tìm hiểu khái niệm đất công là gì. Hiện nay, chưa có một khái niệm cụ thể, rõ ràng nào về đất công được quy định theo pháp luật Việt Nam. Có rất nhiều ý kiến về loại đất này. 

Tuy nhiên, có thể định nghĩa loại đất này theo một cách dễ hiểu là đất của nhà nước, được nhà nước định đoạt mục đích sử dụng. Theo mục e Khoản 2 Điều 10 của Luật Đất Đai năm 2013, đất công là loại đất được sử dụng cho mục đích công cộng như làm đường xã, cầu cống, trường học, công viên, bệnh viện… Đây là loại đất thuộc quyền sở hữu của nhà nước. Nếu một cá nhân, tổ chức nào muốn sở hữu thì phải có văn bản hoặc quyết định của nhà nước.

Do đó, đất công không có giấy chứng nhận quyền sở hữu và sẽ chỉ được sử dụng cho mục đích chung của đất nước. 

Phân loại đất công hiện nay như thế nào?

Theo khái niệm trên, đất công là loại đất thuộc Nhóm đất phi nông nghiệp, theo điều 13 – Phân loại đất của Luật Đất Đai 2013. Đất công gồm một số loại đất sau:

• Đất xây dựng công trình văn hoá 
• Đất sử dụng cho mục đích giao thông, thuỷ lợi (gồm sân bay, cảng hàng không, cảng đường thuỷ nội địa, hệ thống đường sắt,…)
• Đất xây dựng cơ sở giáo dục, đào tạo 
• Đất xây dựng công trình y tế 
• Đất xây dựng nghĩa trang, nghĩa địa 
• Đất an ninh
• Đất quốc phòng
• Đất xây dựng cơ quan nhà nước
• Đất xây dựng chợ 
• Đất xây dựng nhà tình nghĩa 
• Đất có di tích lịch sử – văn hoá, danh lam thắng cảnh 
• Đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng
• Đất công trình năng lượng 
• Đất công trình bưu chính, viễn thông…

Mặc dù theo định nghĩa đất được dùng cho mục đích công cộng là đất công nhưng trên thực tế, đất công còn bao gồm nhiều loại đất khác nữa. Cụ thể, chỉ cần đất của nhà nước được xác định theo văn bản pháp luật thì được xem là đất công, không phân biệt đất đã, đang hoặc sẽ sử dụng trong tương lai. 

Thực trạng đất công xen kẹt trong dự án hiện nay

Nhiều chủ đầu tư bất động sản hiện nay đều rất “đau đầu” mỗi khi gặp phải dự án có quỹ đất công xen kẹt trong dự án. Đất công ấy có thể là kênh rạch, đường giao thông, công trình công cộng… do nhà nước quản lý.

Ví dụ như dự án ID Junction tại thị trấn Long Thành, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai có quy mô 40,77ha do Công ty Cổ phần Long Thành Reverside làm chủ đầu tư. Dự án đã được UBND tỉnh phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 vào tháng 12/2019 và đến nay đã được chính quyền địa phương giao đất, cấp giấy phép xây dựng giai đoạn 1. Tuy nhiên, một trong những vướng mắc đó là sự tồn tại của 18.987,4m2 đất kênh, rạch, mương nước… do nhà nước quản lý nằm trải rác trong dự án. Chủ đầu tư vô cùng khổ sở khi dự án đã tiêu tốn khá nhiều về nguồn vốn và thời gian triển khai thực hiện.

Cuối năm, dự án khu nhà ở Green Star Sky Garden của chủ đầu tư Hưng Lộc Phát tại quận 7, TP. HCM, được thực hiện trên quỹ đất 52.648m2 cũng bị chậm tiến độ mà nguyên nhân là vướng hơn 7.000m2 đất công kênh rạch, đường sá do nhà nước quản lý xen kẹt trong dự án.

Một trường hợp khác là dự án Đức Long Golden Land cũng tại quận 7, do Công ty Cổ phần Đầu tư – Xây dựng Vạn Gia Long làm chủ đầu tư, có gần 7.000 m2 đất công xen kẹt, sau gần 1 năm thi công thì bị cơ quan chức năng ra quyết định tạm ngưng.

Trường hợp của Hưng Lộc Phát hay Vạn Gia Long còn “dễ chịu” hơn Novaland bởi đến nay hơn 10 dự án bất động sản căn hộ của tập đoàn này vẫn chưa làm được sổ hồng vì vướng đất công xen kẹt, dù có dự án, số đất công chỉ vỏn vẹn vài trăm m2.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM, chỉ tính riêng trên địa bàn thành phố đã có khoảng 173 dự án nhà ở thương mại, gồm 126 dự án trong giai đoạn 2015-2018 và 47 dự án năm 2020, bị chậm tiến độ hoặc bị đình chỉ thi công do vướng mắc các phần đất công xen kẹt, dù tỷ lệ diện tích đất công chiếm rất thấp.

“Nếu tháo gỡ được vướng mắc về quy trình thủ tục thì không chỉ giúp giảm bớt khó khăn cho nhà đầu tư mà còn tạo nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước”, ông Châu chia sẻ.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Minh Tú, Phó tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nhận định hiện đang có hàng trăm dự án nhà ở bị ách tắc, không thể hoàn thành được các thủ tục đầu tư xây dựng, do một số quy định pháp luật chưa đồng bộ, thiếu hợp lý. Giải quyết được những điểm nghẽn về pháp lý, tháo gỡ được ách tắc cho các dự án này thì nguồn cung sẽ cải thiện rất nhiều, góp phần giảm giá nhà, đặc biệt trong bối cảnh nền kinh tế trong nước và thế giới bị ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch Covid -19.

Giải pháp nào cho “đất công xen kẹt” trong dự án?

Nghị định 148/2020 sửa đổi, bổ sung một số nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, trong đó quy định giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý, được xem là “phao cứu sinh” cho các dự án nhà ở có đất công xen cài đã bị ách tắc nhiều năm nay.

Một trong những điểm đột phá tại Nghị định là Chính phủ đã trao quyền nhiều hơn cho UBND cấp tỉnh trong việc ra quyết định thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án độc lập theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp diện tích đất đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập. Nghị định cũng giao UBND cấp tỉnh quy định cụ thể điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ để tách thành dự án độc lập.

Trên tinh thần đó, đầu năm 2021, UBND TP.HCM đã ban hành văn bản triển khai thực hiện Nghị định 148/2020. Trong đó, đối với diện tích đất công không đủ điều kiện tách thửa độc lập, giao Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các sở, ngành liên quan hoàn thiện văn bản về thu hồi để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án theo quy hoạch và quy định pháp luật. Đối với diện tích đất công đủ điều kiện tách thửa độc lập, giao Sở Quy hoạch và Kiến trúc chủ trì xây dựng quy định cụ thể, điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ để tách thành dự án độc lập…

Quy định là vậy, nhưng kể từ khi Nghị định 148/2020 có hiệu lực đến nay, Thành phố vẫn chưa ban hành hướng dẫn, chưa có tiêu chí về các thửa đất nhỏ hẹp như thế nào sẽ được giao, cho thuê và thửa đất nào phải tách ra để đấu giá hình thành dự án mới. Điều này ảnh hưởng tới việc xem xét các hồ sơ, các doanh nghiệp không thể thực hiện các bước tiếp theo để triển khai dự án.

Được biết, giữa năm 2021, Sở Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM từng có dự thảo quy định điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ khu đất do Nhà nước trực tiếp quản lý để tách thành dự án độc lập. Theo đó, đối với diện tích đất do Nhà nước quản lý xen kẽ trong một dự án nhưng không vượt quá 5%/tổng diện tích đất của dự án thì phải tách ra để thực hiện một dự án độc lập.

Đồng thời, diện tích khu đất muốn tách ra thực hiện dự án độc lập phải tuân thủ quy định về diện tích tối thiểu, cụ thể: Đối với các quận nội thành và TP. Thủ Đức, diện tích khu đất không nhỏ hơn 1.000 m2 với khu vực quy hoạch cao tầng theo đồ án quy hoạch phân khu và không nhỏ hơn 500 m2 với khu vực quy hoạch thấp tầng theo đồ án quy hoạch phân khu; đối với các huyện ngoại thành, diện tích khu đất không nhỏ hơn 2.000 m2 với khu vực quy hoạch cao tầng theo đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch nông thôn và không nhỏ hơn 1.000 m2 với khu vực quy hoạch thấp tầng theo đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch nông thôn…

Đối với các khu đất không đủ điều kiện tách thành dự án độc lập, Sở Quy hoạch – Kiến trúc trình UBND Thành phố căn cứ hiện trạng sử dụng đất và điều kiện kinh tế – xã hội của địa phương để tổ chức rà soát, xác định cụ thể quy mô dự án; ra quyết định thu hồi đất để giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất…

Tuy nhiên, tại thời điểm đó, dự thảo không nhận được sự đồng tình của giới chuyên gia cũng như doanh nghiệp khi tỷ lệ 5% chưa sát với thực tiễn, bởi đất triển khai dự án nhà ở hầu hết là đất hỗn hợp, trong đó có đất nông nghiệp, nên đất công nằm xen kẽ, rải rác thường chiếm tỷ lệ khoảng 10% tổng diện tích đất của dự án, một số trường hợp tỷ lệ này còn lên đến 15%. Không những thế, các thửa đất này nằm xen kẽ, rải rác trong dự án nên càng khó đáp ứng tỷ lệ tại dự thảo.

Mời bạn xem thêm:

• Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
• Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
• Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?

Thông tin liên hệ

Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Đất công xen kẹt trong dự án”.  Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ pháp lý chia thừa kế đất hộ gia đình. cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.

Câu hỏi thường gặp