Thuế đất là một trong những loại thuế phổ biến hiện nay. Cá nhân, tổ chức được nhà nước giao đất hay cho thuê đất có nghĩa vụ phải sử dụng đất đúng mục đích sử dụng đất, đúng quy định và đóng thuế đất nếu không thuộc trường hợp được miễn thuế. Vậy đất cấp trước năm 1993 có phải mất thuế không? Sau đây Tư vấn luật đất đai giải đáp chi tiết qua bài viết bên dưới, mời quy đọc giả cùng theo dỗi.
Căn cứ pháp lý
Hình thức sử dụng đất theo Luật Đất đai
Có 4 hình thức sử dụng đất:
- Giao đất không thu tiền sử dụng đất;
- Giao đất có thu tiền sử dụng đất;
- Thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm;
- Thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Chủ thể quan hệ pháp luật đất đai chỉ có thể sử dụng đất dưới một trong các hình thức trên đối với một diện tích đất nhất định. Để sử dụng đất, chủ thể phải được Nhà nước giao đất, cho thuê đất với các căn cứ sau:
Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Ai phải nộp thuế sử dụng đất?
Chủ thể nào được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và sử dụng đất dưới một trong bốn hình thức sử dụng đất đều phải nộp thuế sử dụng đất, tuỳ thuộc vào hình thức sử dụng đất mà sẽ nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp:
- Giao đất không thu tiền sử dụng đất: thuế sử dụng đất nông nghiệp;
- Các hình thức khác: thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
Theo Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993, đất chịu thuế sử dụng đất nông nghiệp là đất dùng vào sản xuất nông nghiệp bao gồm:
- Đất trồng trọt;
- Đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản;
- Đất rừng trồng.
Theo Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010, đất chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp bao gồm:
- Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm: đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất khai thác, chế biến khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.
- Đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 3 của Luật này sử dụng vào mục đích kinh doanh.
Đất cấp trước năm 1993 có phải mất thuế không?
Ngày 15/10/1993 là ngày Luật Đất đai 1993 có hiệu lực. Đất được sử dụng trước năm 1993 ở đây được hiểu là đất được sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004. Muốn xác định được khi cấp sổ đỏ cho đất sử dụng từ năm 1993 đến năm 2004 có phải nộp tiền thuế không, cần xét hai trường hợp:
Hộ gia đình, cá nhân có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013
Theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nếu có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất khi được cấp Giấy chứng nhận cho đất sử dụng trước năm 1993. Cụ thể:
“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ”
Đối với các giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 3 năm 1993 được quy định cụ thể tại Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
Trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15/10/1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013
Thứ nhất: Nếu hộ gia đình, cá nhân không vi phạm pháp luật đất đai
Theo khoản 1 Điều 6 nghị định số 45/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993 tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP như lấn, chiếm,… nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:
“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:
a) Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
b) Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì không phải nộp tiền sử dụng đất.”
Như vậy, tùy thuộc vào từng trường hợp là trường hợp đất có nhà ở hay đất có công trình xây dựng để xác định được cụ thể nghĩa vụ đóng cũng như số tiền cần đóng trong mỗi trường hợp.
Thứ hai: Nếu hộ gia đình, cá nhân có vi phạm pháp luật đất đai
Căn cứ khoản 2 Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như lấn, chiếm,… nhưng nay nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì:
“2. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nhưng nay nếu được Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức công nhận đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; nộp 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức công nhận đất ở theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
Như vậy, nếu người sử dụng đất có hành vi vi phạm pháp luật đất đai, khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng cần căn cứ vào tùy trường hợp để xác định nghĩa vụ nộp và số tiền nộp cụ thể.
Kết luận lại, nếu người sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực) mà có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất khi được cấp sổ đỏ. Trường hợp nếu người sử dụng ổn định từ trước 15/10/1993 mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất có thể cũng sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp 50% tiền sử dụng đất tính theo giá đất của thời điểm công nhận quyền sử dụng đất do UBND cấp tỉnh quy định, tùy từng trường hợp cụ thể.
Mời bạn xem thêm:
- Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
- Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Đất cấp trước năm 1993 có phải mất thuế không?” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Tư vấn luật đất đai luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như là giá đất bồi thường khi nhà nước thu hồi đất vui lòng liên hệ đến hotline 0833.102.102. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.
Câu hỏi thường gặp
Theo Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993, căn cứ tính thuế sử dụng đất nông nghiệp gồm:
Diện tích;
Hạng đất;
Định suất thuế tính bằng kilôgam thóc trên một đơn vị diện tích của từng hạng đất.
Theo Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010, căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp gồm giá tính thuế và thuế suất.
Miễn tiền sử dụng đất trong những trường hợp sau đây:
– Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công; hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội
– Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với đất do chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở do tách hộ đối với hộ đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các xã đặc biệt khó khăn vùng đồng bào dân tộc và miền núi
– Miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở cho các hộ dân làng chài, dân sống trên sông nước, đầm phá di chuyển đến định cư tại các khu, điểm tái định cư theo quy hoạch, kế hoạch và dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
– Miễn tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở để bố trí tái định cư hoặc giao cho các hộ gia đình, cá nhân trong các cụm, tuyến dân cư vùng ngập lũ theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Khung giá đất theo Điều 133, Luật Đất đai 2013 là giá đất mà Nhà nước quy định, xác định từ mức tối thiểu đến mức tối đa với từng loại đất cụ thể, theo vùng và ban hành định kỳ 5 năm một lần. Khung giá đất cũng là cơ sở để Uỷ ban nhân dân tỉnh làm căn cứ xây dựng và công bố bảng giá đất ở từng địa phương và áp dụng.
