Đất ao có chuyển đổi thành đất ở được không theo quy định?

Đất ao là phần diện tích đất nằm trong khuôn viên đất ở của hộ gia đình. Thông thường, chúng ta sẽ dễ dàng bắt gặp phần đất ao ở những hộ gia đình sinh sống trong vùng nông thôn. Tuy nhiên, xét dưới khía cạnh pháp lý thì nhiều người vẫn chưa nắm rõ quy định pháp luật liên quan đến loại đất này. Nhiều người dân băn khoăn không biết theo quy định hiện hành, Đất ao có chuyển đổi thành đất ở được không? Điều kiện chuyển đổi đất ao sang đất ở là gì? Thủ tục chuyển đổi đất ao sang đất ở được thực hiện như thế nào? Sau đây, mời quý bạn đọc theo dõi bài viết bên dưới của Tư vấn luật đất đai để được giải đáp những thắc mắc về vấn đề này cùng những quy định liên quan nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho bạn.

Căn cứ pháp lý

• Luật đất đai 2013

Đất ao là loại đất gì?

Đất ao hay còn gọi là đất vườn ao của hộ gia đình cá nhân là loại đất được quy định tại Điều 103 Luật Đất đai 2013. Là loại đất cùng một thửa với diện tích đất có nhà ở /hay thuộc cùng một thửa đất đã có nhà ở trên đất. Một số đặc điểm nổi bật của loại đất vườn ao này như sau:

• Nằm cùng một thửa với diện tích đất ở;

• Diện tích đất vườn ao của hộ gia đình có thể được sử dụng với mục đích trồng cây hàng năm như ngô, khoai, sắn, đậu tương,… hoặc được sử dụng với mục đích nuôi trồng thủy hải sản hoặc để trồng lúa hoặc trồng cây lâu năm;
• Đất vườn ao là loại đất có nguồn gốc là khai hoang hoặc được Nhà nước giao cùng với đất ở hoặc được nhận tặng cho, thừa kế;
• Không phải mọi trường hợp đất vườn, ao đều được Nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất;
• Diện tích đất vườn ao không được công nhận là đất ở thì sẽ được công nhận với mục đích theo hiện trạng sử dụng/quyết định giao/hoặc theo quá trình lấn chiếm, quản lý, sử dụng;
• Diện tích đất vườn ao (ngoài diện tích đất được công nhận là đất ở) là loại đất có thời hạn sử dụng;

Đất ao có chuyển đổi thành đất ở được không?

Như đã phân tích kể trên, tùy từng trường hợp khác nhau mà pháp luật đất đai xác định loại đất đối với đất ao. Do đó, việc xác định chuyển đổi đất ao sang đất ở trong từng trường hợp cũng khác nhau:

• Nếu đất ao nằm trong cùng một thửa với đất có nhà trong khu dân cư thì đương nhiên được xác định thuộc nhóm đất ở, vì vậy chủ sử dụng đất không cần phải thực hiện thủ tục chuyển đổi đất ao sang đất ở nữa
• Nếu đất ao nằm trong trong khu dân cư nhưng không được công nhận là đất ở, đất ao không cùng thửa với đất có nhà, sử dụng để nuôi trồng thủy sản thì thuộc nhóm đất nông nghiệp. Căn cứ theo các trường hợp được nhà nước cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất quy định tại Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì đất ao được phép chuyển đổi thành đất ở (hay còn gọi là đất thổ cư). Tuy nhiên việc chuyển đổi đất ao sang đất thổ cư sẽ phải dựa trên những tiêu chí và điều kiện nhất định.

Điều kiện chuyển đổi đất ao sang đất ở

Để đất ao được chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở phải đáp ứng được các điều kiện như sau:

• Thứ nhất, đất ao muốn chuyển đổi sang đất ở thì phải được Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
• Thứ hai, trong quá trình cấp phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, Ủy ban nhân dân (UBND) cấp huyện căn cứ vào 02 tiêu chí sau để xác định có ban hành quyết định chuyển mục đích sử dụng đất hay không:

• Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (trong bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, khu vực quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất được thể hiện chi tiết đến từng xã, phường, thị trấn; hay nói cách khác, khu vực nào được chuyển mục đích sử dụng đất đều được thể hiện rõ).
• Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Như vậy, khi hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển chuyển mục đích sử dụng đất ao sang đất ở thì phải làm đơn xin phép UBND cấp huyện nơi có đất; UBND cấp huyện sẽ cho phép chuyển từ đất ao sang đất ở nếu kế hoạch sử dụng đất hàng năm cho phép khu vực đó được quyền chuyển.

Thủ tục chuyển đổi đất ao sang đất ở

Để thực hiện thủ tục chuyển đổi đất ao sang đất ở, chủ sử dụng đất thực hiện 04 bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các loại giấy tờ sau đây:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Bước 2. Nộp và tiếp nhận hồ sơ

Nếu như Ủy ban nhân dân cấp huyện là cơ quan có thẩm quyền cấp phép thì Phòng tài nguyên và môi trường nơi có đất sẽ là cơ quan tiếp nhận và giải quyết thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp này, người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đến Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất để được giải quyết theo thẩm quyền.

Bước 3. Giải quyết yêu cầu

Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ (dựa vào căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất), nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thông báo và hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 4: Nhận kết quả

Người sử dụng đất nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Chuyển đổi từ đất ao sang đất ở mất bao lâu?

Thời hạn giải quyết cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày hoặc không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.

Tuy nhiên chủ sở hữu đất cũng nên chú ý rằng, thời gian được nêu trên được tính kể từ này cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhận đủ hồ sơ hợp lệ và không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định pháp luật; không tính thời gian mà chủ sử dụng đất hoàn thành các nghĩa vụ tài chính hay xử lý đối với các trường hợp vi phạm pháp luật đất đai.

Lệ phí chuyển từ đất ao sang đất ở

Khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất ao sang đất ở, chủ sử dụng đất ao sẽ phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước như: lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân và các khoản lệ phí khác.

Thứ nhất, số tiền thuế mà chủ sử dụng đất ao cần phải nộp được xác định như sau:

Số thuế cần nộp

=

Số thuế phát sinh

–

Số thuế được miễn giảm (nếu có)

Trong đó cách xác định số thuế phát sinh là:

Số thuế phát sinh

=

Diện tích đất cần tính thuế

x

Giá 1m2 đất sử dụng

x

Thuế suất (%)

Thứ hai, lệ phí địa chính sẽ tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế – xã hội của địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp, đảm bảo nguyên tắc:

Thứ ba, cấp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) nhà nước áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.

Thứ tư, đối với phí cấp chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: Không quá 28.000 đồng/1 lần.

Thứ năm, về phí trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Không quá 15.000 đồng/1 lần.

Mời bạn xem thêm:

• Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
• Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
• Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?

Thông tin liên hệ

Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Đất ao có chuyển đổi thành đất ở được không”.  Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ pháp lý tra cứu quy hoạch đất đai cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.

Câu hỏi thường gặp