Ngày nay, việc thuê nhà để ở hoặc kinh doanh đã trở thành một xu hướng phổ biến, tạo ra sự gia tăng đáng kể trong việc kí kết các hợp đồng cho thuê. Tuy nhiên, đằng sau sự phổ biến này là những thách thức và rủi ro, và một trong những vấn đề nổi lên là tranh chấp liên quan đến việc bên cho thuê muốn tiến hành bán nhà trong thời hạn hợp đồng cho thuê. Vậy khi đang thuê nhà thì chủ nhà bán nhà được không?
Căn cứ pháp lý
Quy định pháp luật về hình thức của hợp đồng thuê nhà như thế nào?
Hợp đồng thuê nhà là một văn bản pháp lý mà hai bên, gồm chủ nhà (bên cho thuê) và người thuê, ký kết để thiết lập các điều khoản và điều kiện liên quan đến việc thuê một căn nhà hoặc tài sản ở mức giá và thời hạn xác định. Hợp đồng này chủ yếu nhằm mục đích bảo vệ quyền và nghĩa vụ của cả hai bên, đồng thời xác định các điều kiện về việc sử dụng và quản lý căn nhà trong thời gian thuê.
Theo điều 121 Luật nhà ở 2014 quy định: “Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản”.
Thuê nhà là một loại giao dịch đặc biệt và cần phải có tính chính xác cao nhằm thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên trong thời gian thuê nhà và cũng là một căn cứ có tính chính xác cao nhằm giải quyết tranh chấp giữa các bên. Vì vậy, hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản nhưng không bắt buộc phải công chứng, chứng thực mà tùy thuộc vào nhu cầu của các bên
Hợp đồng thuê nhà có những nội dung gì?
Trong quá trình thuê nhà, việc xác định rõ các điều khoản và điều kiện trong hợp đồng cho thuê đóng vai trò quan trọng. Tuy nhiên, không ít trường hợp nảy sinh mâu thuẫn khi bên cho thuê quyết định bán nhà trong khi người thuê vẫn còn thời gian trong hợp đồng.
Căn cứ theo quy định tại Điều 121 Luật nhà ở 2014 quy định về nội dung của hợp đồng thuê nhà ở như sau:
Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:
- Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
- Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;
- Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
- Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
- Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên;
- Cam kết của các bên;
- Các thỏa thuận khác;
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
- Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.”
Như vậy, hợp đồng thuê nhà ở cũng phải đảm bảo được thành lập bằng văn bản và có đầy đủ những nội dung quan trọng như họ tên của hai bên, thời hạn thuê nhà, số tiền thuê, quyền và nghĩa vụ của bên thuê và bên cho thuê nhà.
Đang thuê nhà thì chủ nhà bán nhà được không?
Một số tranh chấp thường xuyên nảy sinh là do sự không nhất quán trong việc đưa ra thông báo và thời gian thông báo. Trong khi bên cho thuê có quyền tiến hành bán nhà, người thuê cũng có quyền biết trước và có thời gian để xác định tình hình của mình. Điều này không chỉ giúp tạo ra sự minh bạch mà còn giảm thiểu rủi ro xung đột và tranh cãi.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 127 Luật Nhà ở năm 2014, trường hợp chị bán nhà đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết về việc bán và các điều kiện bán.
Bên thuê được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đủ tiền thuê nhà cho chị tính đến thời điểm có thông báo về việc bán nhà.
Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhận được thông báo mà không mua thì chị được quyền bán cho người khác, trừ trường hợp chị và bên thuê có thỏa thuận khác về thời hạn phản hồi đối với việc mua hay không mua nhà.
Khoản 2 Điều 133 Luật Nhà ở năm 2014 cũng quy định, trường hợp chủ sở hữu bán nhà đang cho thuê khi thời hạn thuê vẫn còn, thì bên thuê nhà được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ nhà mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Căn cứ vào các quy định trên, nếu chủ nhà đã thực hiện việc thông báo bán nhà cho bên thuê mà họ không mua và bên cho thuê bán nhà cho người khác trong khi thời hạn thuê vẫn còn, thì chủ sở hữu mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê với bên thuê nhà. Trường hợp bên thuê nhà và chủ sở hữu mới thỏa thuận được về việc chấm dứt hợp đồng thuê trước thời hạn, thì chủ sở hữu mới của căn nhà không phải tiếp tục thực hiện hợp đồng với bên thuê
Thông tin liên hệ:
Vấn đề “Đang thuê nhà thì chủ nhà bán nhà được không?” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Tư vấn luật đất đai luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan, vui lòng liên hệ đến hotline 0833102102. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
- Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?
Câu hỏi thường gặp
Người thuê nhà sẽ được đăng ký tạm trú hoặc thường trú tại chỗ ở mà mình đã thuê nếu đáp ứng đủ các điều kiện tại Điều 20, 27 Luật Cư trú 2020.
Thông thường người đi thuê nhà đều là những người từ các địa phương khác đến, mà theo quy định mới thì một trong các trường hợp bị xóa đăng ký thường trú là:
Vắng mặt liên tục tại nơi thường trú từ 12 tháng trở lên mà không đăng ký tạm trú tại chỗ ở khác hoặc không khai báo tạm vắng, trừ trường hợp xuất cảnh ra nước ngoài nhưng không phải để định cư hoặc trường hợp đang chấp hành án phạt tù, chấp hành biện pháp đưa vào cơ sở giáo dục bắt buộc, đưa vào cơ sở cai nghiện bắt buộc, đưa vào trường giáo dưỡng;
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định đặt cọc như sau:
Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Do đó, để xác định việc có trả lại tiền cọc khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn hay không nó sẽ phụ thuộc vào những thỏa thuận trong hợp đồng đã giao kết với chủ nhà.
