Hiện nay việc xây dựng nhà tạm bợ hay các loại nhà ở với diện tích nhỏ trên đất trồng cây lâu năm để trông coi vườn là điều diễn ra rất phổ biến, tuy nhiên nhiều người vẫn chưa biết rằng đây là hành vi vi phạm pháp luật về đất đai và có thê ribj xử phạt vi phạm. Sau đây mời bạn hãy cùng Tư vấn luật đất đai tìm hiểu về vấn đề ” Đã xây nhà trên đất trồng cây lâu năm” này qua bài viết dưới đây của chúng tôi nhé.
Đất trồng cây lâu năm là gì?
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì đất đai của nước ta sẽ được chia thành các loại khác nhau tùy theo mục đích sử dụng của loại đất đó như đất ở, đất lúa, đất nông nghiệp…. Cũng chính vì vậy nên tùy theo loại đất khác nhau mà sẽ có nhóm quy định của pháp luật khác nhau quy định cụ thể.
Theo khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013, đất trồng cây lâu năm là loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp. Căn cứ vào phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT quy định về thống kê, kiểm kê đất đai thì đất trồng cây lâu năm là đất sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được trồng một lần, sinh trưởng và cho thu hoạch trong nhiều năm, gồm:
– Cây công nghiệp lâu năm: Là cây lâu năm cho sản phẩm dùng làm nguyên liệu để sản xuất công nghiệp hoặc phải qua chế biến mới sử dụng được như cây cao su, ca cao, cà phê, chè, điều, hồ tiêu, dừa…
– Cây ăn quả lâu năm: Là cây lâu năm cho sản phẩm là quả để ăn tươi hoặc kết hợp chế biến như cây bưởi, cam, chôm chôm, mận, mơ, măng cụt, nhãn, sầu riêng, vải, xoài…
– Cây dược liệu lâu năm là cây lâu năm cho sản phẩm làm dược liệu như hồi, quế, đỗ trọng, long não, sâm…
– Các loại cây lâu năm khác là các loại cây lâu năm để lấy gỗ, làm bóng mát, tạo cảnh quan (như cây xoan, bạch đàn, xà cừ, keo, hoa sữa, bụt mọc, lộc vừng,…); kể cả trường hợp trồng hỗn hợp nhiều loại cây lâu năm khác nhau hoặc có xen lẫn cây lâu năm và cây hàng năm.
Mỗi loại đất sẽ mang những đặc điểm riêng biệt để mọi người có thể dễ dàng phân biệt nó. Do đó, đất trồng cây lâu năm sẽ có đặc điểm như:
– Là một trong các loại đất nông nghiệp
– Đất trồng cây lâu năm được nhà nước giao cho các cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp
Ngoài ra, đất trồng cây lâu năm có một vài đặc điểm nổi bật như sau:
– Đây là đất có thời hạn sử dụng
Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, thời hạn của đất trồng cây lâu năm sẽ được xác định trong 02 trường hợp sau:
+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sử dụng đất trồng cây lâu năm được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất thì thời hạn là không quá 50 năm. Khi hết thời hạn sử dụng đất nếu người dùng có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì sẽ được gia hạn thời gian sử dụng không quá 50 năm tiếp theo.
+ Trường hợp cá nhân, hộ gia đình thuê đất nông nghiệp của nhà nước thì thời hạn thuê không quá 50 năm, trong trường hợp sau khi hết thời hạn mà chủ thể đang sử dụng đất vẫn có nhu cầu tiếp tục thuê đất thì Nhà nước xem xét cho thuê.
– Là loại đất có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
Căn cứ quy định của Luật Đất đai năm 2013, đất trồng cây lâu năm là loại đất mà người sử dụng đất có thể chuyển nhượng được quyền sử dụng đất và phải thỏa mãn một số điều kiện sau:
+ Thỏa mãn các điều kiện chung tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013;
+ Đáp ứng nhu cầu mua bán hoặc chuyển nhượng của các bên;
+ Thỏa mãn các điều kiện riêng được quy định tại Điều 194 Luật Đất đai năm 2013 nếu diện tích đất trồng cây lâu năm thuộc phạm vi đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng;
+ Các điều kiện cụ thể trong từng trường hợp khác nhau.
– Là loại đất có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất và có thể chuyển sang đất thổ cư
+ Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì đất đó phải có các điều kiện.
Như vậy, đất trồng cây lâu năm chỉ cần thỏa mãn các điều kiện trên là có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đất trồng cây lâu năm mà đã hết thời hạn sử dụng đất nên không đáp ứng các điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. Để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp, người bán có thể đi làm thủ tục gia hạn thêm thời hạn sử dụng đất.
Đất trồng cây lâu năm có được xây nhà không?
Mỗi loại đất khác nhau sẽ có mục đích sử dụng khác nhau và theo quy định của pháp luật hiện hành thì người sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích đã được công nhận. Trong trường hợp nếu người sử dụng đất muốn sử dụng đất vào mục đích khác thì cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang loại đất mà mình cần sử dụng nếu đáp ứng được các điều kiện theo quy định.
Theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013, đất được chia thành nhóm đất nông nghiệp và nhóm đất phi nông nghiệp, trong đó:
– Đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp.
– Đất được phép xây nhà là đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có nghĩa vụ:
Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
Như vậy, với những mảnh đất quy định mục đích sử dụng là đất trồng cây lâu năm thì người sử dụng đất không được phép xây dựng nhà ở trên phần đất này.
Để được xây dựng nhà ở, người sử dụng đất cần phải làm thủ tục xin phép cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013.
Đã xây nhà trên đất trồng cây lâu năm
Câu hỏi: Chào luật ư, bố mẹ tôi hiện đang ở quê và có canh tác cũng như trồng cây ăn quả trên mảnh đất mà ông bà tôi để lại. Để thuận tiện cho việc trông nom vườn tược thì bỏ một ôi đã xây dựng 1 ngôi nhà bé trên vườn cây để ở. Tuy nhiên hôm trước thì có cán bộ xuống kiểm tra và nói rằng nhà tôi đang xây nhà trái phép trên đất trồng cây lâu năm. Luật sư cho tôi hỏi là “Đã xây nhà trên đất trồng cây lâu năm” thì bị xử phạt như thế nào ạ?. Mong luật sư giải đáp.
Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định các nguyên tắc sử dụng đất như sau:
“1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.
2. Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.
3. Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan”.
Mục đích sử dụng đất được ghi rõ tại trang 2 của giấy chứng nhận theo quy định tại điểm a khoản 6 Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT.
Như vậy, người sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích ghi trong giấy chứng nhận, trường hợp muốn xây dựng nhà ở phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chỉ được xây dựng nhà ở khi có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Hành vi xây dựng nhà ở trái phép trên đất chưa chuyển mục đích sử dụng có thể bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định tại Nghị định số 91/2019/NĐ-CP. Nếu cố tình thực hiện xây dựng nhà ở trái phép mặc dù đã bị xử lý vi phạm hành chính thì có thể còn phải buộc phá dỡ công trình.
Theo đó, Khoản 2, 3, Điều 11, Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định như sau:
– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:
+ Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đế 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,02 héc ta;
+ Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;
+ Phạt tiền từ 8.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
+ Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;
+ Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;
+ Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;
+ Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.
– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp tại khu vực đồ thị thì hình thức và mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt quy định tại khoản 2 Điều này.
Biện pháp khắc phục hậu quả:
+ Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm đối với các trường hợp quy định tại khoản 1, 2 và khoản 3 Điều này, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
+ Buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;
+ Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm trong các trường hợp quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này; số lợi bất hợp pháp được xác định theo quy định tại khoản 1 Điều 7 của Nghị định này.
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Đã xây nhà trên đất trồng cây lâu năm”. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Tư vấn luật đất đai với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ như tư vấn pháp lý về chuyển đất ao sang đất sổ đỏ. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833102102
Câu hỏi thường gặp
Để được phép xây nhà ở thì hộ gia đình, cá nhân phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất. Chuyển mục đích sử dụng đất là việc xin phép hoặc đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để thay đổi mục mục đích sử dụng ban đầu của đất đai.
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 57 Luật Đất Đai 2013:
“ Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Theo pháp luật đất đai hiện hành, đất trồng cây lâu năm là một trong những loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp. Do đó, để được phép xây nhà ở hay kinh doanh trên đất trồng cây lâu năm, người có quyền sử dụng đất phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư. Nhưng phải phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hàng năm tại địa phương nơi có đất.
Do đó, khi tiến hành mua bán đất trồng cây lâu năm, người mua cần kiểm tra quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm tại địa phương để xác định được khu đất trồng cây lâu năm chuẩn bị mua ấy có được phép chuyển đổi sang mục đích khác hay không.
Đất trồng cây lâu năm có lợi ích tiêu biểu là có giá trị cao thu hút được đông đảo nhà đầu tư quan tâm bởi nếu chuyển đổi được đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư và giá đất tăng thì nhà đầu tư sẽ thu được khoản lời rất lớn. Khoản lời này thậm chí lớn hơn nhiều so với việc đầu tư đất thổ cư thông thường.
Tuy nhiên, khi tiến hành mua bán đất trồng cây lâu năm cũng có nhiều bất cập vì đây vừa là miếng mồi béo lại vừa là cạm bẫy rình rập. Nếu người mua không có sự quan sát và phán đoán chuẩn thì sẽ rất dễ gặp sai lầm, có thể là đất không có giá trị, bị lừa hay đất nằm trong vùng quy hoạch… Do đó, nếu nhà đầu tư có sự chắc chắn về lô đất định đầu tư thì mới nên mua, nếu không thì sẽ thiệt nhiều hơn so với lợi.
