Hiện nay với sự xuất hiện ngày càng nhiều của các văn phòng Thừa phát lại thì việc lập vi bằng cho các sự kiện cũng diễn ra ngày càng phổ biến hơn. Tuy nhiên vẫn có nhiều người dân chưa thực sự hiểu rõ về việc lập công chứng vi bằng nên đã mua nhà thông qua vi bằng mà không thực hiện thủ tục công chứng theo quy định của pháp luật. Điều này dẫn đến việc xuất hiện nhiều rủi ro cho người mua. Vậy ” có nên mua nhà công chứng vi bằng’ hay không?. Hãy cùng tìm hiểu câu trả lời qua bài viết dưới đây của Tư ván luật đất đai nhé.
Câu hỏi: Chào luật sư, năm ngoái bố mẹ tôi có mua một ngôi nhà ở quê, khi bố mẹ tôi mua nhà đều không cho con cháu biết và bố mẹ tôi thì cũng không hiểu rõ lắm về các quy định của pháp luật hiện nay về việc công chứng hợp đồng mua nhà mà chỉ nghe theo họ và thực hiện công chứng vi bằng. Luật sư cho tôi hỏi là có nên mua nhà công chứng vi bằng không ạ?, khi mua nhà công chứng vi bằng thì có thể gặp phải những rủi ro nào ạ?. Tôi xin cảm ơn.
Công chứng vi bằng là gì?
Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này, được quy định tại khoản 3 – Điều 2 – Nghị định số 08 năm 2020 nghị định của Chính phủ.
Công chứng vi bằng là giấy tờ ghi lại toàn bộ sự kiện, hành vi liên quan đến quá trình trao đổi tiền bạc, giấy tờ buôn bán giữa hai bên. Nó được sử dụng tại tòa án làm chứng cứ, trong trường hợp xảy ra tranh chấp tài sản.
Vi bằng được hiểu một cách đơn giản nhất đó chính là một tài liệu bằng văn bản, bao gồm hình ảnh, video, âm thanh kèm theo. Trong tài liệu này, sẽ là cơ sở để hành vi lập vi bằng sẽ do thừa phát lại chứng kiến theo như quy định của pháp luật hiện hành, thừa phát lại sẽ ghi nhận khách quan về các sự kiện. Trên thực tế, đối với những giao dịch dân sự liên quan đến mua bán nhà đất được thực hiện bằng hành vi lập vi bằng thường liên quan đến ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất giữa các bên mua và bên bán, có thể đối với các trường hợp nhà, đất có giấy tờ hợp lệ được pháp luật công nhận.
Việc mua nhà qua vi bằng được hiểu là việc mà bên mua và bên bán thực hiện hoạt động lập hợp đồng mua bán nhà trước sự chứng kiến của Thừa phát lại mà không đem đi công chứng. Như vậy, việc mua nhà bằng cách lập vi bằng là không có giá trị pháp lý và không phù hợp với quy định của pháp luật. Việc mua bán nhà đất được quy định tại Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 và Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 có nhắc đến là: đối với một giao dịch mua bán nhà đất phải được công chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên dựa trên quy định của pháp luật nếu như hoạt động này được xác lập thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng.
Có nên mua nhà công chứng vi bằng không?
Theo quy định tại điểm a – Khoản 3 – Điều 167 – Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.
Như vậy, việc chuyển nhượng nhà đất bằng vi bằng chỉ xác nhận có giao dịch chuyển nhượng giữa các bên tham gia giao dịch mà không thẩm định được giao dịch đó có giá trị pháp lý hay không. Vì vậy khi tham gia giao dịch để chắc chắn và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì nên tiến hành làm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực.
Trên thực tiến pháp luật về đất đai, Luật Công chứng, Bộ luật Dân sự đều quy định về việc chuyển nhường đất đai thì cần phải thực hiện việc công chứng hợp đòng chuyển nhượng, nhưng nếu các bên thực hiện việc mua bán nhà đất bằng vi bằng thì đây là việc các bên thực hiện mua bán trước sự chứng kiến và lập văn bản của Thùa phát lại nên đây không phải là đúng với quy định của pháp luật. Chính vì không tuân thủ quy định của pháp luật nên rủi ro trong việc mua bán nhà cũng cao. Chính vì vậy mà việc các chủ thể thực hiện hoạt động mua bán nhà thông qua vi bằng là không nên.
+ Không nên mua nhà công chứng vi bằng mà nên làm hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực để có trong tay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Trong trường hợp phải mua nhà theo hình thức công chứng vi bằng thì để tránh trường hợp mất trắng nhà ở, quý bạn đọc có nhu cầu giao dịch hoặc thực hiện thủ tục hành chính về nhà ở nói riêng (bất động sản nói chung) cần liên hệ UBND cấp xã nơi có bất động sản cần giao dịch hoặc UBND cấp huyện để tìm hiểu kỹ thông tin và thực hiện đúng quy định của Luật Nhà ở, Luật Đất đai, tránh tình trạng bị lừa gạt, phát sinh tranh chấp sau này.
Những rủi ro khi mua nhà công chứng vi bằng
Hình thức mua nhà, đất thông qua vi bằng hiện nay được áp dụng rất nhiều nhưng hình thức này cũng chứa đựng nhiều rủi ro cho người mua nếu áp dụng không đúng hoặc có nhận thức chưa đầy đủ về giá trị của vi bằng. Sau đây là những trường hợp rủi ro thường gặp:
+ Một nhà bán cho nhiều người: những văn phòng thừa phát lại hiện nay đôi khi còn chưa xác nhận rõ ràng chỉ càn photo giấy tờ nhà thì họ sẵn sàng lập vi bằng để thu phí. Bởi vậy, những trường hợp gian dối thường photo giấy tờ nhà ra nhiều bản ròi bán cho nhiều người khác nhau và ôm tiền “cao chạy xa bay”. Cuối cùng dẫn tới nhiều người mua tranh chấp cùng một ngôi nhà.
+ Người thuê nhà, lấy nhà đi bán: nhiều người vì lợi nhuận trước mắt mà bỏ qua thiệt hại trong tương lai, nên mua nhà giấy tờ tay với giá thấp nhưng cho thuê cũng bằng giá với nhà có sổ đỏ (tỷ suất lợi nhuận cao). Đó cũng chính là mảnh đất màu mỡ để kẻ gian kiếm tiền, kẻ gian thuê nhà đó và tranh thủ trường hợp chủ nhà không cảnh giác và rao bán với giá rẻ. Nhiều người ham rẻ mà không cần biết tới những giấy tờ, thủ tục…
+ Nhà ở là tài sản thế chấp tại Ngân hàng: nếu khách hàng mua nhà vào trường hợp này thì nhà ở đang thuộc diện: chung giấy phép xây dựng, chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chung sổ nhà. Nên sau khi bán nhà cho nhiều người mua nhà thì người đứng tên trên “sổ hồng chung” mang đi thế chấp tại Ngân hàng, trong trường hợp không có khả năng thanh toán thì Ngân hàng sẽ xiết nợ các căn nhà trên. Như vậy, những người mua nhà bị mất trắng tài sản của mình vào tay Ngân hàng.
Quy trình công chứng vi bằng như thế nào?
Sau khi, nắm rõ khái niệm công chứng vi bằng là gì, bạn cần hiểu thêm về quy trình thực hiện, để tránh những thiếu sót không đáng có.
Bước 1: Đến văn phòng thừa pháp yêu cầu được lập vi bằng
Đầu tiên, khi bạn có nhu cầu lập vi bằng công chứng thì nên đến trực tiếp văn phòng Thừa Phát Lại. Văn phòng công chứng sẽ tiến hành hỗ trợ tư vấn cho bạn các thông tin cần thiết để thực hiện. Sau đó, Thừa phát lại sẽ yêu cầu bạn điền đầy đủ các thông tin vào mẫu yêu cầu. Tất cả giấy tờ sẽ được thống nhất theo một khuôn mẫu nhất định.
Bước 2: Thỏa thuận lập vi bằng
Sau khi yêu cầu được hoàn thành. Văn phòng sẽ đưa ra nội dung thỏa thuận giữa hai bên và tiến hành lập, ký kết vi bằng. Khi đó, bạn sẽ cung cấp lại cho bên Thừa Phát lại thông tin, địa điểm, ngày giờ,…Chứng từ này sẽ được phân thành 2 bản, mỗi bên sẽ giữ cho mình một bản và cả hai đều có tính pháp lý như nhau.
Bước 3: Tiến hành lập vi bằng
Sau khi đạt được các điều khoản thỏa thuận giữa các bên thì Thừa Phát sẽ lập vi bằng và chia ra làm 3 bản có giá trị pháp lý như nhau, gồm:
- 01 bản dành cho Sở Tư Pháp.
- 01 bản dành cho người yêu cầu.
- 01 bản dành cho văn phòng Thừa Phát Lại lưu trữ.
Bước 4: Tiến hành thanh ký thỏa thuận việc lập vi bằng
Sau khi giấy tờ được Sở Tư Pháp chấp thuận, văn phòng và người yêu cầu sẽ tiến hành lập văn bản thanh lý thỏa thuận việc làm vi bằng. Cuối cùng, chỉ cần thanh toán tiền và văn phòng sẽ bàn giao văn bản cho bạn.
Thông tin liên hệ
Trên đây là các thông tin của tư vấn luật Đất đai về vấn đề “Có nên mua nhà công chứng vi bằng“ theo pháp luật hiện hành. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Ngoài ra nếu bạn đọc có quan tấm đến các vấn đề khác liên quan như là muốn gia hạn thời gian sử dụng đất, chuyển đất nông nghiệp sang đất sổ đỏ, muốn làm sổ đỏ, hay muốn sử dụng dịch vụ chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư,… Nếu quý khách hàng còn phân vân, hãy đặt câu hỏi cho Tư vấn luật đất đai qua số hotline: 0833.102.102. Chúng tôi sẽ tiếp nhận thông tin và phản hồi nhanh chóng.
Mời bạn xem thêm:
- Mẫu chứng chỉ hành nghề đấu thầu
- Chính sách nhà ở cho sĩ quan quân đội
- Thời gian thực hiện cưỡng chế thu hồi đất
- Chủ đất không chịu sang tên sổ đỏ phải xử lý thế nào?
Câu hỏi thường gặp
Kinh nghiệm mua đất vi bằng là một trong những kinh nghiệm cần nằm lòng đối với những chủ thể muốn thực hiện hoạt động mua nhà đất bằng vi bằng. Để biết về nội dung này thì chúng ta cần phải tìm hiểu về thủ tục công chứng vi bằng. Vi bằng sẽ được lập thành 03 bản chính:
+ Bản giao người yêu cầu.
+ Bản đăng ký và lưu giữ tại Sở Tư pháp tỉnh.
+ Bản lưu trữ tại Văn phòng Thừa phát lại theo quy định của pháp luật về chế độ lưu trữ đối với văn bản.
Một trong những bằng chứng vững chắc để bảo vệ chủ thể mua bán trong việc phòng tránh những rủi ro pháp lý đó chính là vi bằng. Vi bằng sẽ có giá trị chứng cứ trước Tòa án khi các bên có phát sinh tranh chấp liên quan đến sự kiện, hành vi lập vi bằng. Tuy nhiên, vi bằng chỉ được coi là hợp lệ khi được đăng ký tại Sở Tư pháp.
Theo như quy định thì trong thời hạn hai ngày sau khi nhân được vi bằng thì Sở Tư pháp cần phải nhập vào sổ đăng ký vi bằng thừa phát lại theo như quy định của pháp luật hiện hành. Bên cạnh đó, đối với những việc phát hiện thấy việc lập vi bằng không đúng thẩm quyền, không thuộc phạm vi lập vi bằng, vi bằng không được gửi đúng thời hạn để đăng ký theo quy định Sở Tư pháp có quyền từ chối đăng ký. Đồng thời, việc từ chối phải được thông báo ngay tức thời bằng văn bản cho Văn phòng Thừa phát lại và người yêu cầu lập vi bằng trong đó nêu rõ lý do từ chối đăng ký.
Mua nhà bằng vi bằng không được coi là giao dịch hợp pháp.
Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về các trường hợp không được lập vi bằng, Khoản 4 của Điều luật này quy định rõ: “4. Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính”.
Bên cạnh đó, điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 cũng đặt ra yêu cầu đối với hợp đồng mua bán nhà ở cần thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực.
Ngoài ra theo Điều 122 Luật Nhà ở 2014, Hợp đồng mua nhà có hiệu lực tại thời điểm công chứng, chứng thực.
Như vậy, từ các quy định trên, có thể khẳng định rằng giao dịch “mua bán” nhà ở là giao dịch mà pháp luật quy định buộc phải có công chứng hoặc chứng thực nên không thể lập vi bằng để “mua bán” nhà ở.
Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà bằng vi bằng như thế nào?
Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là 02 năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập. Hết thời hiệu quy định trên mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực (Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015).
Như vậy, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình bởi hành vi lừa đảo bằng cách mua nhà bằng vi bằng, người mua nhà có thể tiến hành khởi kiện theo thủ tục tố tụng dân sự quy định tại Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
Theo đó, thủ tục khởi kiện tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu như sau:
– Bên bị xâm phạm nộp đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều kiện về hình thức tại TAND cấp huyện.
– Tài liệu, chứng cứ thể hiện quyền và lợi ích bị xâm phạm được nộp kèm theo đơn khởi kiện.
– Tòa án sẽ tiến hành giải quyết theo thủ tục sơ thẩm.
– Trường hợp không đồng ý với kết quả giải quyết theo thủ tục sơ thẩm, các bên có quyền yêu cầu tòa án giải quyết theo thủ tục phúc thẩm hoặc giám đốc thẩm.
