Hiện nay với sự xuất hiện ngày càng nhiều của các tòa nhà chung cư, các căn nhà chung cư mini đã gây khó khăn trong việc quản lý, giám sát những căn chung cư này. Chung cư mini xuất hiện rất nhiều tại các thành phố lớn, vậy pháp luật quy định như thế nào về những căn chung cư mini này?, khi mua “chung cư mini có sổ đỏ riêng không”?. Để biết rõ hơn thông tin về các vấn đề này, mời bạn tham khảo bài viết dưới đây của Tư vấn luật đất đai nhé.
Câu hỏi: Chào luật sư, tôi đang thuê một phòng trong một căn chung cư mini tại Hà Nội, tôi có một thắc mắc đó là những căn chung cư mini này thì có được cấp sổ đỏ không ạ?. Mong luật sư giải đáp. Tôi xin cảm ơn
Quy định về sổ đỏ của chung cư
Sổ đỏ là cách gọi phổ biến của người dân, dùng để chỉ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Sổ đỏ của căn hộ chung cư là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chung cư, gọi chung là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở.
Sổ đỏ nhà chung cư chính là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
Theo Khoản 1, Điều 3, Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, Giấy chứng nhận gồm 01 tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen va trang bổ sung nền trắng.
– Mặt 1: Tên của sổ và thông tin của chủ sở hữu căn hộ chung cư.
– Mặt 2: Thông tin chi tiết của căn hộ gồm số hiệu căn tầng, diện tích căn hộ, vị trí tòa nhà chung cư…
– Mặt 3: Thể hiện sơ đồ và vị trí căn hộ chung cư.
– Mặt 4: Những nội dung thay đổi, xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Sổ đỏ và sổ hồng chung cư có thời hạn không?
Sổ hồng chung cư thể hiện rõ thông tin sử dụng 2 phân mục, gồm: Thời hạn sử dụng đất xây dựng dự án chung cư và thời hạn sở hữu căn hộ chung cư. Cụ thể như sau:
Thời hạn sử dụng đất xây dựng dự án chung cư
Khoản 3, Điều 126, Luật đất đai năm 2013 quy định, đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án. Người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.
Khi hết thời hạn, nếu người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.
Như vậy, thời hạn sử dụng đất xây nhà chung cư không giống nhau mà được xác định theo thời hạn của dự án. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn nhưng không quá thời hạn xác định theo dự án.
Thời hạn sở hữu căn hộ chung cư
Khoản 1, Điều 99, Luật nhà ở năm 2014 quy định, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư.
Trong đó, cách tính thời hạn theo cấp công trình xây dựng dựa trên phụ lục phân cấp các loại công trình xây dựng phục vụ công tác quản lý chất lượng công trình xây dựng được ban hành kèm theo Thông tư số 10/2013/TT-BXD ngày 25/07/2013 của Bộ xây dựng.
– Công trình cấp 1, công trình đặc biệt có niên hạn sử dụng trên 100 năm.
– Công trình cấp 2 có niên hạn sử dụng từ 50 – 100 năm.
– Công trình cấp 3 có niên hạn sử dụng từ 20 đến dưới 50 năm.
– Công trình cấp 4 có niên hạn sử dụng dưới 20 năm.
Căn cứ theo quy định trên, để xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư, chúng ta cần xem xét chung cư đó thuộc công trình cấp mấy, từ đó xác định thời hạn sử dụng tối đa và thời hạn sử dụng tối thiểu.
Cũng theo quy định hiện hành, tòa nhà chung cư đang trong thời hạn sử dụng mà bị hư hỏng nặng, sụt lún… có nguy cơ sập đổ gây mất an toàn cho người xử dụng và khu dân cư xung quanh thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh sẽ ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo UBND cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu căn hộ chung cư, đồng thời tiến hành biện pháp sửa chữa hoặc xây dựng mới, đảm bảo quyền lợi cho chủ sở hữu căn hộ.
Sổ hồng chung cư 50 năm
Theo pháp luật về đất đai hiện hành, chung cư 50 năm chỉ được sử dụng trong vòng 50 năm, kể từ khi chủ đầu tư bàn giao đất. Chung cư 50 năm chia ra làm hai loại:
– Chung cư sổ hồng 50 năm: Sau thời hạn 50 năm, nếu chung cư đó vẫn còn sử dụng được thì được gia hạn sổ hồng.
– Chung cư 50 năm hợp đồng thuê (căn hộ condotel, căn hộ officetel ): Sau thời hạn thuê 50 năm sẽ chấm dứt, không được đền bù. Với loại chung cư này, bạn không có quyền đăng ký hộ khẩu thường trú chỉ được đăng ký tạm trú.
Sổ hồng chung cư vĩnh viễn
Sau thời hạn 50 năm, nếu chung cư xuống cấp thì chủ sở hữu căn hộ sẽ được đền bù 01 suất tái định cư hoặc 01 căn chung cư mới. Cụ thể, khi chung cư hết niên hạn sử dụng, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh sẽ tiến hành kiểm định công trình.
– Trường hợp nhà chung cư bảo đảm chất lượng, bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu chung cư được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định.
– Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì ban hành kết luận kiểm định và báo cáo UBND cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu căn hộ:
+ Nếu khu đất có nhà chung cư phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng nhà chung cư mới.
+ Nếu khu đất nhà chung cư không phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu chung cư phải bàn giao chung cư cho cơ quan có thẩm quyền tiến hành phá dỡ và xây dựng công trình khác. Chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ được bố trí nhà ở tái định cư.
Như vậy, giá trị pháp lý của sổ hồng chung cư phụ thuộc vào thời hạn sử dụng nhà ở. Tuy pháp luật không ấn định thời hạn là 50 năm nhưng thông thường sẽ ghi 50 năm. Khi hết 50 năm, nếu nhà chung cư bảo đảm chất lượng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng chung cư đó.
Chung cư mini có sổ đỏ riêng không?
Chung cư mini thường có từ 2 tầng trở lên, mỗi tầng có ít nhất 2 căn hộ, diện tích mỗi căn hộ dao động từ 30-50m2. Loại nhà chung cư này được các cá nhân hoặc chủ đầu tư xây dựng trên đất của mình.
Điều 22, Nghị định 71, Quyết định 24/2014/QĐ-UBND nêu rõ, chung cư mini là nhà ở do hộ gia đình hoặc cá nhân xây dựng. Công trình cao từ 2 tầng trở lên, mỗi tầng ít nhất 2 căn hộ, mỗi căn hộ có diện tích mặt sàn dao động từ 30-50m2. Thiết kế căn hộ mini theo kiểu khép kín, với đầy đủ các phòng chức năng như một ngôi nhà/căn hộ thông thường.
Chung cư mini có sổ hồng không là một trong những vấn đề mà người mua nhà quan tâm. Nếu đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về nhà chung cư thì chung cư mini được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ hồng nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu căn hộ.
Cụ thể, Khoản 2, Điều 6, Luật Nhà ở năm 2014 quy định, chung cư mini vẫn có thể được cấp sổ hồng nếu đáp ứng các điều kiện sau đây:
- Có từ 2 tầng trở lên, tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ 2 căn hộ trở lên theo kiểu khép kín;
- Có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng;
- Có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư.
Mặt khác, theo Quyết định 12/2017/QĐ-UBND của UBND TP. Hà Nội, trường hợp công trình xây dựng không có Giấy phép hoặc xây dựng sai phép thì công trình đó phải được kiểm tra, xử lý theo quy định. Nếu công trình được phép tồn tại, đã thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước đối với diện tích xây dựng sai phép, không phép thì được xét cấp sổ hồng.
Như vậy, nếu chung cư mini xây dựng không có Giấy phép hoặc sai phép; không đáp ứng các điều kiện tại Khoản 2, Điều 6, Luật Nhà ở 2014 nêu trên thì không được cấp sổ hồng. Những trường hợp còn lại vẫn có thể được xem xét cấp sổ.
Thế nên, khi mua chung cư mini, để tránh rủi ro, người mua nhà cần tìm hiểu kỹ lưỡng các thông tin về chủ đầu tư, tính pháp lý, hiện trạng công trình…
Thực tế, hiếm có Chung cư mini nào đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận sở hữu bởi đa số căn hộ dạng này đều ít nhiều vi phạm về thiết kế, mật độ xây dựng, không đáp ứng điều kiện về xử lý nước thải, phòng cháy chữa cháy…
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn của tư vấn luật Đất đai về vấn đề “Chung cư mini có sổ đỏ riêng không“. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn về tranh chấp đất thừa kế, làm sổ đỏ, chia thừa kế đất hộ gia đình, xin cấp lại sổ đỏ bị mất, giá đất bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, hợp đồng cho thuê nhà và đất, mẫu đặt cọc mua bán nhà đất, hợp đồng dịch vụ làm sổ đỏ, chuyển đất ao sang đất sổ đỏ, muốn tách sổ đỏ,… của tư vấn luật đất đai, mời quý khách hàng liên hệ đến hotline: 0833.102.102.
Mời bạn xem thêm:
- Thẩm định tại chỗ án tranh chấp đất
- Người ở nước ngoài ủy quyền bán đất
- Thời gian thực hiện cưỡng chế thu hồi đất
- Chủ đất không chịu sang tên sổ đỏ phải xử lý thế nào?
Câu hỏi thường gặp
Sổ đỏ chung cư mini không được cấp đã trở thành lỗi lo của nhiều người. Có rất nhiều nguyên nhân khác nhau dẫn đến tình trạng này. Nó không chỉ khiến cho căn hộ thiếu tính pháp lý mà quyền sở hữu của người mua cũng từ đó mà “nhẹ” hơn rất nhiều.
Xây dựng không có giấy phép hoặc sai phép
Đây là nguyên nhân xuất phát từ chính chủ đầu tư.
Trường hợp công trình xây dựng không có Giấy phép hoặc thực hiện việc xây dựng sai phép, không tuân thủ theo quy định thì công trình đó phải được kiểm tra, xử lý. Sau khi đã tiến hành xử lý, nếu công trình được phép tồn tại và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước đối với diện tích xây dựng sai phép, không phép thì được xét cấp Giấy chứng nhận. Bên cạnh đó, còn nhiều sai phạm khác như xây vượt quá số tầng cho phép; không đáp ứng điều kiện về xử lý nước thải; không đảm bảo về phòng cháy chữa cháy…
Như vậy, chung cư mini xây dựng không có Giấy phép hoặc sai phép; không đáp ứng các điều kiện tại khoản 2 Điều 6 Luật Nhà ở 2014 nêu trên chính là nguyên nhân quan trọng nhất dẫn đến việc không được cấp sổ đỏ, sổ hồng. Các trường hợp khác vẫn có thể được xem xét cấp đầy đủ các giấy tờ liên quan đảm bảo quyền lợi cho chủ sở hữu.
Mặc dù đây là vấn đề sai xót của chủ đầu tư xây dựng nhưng người gánh chịu hậu quả chính là chủ các căn hộ. Nhiều người đợi chờ mòn mỏi hàng chục năm, với việc bỏ ra khoản tiền không nhỏ nhưng vẫn bị rơi vào tình cảnh không có giấy tờ. Vậy nên bạn phải trang bị cho mình những kiến thức khi mua chung cư.
Bất cập về pháp lý
Mặc dù đã được chấp thuận về mặt pháp lý nhưng trên thực tế vẫn còn rất nhiều bất cập trong việc cấp sổ hồng, sổ đỏ chung cư mini.
Khi không có Sổ hồng hoặc sổ đỏ, người mua sẽ gặp rất nhiều nhiều khó khăn trong việc chuyển nhượng, không thể thế chấp để vay vốn, không thể cho hưởng thừa kế, việc sửa chữa, cải tạo và một số quyền dân sự khác cũng sẽ bị hạn chế…
Căn hộ chung cư chưa được cấp sổ đỏ hay các giấy tờ liên quan đến người sở hữu thì rủi ro càng cao bởi có nhiều vấn đề pháp lý mà người mua không thể kiểm tra, xác minh. Thậm chí, chủ sở hữu hoàn toàn bị động và là bên yếu thế trong giao dịch mua bán, sửa chữa, thế chấp đối với tài sản của chính mình.
Không được sử dụng thế chấp
Trên thực tế một số chủ đầu tư chỉ chủ động khắc phục vi phạm khi số lượng căn hộ tồn chiếm tỉ lệ lớn trên tổng số căn hộ chào bán, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư của dự án. Trong trường hợp căn hộ chung cư không được cấp sổ đỏ cũng đồng nghĩa người mua không thể tiến hành thế chấp hoặc sử dụng để làm tài sản góp vốn khi cần thiết trong quá trình sử dụng.
Thông thường, bên bán hứa cùng bên mua làm các thủ tục pháp lý cần thiết cũng không có gì đảm bảo rằng các thủ tục đó là an toàn và đầy đủ. Cho đến khi bên mua nhận được sổ đỏ đứng tên mình mới thực sự chắc chắn về quyền sở hữu. Do vậy, trong trường hợp này, người mua phải tìm hiểu kỹ càng thông tin của dự án có đủ điều kiện được cấp sổ hay không chứ. Lời hứa của bên bán chỉ là “mật ngọt chết ruồi”. Tin vào lời hứa của bên bán sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tài chính và quyền lợi của người mua.
Thiệt hại về kinh tế
Thiệt hại về kinh tế là điều không thể tránh khỏi. Bởi bạn đã phải bỏ cả tỷ đồng để có thể sở hữu căn hộ chung cư nhưng những giá trị, lợi ích và quyền lợi nhận về không trọn vẹn.
Thiệt hại về kinh tế là điều mà không người mua nhà nào mong muốn, đặc biệt, đối với những người có kinh tế chưa thực sự đảm bảo và vững chắc. Chính vì thế, để đảm bảo về mặt kinh tế, cần phải tìm hiểu kỹ về dự án trước khi quyết định giao dịch mua bán.
Ảnh hưởng về quyền lợi
Về lâu về dài, các dự án chung cư xây dựng sai quy định đều bị thu hồi và buộc phả giải phóng mặt bằng. Trong trường hợp này, quyền lợi của người mua sẽ bị ảnh hưởng không nhỏ và phụ thuộc rất nhiều vào bên bán. Bởi khi đó họ là đại diện dự án với tư cách là người có tài sản bị thu hồi.
Một số chủ đầu tư cũng công khai việc mua bán chỉ có giấy viết tay và điều này đồng nghĩa căn hộ đó sẽ không bao giờ được cấp sổ đỏ. Trường hợp này rủi ro là rất lớn bởi bên bán chấp nhận vi phạm để đổi lấy lợi ích kinh tế. Khi giao dịch mua bán hoàn thành, họ đẩy phần khó khăn sang cho người mua.
Như vậy, mua chung cư mini có sổ đỏ sẽ đảm bảo an toàn về quyền lợi đối với chủ sở hữu. Nhưng thực tế, hiện nay có rất nhiều dự án chung cư mini chưa được cấp sổ đỏ. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi cũng như tài chính của người mua. Vậy nên, cần tìm hiểu nhiều yếu tố trước khi quyết định tiến hành giao dịch mua bán chung cư.
