Thưa luật sư, tôi mới đầu tư vào một công trình xây dựng, công ty này tôi đầu tư là do bạn tôi giới thiệu. Sau khi hoàn thành xong công trình thì chỗ khu nhà đó bị xuống giá do ảnh hưởng của dịch côvit và không thể hoạt động được. Đến cuối năm 2022 thì công trình bắt đầu đi vào hoạt động và đem lại lợi nhuận rất cao. Nhưng mà từ năm trước sau khi hoàn thành xong thì tôi vẫn chưa nhận được sổ đỏ. Tôi muốn hỏi luật sư là như vậy thì có được coi là Chủ đầu tư chậm bàn giao sổ đỏ không? Mong luật sư tư vấn.
Trách nhiệm của chủ đầu tư khi bán đất thế nào?
Căn cứ theo quy định tại Nghị định 148/2020/NĐ-CP, chủ đầu tư dự án nhà ở có trách nhiệm nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thay cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký.
Theo đó, thủ tục thực hiện như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ, gồm:
- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu 04a/ĐK.
- Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.
- Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng.
Bước 2: Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
- Kiểm tra các giấy tờ pháp lý trong hồ sơ; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào đơn đăng ký.
- Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).
- Cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có).
- Chuẩn bị hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Yêu cầu chủ đầu tư dự án nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp để chỉnh lý vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
- Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
Bước 3: Trả kết quả
Như vậy, trong trường hợp có thỏa thuận chủ đầu tư thực hiện thủ tục làm Sổ đỏ thì chủ đầu tư phải có trách nhiệm thực hiện các thủ tục nêu trên. Sau khi có kết quả sẽ chuyển lại Sổ đỏ cho người mua.
Đáng lưu ý, pháp luật quy định thời hạn giải quyết thủ tục cấp Sổ đỏ là không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Chủ đầu tư chậm bàn giao sổ đỏ xử lý như thế nào?
Điều 31, Nghị định 91/2019/NĐ-CP (có hiệu lực từ 5.1.2020) về xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai, tính từ ngày bàn giao nhà ở, đất cho người mua, hoặc kể từ thời điểm người mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận mà chủ đầu tư chậm làm sổ hồng cho cư dân sẽ bị phạt hành chính nghiêm khắc.
Trường hợp chậm bàn giao sổ đỏ, sổ hồng cho người mua nhà từ sau 50 ngày đến 6 tháng sẽ bị phạt tiền từ 10 triệu đồng đến 100 triệu đồng; chậm từ 6 đến 9 tháng bị phạt tiền từ 30 triệu đến 300 triệu đồng; từ 9 tháng đến 12 tháng bị phạt tiền từ 50 triệu đến 500 triệu đồng; từ 1 năm trở lên bị phạt tiền từ 100 triệu đến 1 tỉ đồng.
Theo Điều 26 Luật Nhà ở 2014 và khoản 4 Điều 13 Luật kinh doanh bất động sản 2014, trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua, chủ đầu tư phải làm thủ tục đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho người mua, trừ trường hợp người mua tự nguyện thực hiện.
Để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi chủ đầu tư chậm cấp sổ hồng, người mua căn hộ có thể tổ chức cuộc gặp trực tiếp với chủ đầu tư để trao đổi và đề nghị hoàn tất giao sổ cho người mua căn hộ.
Với trường hợp chủ đầu tư tiếp tục vi phạm nghĩa vụ, người mua căn hộ có thể làm đơn kiến nghị với thanh tra xây dựng hoặc UBND cấp có thẩm quyền để can thiệp.
Còn nếu trong hợp đồng có điều khoản phạt vi phạm khi chậm thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận hoặc người mua có thiệt hại do hành vi chậm thực hiện thì yêu cầu chủ đầu tư thực hiện theo điều khoản đã thỏa thuận hoặc khởi kiện.
Chủ đầu tư chậm bàn giao sổ đỏ bị phạt như thế nào?
Theo Điều 58, Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư có nghĩa vụ:
– Cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế tại công trình
– Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
– Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
Cùng với đó, Điều 58, Điều 23 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định bên mua nhà có quyền sau:
– Bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình;
– Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng;
– Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.
Trường hợp chủ đầu tư chậm bàn giao nhà sẽ bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định tại Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017. Theo đó, hành vi Chậm bàn giao dự án theo tiến độ đã được phê duyệt có thể bị phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng (điểm b khoản 1 Điều 13).
Nếu chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc đơn vị quản lý và vận hành công trình có hành vi không bàn giao, bàn giao chậm hoặc bàn giao không đầy đủ quy trình bảo trì công trình xây dựng được duyệt cho chủ sở hữu, đơn vị quản lý sử dụng công trình thì bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với.
Ngoài ra bên vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là Buộc chủ đầu tư phải bàn giao đầy đủ quy trình bảo trì công trình xây dựng được duyệt đối (điểm d khoản 2, khoản 4 Điều 19);
Trường hợp chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng có hành vi triển khai xây dựng dự án kinh doanh bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở chậm tiến độ đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì bị phạt tiền từ 250.000.000 đến 300.000.000 đồng (điểm c khoản 3, khoản 6 Điều 57).
Ngoài ra bên vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc hoàn trả kinh phí (nếu có yêu cầu), buộc bồi thường thiệt hại (nếu có).
Về yêu cầu bồi thường thiệt hại của bên mua
Việc chậm bàn giao nhà của chủ đầu tư thuộc trường hợp chậm thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại Điều 353 BLDS 2015 và phải chịu các khoản bồi thường sau:
Bên chậm bàn giao phải bồi thường toàn bộ thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng gây ra theo thỏa thuận trong hợp đồng. Thiệt hại được xác định bao gồm cả thiệt hại vật chất và thiệt hại tinh thần theo quy định tại Điều 360, Điều 361, Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015.
Bên chậm bàn giao nhà đất còn phải chịu chế tài phạt vi phạm theo hợp đồng đã ký kết. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận trong Hợp đồng theo Điều 418 BLDS 2015. Ngoài ra, chủ đầu tư còn phải chịu khoản tiền phạt theo quy định tại Nghị định 139/2017/NĐ-CP.
Trong trường hợp chủ đầu tư từ chối hoặc không giải quyết yêu cầu bồi thường thì bạn có thể khởi kiện lên tòa án cấp có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết.
Thông tin liên hệ
Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về “Chủ đầu tư chậm bàn giao sổ đỏ”. Chúng tôi hi vọng rằng kiến thức trên sẽ giúp ích cho bạn đọc và bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn đặt cọc đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất Bồi thường thu hồi đất, Đổi tên sổ đỏ, Làm sổ đỏ, Tách sổ đỏ, Giải quyết tranh chấp đất đai, tư vấn luật đất đai…, Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về các vấn đề liên quan đến đất đai vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102.
Mời bạn xem thêm:
- Thời hạn chi trả tiền bồi thường cho người có đất thu hồi quy định bao lâu?
- Kinh doanh bất động sản có bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp không?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
Câu hỏi thường gặp:
Theo Nghị định 91/2019, đơn vị kinh doanh bất động sản hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất nếu không nộp hồ sơ, không cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người mua làm thủ tục cấp sổ đỏ sẽ bị phạt tùy vào mức độ vi phạm.
Cụ thể, mức thấp nhất là từ 50 ngày đến 6 tháng sẽ bị phạt tiền từ mức 10 đến 100 triệu đồng; vi phạm từ 6 – 9 tháng sẽ bị phạt 300 triệu đồng; từ 9 – 12 tháng mức phạt là 500 triệu đồng và từ 12 tháng trở lên mức phạt là 1 tỷ đồng.
Theo quy định tại Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư có nghĩa vụ:
Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng;
Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
Đáng lưu ý, pháp luật quy định thời hạn giải quyết thủ tục cấp Sổ đỏ là không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
