Chi phí phải trả khi mua chung cư bao nhiêu?

Với nhiều sự tiện lợi về vị trí cũng như giá cả thì việc mua nhà chung cư là lựa chọn rất phổ biến hiện nay. Các tòa nhà chung cư không những được xây dựng trong trung tâm thành phố, thuận tiện cho việc sinh hoạt cũng như đi lại của người dân mà xung quanh đó còn có các tiện nghi đầy đủ ở xung quanh. Hiện nay có nhiều người muốn mua chung cư nhưng vẫn chưa nắm rõ được các quy định liên quan về chung cư cũng như các “Chi phí phải trả khi mua chung cư”. Để tìm hiểu thêm các thông tin chi tiết về vấn đề này, mời quý bạn đọc cùng tham khảo bài viết dưới đây của Tư vấn luật đất đai nhé.

Câu hỏi: Chào luật sư, bố mẹ tôi đang có ý định mua một căn chung cư cho em trai tôi chuẩn bị cưới vợ à vẫn chưa biết được các quy định liên quan đến nhà chung cư cũng như cần phải nộp những khoản chi phí phải trả khi mua chung cư, luật sưu có thể cho tôi biết các quy định về vấn đề này được không ạ?. Tôi xin cảm ơn.

Nhà chung cư là gì?

Nhà chung cư là nhà trong đó có nhiều căn hộ riêng biệt, độc lập với nhau nhưng có những phần diện tích hoặc trang thiết bị sử dụng chung.

Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 28/2016/TT-BXD: Tòa nhà chung cư là một khối nhà (block) độc lập hoặc một số khối nhà có chung khối đế nổi trên mặt đất được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 28/2016/TT-BXD: Cụm nhà chung cư là tập hợp từ 02 tòa nhà chung cư trở lên được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu của chủ nhà hoặc là sở hữu chung của tất cả các chủ sở hữu những căn hộ độc lập trong nhà chung cư đó. Phần diện tích chung này là phần sở hữu không thể phân chia.

Mọi người đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc sử dụng phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư.

Nguyên tắc quản lý và sử dụng nhà chung cư

Nhà chung cư phải được sử dụng đúng công năng, mục đích thiết kế và nội dung dự án được phê duyệt.

Việc quản lý, sử dụng nhà chung cư phải tuân thủ nội quy quản lý, sử dụng của từng nhà chung cư, quy định của pháp luật về nhà ở, Quy chế này và pháp luật có liên quan.

Việc đóng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với đơn vị quản lý vận hành trên cơ sở các quy định của pháp luật về nhà ở. Việc sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư phải bảo đảm đúng mục đích, công khai, minh bạch, theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này; việc đóng góp các khoản phí, lệ phí trong quá trình sử dụng nhà chung cư phải tuân thủ các quy định của pháp luật.

Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành, kinh phí hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư và các khoản phí, lệ phí khác trong quá trình sử dụng nhà chung cư theo quy định của Quy chế này và pháp luật có liên quan; phải chấp hành nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư, quy định của pháp luật về nhà ở, Quy chế này và pháp luật có liên quan trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Ban quản trị nhà chung cư thay mặt cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng để thực hiện các quyền và trách nhiệm liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này; trường hợp nhà chung cư không bắt buộc phải thành lập Ban quản trị theo quy định của Luật Nhà ở thì các chủ sở hữu, người đang sử dụng tự thỏa thuận phương án quản lý nhà chung cư.

Các tranh chấp, khiếu nại liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư được giải quyết theo quy định của Luật Nhà ở, Quy chế này và pháp luật có liên quan.

Mọi hành vi vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư phải được xử lý kịp thời, nghiêm minh theo quy định của pháp luật.

Chi phí phải trả khi mua chung cư

Khi mua nhà chung cư, người mua cần phải trả các chi phí như sau:

Tiền mua bán chung cư

Đây chắc hẳn là khoản tiền đầu tiên mà mọi người mua phải chuẩn bị sẵn sàng. Giá mua bán chung cư sẽ do bên bán và bên mua thoả thuận và ghi cụ thể trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

Khi mua bán nhà, đất nói chung, mua bán chung cư nói riêng, sau khi các bên thoả thuận được về giá cả, ngày mua bán… nhiều người chọn thanh toán toàn bộ số tiền mua bán nếu người mua đã có đủ tiền.

Theo quy định của Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, các bên có thể thoả thuận về các nội dung đặt cọc và không có quy định nào yêu cầu hợp đồng đặt cọc phải công chứng, chứng thực. Do đó, các bên hoàn toàn có thể tự mình ký hợp đồng đặt cọc mà không cần phải đến tổ chức hành nghề công chứng để đặt cọc.

Tuy nhiên, khi muốn đảm bảo tính pháp lý cũng như cần có bên thứ ba làm chứng khi đặt cọc, các bên vẫn nên đến một tổ chức hành nghề công chứng để đặt cọc.

Nếu các bên tự thực hiện việc đặt cọc hoặc giao tiền mua bán thì không mất thêm chi phí công chứng hợp đồng đặt cọc. Ngược lại, nếu các bên đến Văn phòng/Phòng công chứng để đặt cọc thì sẽ mất thêm phí công chứng hợp đồng đặt cọc.

Phí công chứng hợp đồng mua bán chung cư

Sau khi các bên đã thoả thuận được việc mua bán chung cư thì phải tiến hành công chứng hợp đồng mua bán chung cư.

Bởi theo Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014, mua bán nhà ở thương mại phải công chứng trừ trường hợp nhà chung cư này thuộc sở hữu Nhà nước hoặc là nhà ở xã hội, nhà tái định cư hoặc có một trong các bên là công ty kinh doanh bất động sản (căn cứ điểm a khoản 1 Điều 8 Nghị định 02/2022/NĐ-CP).

Cũng giống như hợp đồng đặt cọc mua bán chung cư, khi công chứng hợp đồng mua bán chung cư, người mua và người bán phải thoả thuận người phải nộp phí công chứng. Trong đó, chi phí công chứng sẽ bao gồm:

– Phí công chứng: Được quy định theo tỷ lệ phần trăm giá trị của căn hộ chung cư và biểu phí nêu tại Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC.

– Thù lao công chứng: Do người mua, người bán và tổ chức hành nghề công chứng thoả thuận nhưng không được vượt quá mức trần của từng tỉnh (căn cứ khoản 2 Điều 67 Luật Công chứng).

Phí sang tên giấy chứng nhận

Sau khi thực hiện công chứng hợp đồng mua bán chung cư, người mua sẽ phải nộp hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền để xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở mang tên mình và các khoản tiền phí phải nộp khi sang tên gồm:

– Phí thẩm định hồ sơ: Thông tư 85 năm 2019 của Bộ Tài chính quy định khi sang tên nhà, đất, Hội đồng nhân dân quy định cụ thể phí thẩm định hồ sơ và mức phí này dao động từ 500.000 – 05 triệu đồng.

– Phí cấp bìa : Tương tự với phí thẩm định hồ sơ, phí cấp bìa giấy chứng nhận sẽ do từng địa phương quy định. Tuy nhiên thông thường đều là mức 100.000 đồng/giấy/lần cấp.

Thuế, lệ phí sang tên giấy chứng nhận

Một khoản tiền không thể thiếu khi mua chung cư đó là tiền thuế, lệ phí sang tên giấy chứng nhận. Cụ thể:

Lệ phí trước bạ

Công thức tính lệ phí trước bạ khi mua chung cư là:

Lệ phí trước bạ = Tỷ lệ thu lệ phí trước bạ x giá tính lệ phí trước bạ

Trong đó:

– Tỷ lệ thu lệ phí trước bạ: Căn cứ khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, mức thu lệ phí trước bạ khi mua bán chung cư là 0,5%.

– Giá tính lệ phí trước bạ: Giá tính lệ phí trước bạ với nhà do Uỷ ban nhân dân tinh ban hành tại thời điểm kê khai.

Lưu ý: Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà chung cư bao gồm cả giá trị đất được phân bổ. Và giá này được xác định bằng giá đất tại Bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành x hệ số phân bổ tại Nghị định 53/2011/NĐ-CP (theo điểm c khoản 1 Điều 7 Nghị định 10/2022).

Thuế thu nhập cá nhân

Theo Điều 17 Thông tư 92 năm 2015, thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà chung cư được tính theo công thức:

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x giá chuyển nhượng

Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại thời điểm mua bán. Nếu hợp đồng ghi giá thấp hơn giá Nhà nước hoặc không ghi giá thì căn cứ tính thuế là giá Nhà nước.

Đây là khoản thuế mà bên bán phải nộp vì có phát sinh thu nhập từ việc mua bán tài sản. Tuy nhiên, thực tế, khi làm sang tên Sổ đỏ, các bên sẽ thoả thuận khoản thuế này bên mua sẽ nộp luôn và có thể trừ thẳng số tiền phải nộp vào giá mua bán căn hộ chung cư.

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất

Khi làm thủ tục mua bán căn hộ chung cư Theo quy định tại khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC thì phần lệ phí này sẽ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định. Như vậy tùy theo việc bạn mua nhà tại khu vực tỉnh nào thì sẽ áp dụng theo mức phí do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đó quy định.

Phí quản lý chung cư

Đây là loại phí người mua nhà phải nộp sau khi mua nhà và trong quá trình sinh sống tại đây. Khoản phí này được xác định gồm tất cả các chi phí cho các hoạt động về vận hành và quản lý tòa nhà chung cư.

Việc xác định định mức của chi phí này sẽ chỉ phụ thuộc vào các tiêu chuẩn và phụ thuộc vào chất lượng của dự án chung cư đó.

Theo quy định tại Điều 31 Thông tư 02/2016/TT-BXD thì kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư sẽ do các chủ sở hữu, những người sử dụng nhà chung cư có trách nhiệm đóng theo tháng hoặc theo định kỳ do các bên thỏa thuận trong đó bao gồm cả những trường hợp người mua nhà đã nhận bàn giao căn hộ, bàn giao phần diện tích khác trong nhà chung cư nhưng chưa đưa vào sử dụng. 

Mức đóng của kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được xác định bằng giá dịch vụ quản lý vận hành nhân (x) với tổng số diện tích (m2) được sử dụng của căn hộ hoặc nhân với phần diện tích khác mà không phải là căn hộ trong nhà chung cư. Thông thường m ức đóng góp của chi phí này sẽ dao động từ 5.000 đến 18.000 đồng/m2/tháng tùy từng tỉnh thành và từng dự án nhưng sẽ tỉ lệ thuận với giá bán căn hộ chung cư đó.

Phí dịch vụ hàng tháng

Phí dịch vụ chung cư hay được xác định chính là chi phí mà người dân phải nộp cho ban quản lý khu chung cư để họ chi trả vào các việc như sau: thu gom rác thải, đảm bảo an ninh trật tự, vệ sinh và bảo dưỡng các khu vực chung, phí làm đẹp cảnh quan tại các khu vực chung; phí bảo dưỡng sân vườn; trồng cây, chăm sóc các cây nằm trong các khu vực trang trí của toà nhà chung cư,…

Mức thu phí này được xác định tùy thuộc vào từng loại chung cư khác nhau, có thể hiểu rằng chất lượng chung cư càng cao, chung cư thuộc loại cao cấp thì phí dịch vụ hàng tháng sẽ cũng sẽ cao.

Các khoản chi phí khác sau khi vào ở tại căn hộ chung cư

Ngoài những khoản chi phí nêu trên thì chủ đầu tư còn yêu cầu các cư dân ở chung cư phải chi trả những chi phí khi khác như:

– Phí gửi xe: Thông thường cũng sẽ được thu theo tháng, tùy từng khu chung cư mà mức thu gửi giữ xe là khác nhau, sẽ dao động trong khoảng từ 50.000 đồng đến 1.200.000 đồng/xe/tháng phụ thuộc loại xe bạn sử dụng mà áp dụng mức phí khác nhau.

– Phí bảo trì căn hộ: vì ở tại khu chung cư nên việc bảo trì sẽ được chủ đầu tư thực hiện chứ không phải người dân tự ý bảo dưỡng. Tuy nhiên người dân sẽ phải đóng khoản phí này cho chủ đầu tư, ban quản lý tòa nhà chung cư với mức đóng thông thường là bằng 2% trên tổng giá trị căn hộ chung cư và được đóng một lần cho cả thời gian sử dụng ngay tại thời điểm mua bán căn hộ chung cư.

– Chi phí điện, nước và chi phí internet: đây là những khoản chi phí người dân phải chi trả theo phương thức trả theo tháng khi ở chung cư và được ấn định là khoản chi phí bắt buộc phải đóng.

Thông tin liên hệ:

Vấn đề “Chi phí phải trả khi mua chung cư“ đã được Tư vấn Luật Đất đai giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Tư vấn luật đất đai chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới chia đất thừa kế. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline:  0833102102

Mời bạn xem thêm:

• Trình tự, thủ tục mua đất không có sổ đỏ
• Mẫu hợp đồng chuyển nhượng một phần thửa đất
• Hợp đồng mua bán đất không có sổ đỏ

Câu hỏi thường gặp