Cách tính diện tích sàn xây dựng chung cư

Thưa luật sư, tôi mới mua một mảnh đất ở ngoại thành Hà Nội, mảnh đất này có diện tích là 20m. Tôi muốn xây một khu chung cư ở trên mảnh đất này mà vẫn chưa biết cách tính diện tích sàn khi xây dựng và nếu có thêm ban công thì cách tính diện tích sàn có được tính khác không? Luật sư có thể tư vấn cho tôi về Cách tính diện tích sàn xây dựng chung cư theo quy định hiện nay không? Những lưu ý khi tính diện tích sàn xây dựng là gì? Mong luật sư tư vấn.

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi để giải đáp thắc mắc của bạn cũng như vấn đề: Cách tính diện tích sàn xây dựng chung cư? Cụ thể ra sao Đây chắc hẳn là thắc mắc của rất nhiều người để giải đáp thắc mắc đó cũng như trả lời cho câu hỏi ở trên thì hãy cùng tham khảo qua bài viết dưới đây của chúng tôi để làm rõ vấn đề nhé!

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai năm 2013

Nhà chung cư là gì?

Chung cư là nhà có 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi , cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng dùng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Có thể hiểu đơn giản chung cư là khu nhà ở bao gồm nhiều các các hộ gia đình sinh sống. Trong các khu nhà chung cư thường được bố trí nhiều các căn hộ được bố trí khép kín nhằm phục vụ nhu cầu sinh sống của gia đình  trong căn hộ.

Diện tích sàn là gì?

Diện tích sàn có tên gọi khác là diện tích mặt sàn xây dựng, cho biết tổng diện tích có thể sử dụng của một công trình (bao gồm cả ban công, hành lang, tầng mái, sàn tầng kỹ thuật, tầng tum, tầng nửa hầm, tầng hầm…). Đây là một trong những thuật ngữ phổ biến của lĩnh vực xây dựng, thiết kế và thi công công trình. 

Diện tích sàn được ước tính trước khi xây dựng, giúp chủ đầu tư tính toán chi phí, hoàn tất hồ sơ xin cấp phép thi công. Bên cạnh đó, con số này cũng được dùng trong trường hợp thiết kế nội thất, thiết kế nhà ở hoặc bàn giao công trình.

Diện tích sàn xây dựng được hiểu như thế nào?

Diện tích sàn xây dựng được hiểu là tổng diện tích thực tế xây dựng của sàn đó. Trong đó, phần diện tích này bao gồm cả tường bao bên ngoài, logia, ban công, hành lang, giếng trời, các hộp kỹ thuật, cầu thang,..

Tổng diện tích sàn xây dựng được xác định bằng cách tính tổng diện tích mặt sàn các tầng trong ngôi nhà. Trong đó, các tầng được tính bao gồm cả tầng dưới lòng đất và trên mặt đất. Một số loại sàn đặc biệt như hiên nhà, sân phơi, tầng áp mái, nhà kho… đều được tính chung trong tổng diện tích sàn xây dựng. 

Cách tính diện tích sàn xây dựng chung cư

Cách tính diện tích sàn xây dựng trong giấy phép xây dựng căn cứ theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN03:200/BXD về phân loại, phân cấp công trình xây dựng và hạ tầng kỹ thuật đô thị, diện tích sàn xây dựng trong giấy phép xây dựng được quy định như sau:

– Diện tích sàn của một tầng là diện tích sàn trong phạm vi mép ngoài của tường bao thuộc tầng, bao gồm phần diện tích hành lang, lô gia, ban công,…

– Tổng diện tích sàn xây dựng là tổng diện tích của tất cả các tầng, bao gồm tầng hầm, tầng nửa tầng hầm, tầng kỹ thuật và tầng mái.

Thông thường cơ quan cấp phép xây dựng chỉ tính diện tích sàn sử dụng. Các phần diện tích thừa bên ngoài căn nhà các phần như giếng trời, sân thượng, ban công không tính trong giấy phép. Vì thế, khi tính toán chi phí xây dựng cần phải lưu ý chỗ này để không bị thất thoát tài chính vì những phần thừa ra đó.

Cách tính diện tích sàn xây dựng trong giấy phép xây dựng 2022:
Diện tích xây dựng = Diện tích sàn sử dụng + Diện tích khác (phần móng, mái, sân, tầng hầm,…)

Trong đó:

Diện tích sàn xây dựng

– Tính thêm giá từ 30 – 50% của một sàn trong trường hợp đã đổ bê tông rồi, sau phát sinh thêm lợp mái ngói.

– Phần có mái che phía trên tính 100% diện tích

– Không có mái che nhưng lát gạch nền sẽ được tính là 50% diện tích

– Với các ô trống trong nhà, dưới 4m2 tính như sàn bình thường; Trên 4m2 tính 70% diện tích; 8m2 trở lên thì tính 50% diện tích.

Phần gia cố nền đất yếu

– Tính 20% diện tích cho phương pháp đổ bê tông cốt thép

– Ngoài ra, tùy vào điều kiện đất cũng như thi công sẽ quyết định loại hình gia cố khác nhau như sử dụng gỗ hoặc cốt thép.

Phần móng

– Tính 30% diện tích móng đơn.

– Tính 35% diện tích cho đài móng trên nền cọc bê tông cốt thép, cọc khoan nhồi.

– Tính 50% diện tích móng băng

Phần tầng hầm (tính riêng so với móng)

– Tính 150% diện tích đối với hầm có độ sâu nhỏ hơn 1m5 so với code đỉnh ram hầm

– Tính 170% diện tích đối với hầm có độ sâu nhỏ hơn 1m7 so với code đỉnh ram hầm

– Tính 200% diện tích đối với hầm có độ sâu nhỏ hơn 2.0m so với code đỉnh ram hầm

– Đối với hầm có độ sâu lớn hơn 3.0m so với code đỉnh ram hầm tính theo đặc thù riêng

Phần sân

– Tính 50% diện tích khi phần sân trên 40m2 có đổ cột, đổ đà kiềng, xây tường rào, lát gạch nền

– Tính 70% diện tích khi phần sân dưới 40m2 có đổ cột, đổ đà kiềng, xây tường rào, lát gạch nền

– Tính 100% diện tích khi phần sân dưới 20m2 có đổ cột, đổ đà kiềng, xây tường rào, lát gạch nền

Phần mái

– Tính 50% diện tích của mái khi phần mái đổ bê tông cốt thép, không lát gạch và có lát gạch tính 60% diện tích của mái.

– bê tông dán ngói tính 85% diện tích nghiên của mái

– Mái ngói vì kèo sắt tính 60% diện tích nghiêng của mái

– Tính 30% diện tích của mái đối với mái tôn.

Giả sử, lô đất có diện tích 90m2, xây 1 trệt 1 lầu, đổ mái bê tông

Khi đó: + Diện tích phần móng = 30% diện tích trệt = 30m2

             + Diện tích trệt = Diện tích lầu 1 = 90m2

             + Mái bê tông = 50% trệt = 45m2

Cách tính tổng diện tích sàn xây dựng

Căn cứ vào mục đích sử dụng, sự sáng tạo của kỹ sư xây dựng công trình, người thực hiện có thể tính diện tích mặt sàn xây dựng xây dựng theo nhiều cách khác nhau. Tuy nhiên, các nhà kiến trúc sư vẫn có công thức tổng quát để tính diện tích sàn xây dựng. Cụ thể:

Diện tích sàn xây dựng = Diện tích mặt sàn sử dụng + Các loại diện tích khác đi kèm (mái, sân, phần móng, tầng hầm…)

Từ công thức trên dễ dàng nhận thấy, ngôi nhà được chia thành bao nhiêu không gian sử dụng, gia chủ chỉ cần tính tổng diện tích của tất cả không gian đó là ra tổng diện tích sàn xây dựng.

Cách tính diện tích mặt sàn sử dụng

Để tính được diện tích mặt sàn sử dụng, chủ nhân chỉ cần cộng tất cả diện tích thực tế dùng trong nhà, có mái che hoặc nằm trong phạm vi tường bao bên ngoài. Các mặt sàn lợp mái không đổ trần, cầu thang lộ thiên, sàn bê – tông…. đều được tính trong diện tích sàn sử dụng. Phần diện tích này được tính bằng 100%.

Cách tính các diện tích đi kèm

Với một công trình xây dựng, các diện tích khác bao gồm các sân bãi thuộc ngôi nhà, móng nhà, bể nước ngầm, bể phốt… Một số nhà thầu hoặc đơn vị quản lý gọi các phần diện tích này là diện tích phần thô. Tuy nhiên, gia chủ nên chú ý tính riêng diện tích từng phần bởi các khu vực này không được tính 100% như diện tích mặt sàn xây dựng. 

Cách tính diện tích móng nhà

Để tính chính xác diện tích móng nhà, chủ nhân nên xác định móng nhà được xây dựng theo dạng nào. Các loại móng nhà phổ biến bao gồm: móng bè, móng cọc, móng đơn. 

• Loại móng đơn được tính bằng 20 – 25% diện tích tầng 1 của ngôi nhà
• Loại móng đơn được tính bằng 30 – 40% diện tích tầng 1 của ngôi nhà
• Loại móng đơn được tính bằng 40 – 60% diện tích tầng 1 của ngôi nhà

Với những ngôi nhà được thiết kế trên nền bê tông cốt thép hoặc có dầm, phần này được tính bằng 20 – 25% diện tích mặt sàn tầng 1 của ngôi nhà.Nếu gia cố nền nhà, nền đất bằng các loại vật liệu khác, gia chủ nên tham khảo cách tính do cơ quan có thẩm quyền sở tại quy định.

Cách tính diện tích hầm ngầm

Thông thường, diện tích hầm ngầm sẽ được quy đổi diện tích dựa vào độ sâu của tầng hầm trong thiết kế. Mốc chuẩn để tính độ sâu của tầng hầm chính là code vỉa hè chính thức của con đường mà ngôi nhà đang được xây dựng theo giấy phép. Trong một số văn bản, thuật ngữ “code vỉa hè” còn được thay thế bởi “code đỉnh ram hầm”.

Cách quy đổi diện tích hầm ngầm như sau:

• Với độ sâu từ 1 – 1.5m, tầng hầm được tính bằng 150% diện tích
• Với độ sâu từ 1.5 – 2m, tầng hầm được tính bằng 170% diện tích
• Với độ sâu trên 2m, tầng hầm được tính bằng 200% diện tích

Cách tính tổng diện tích sàn xây dựng tùy thuộc vào từng khu vực

Cách tính diện tích phần sân

Cách tính diện tích phần sân như sau:

• Với sân dưới 20m2, phần sân được tính bằng 100% diện tích
• Với sân dưới 40m2, phần sân được tính bằng 70% diện tích
• Với sân trên 40m2, phần sân được tính bằng 50% diện tích

Tuy nhiên, gia chủ cần lưu rằng phần sân này cần đảm bảo một số yêu cầu như có lát gạch nền, tường rào bao quanh và có cột đỡ chắc chắn. 

Cách tính diện tích mái nhà và sân thượng đi kèm nếu có

Tương tự như phần móng nhà, gia chủ cũng cần xác định hình dạng thiết kế của mái nhà để chọn cách quy đổi diện tích phù hợp. Cách quy đổi như sau:

• Đối với mái bê tông cốt thép, diện tích được tính bằng 50% diện tích thực
• Đối với mái ngói và có khung sắt, diện tích được tính bằng 60% diện tích thực
• Đối với mái bê tông cốt thép có ngói, diện tích được tính bằng 85% diện tích thực
• Đối với mái bê tông cốt thép lát gạch, diện tích được tính bằng 10% diện tích thực
• Đối với mái tôn, diện tích được tính bằng 30% diện tích thực
• Đối với mái ngói BTCT, diện tích được tính bằng 100% diện tích thực
• Đối với mái Tole, diện tích được tính bằng 30% diện tích thực
• Đối với mái chống thấm, xây bao quanh và nâng cao, diện tích được tính bằng 15% diện tích thực
• Đối với mái chống nóng, xây bao quanh và nâng cao, diện tích được tính bằng 30 – 50% tùy tình hình xây dựng thực tế
• Đối với dạng mái trần thạch cao, gia chủ cộng thêm 25% vào diện tích mái chung.

Phần sân thượng đi kèm theo nhà được quy đổi diện tích như sau:

• Sân thượng nói chung không có mái che, diện tích được tính bằng 50% diện tích mặt sàn tầng dưới.
• Sân thượng có mái che được tính bằng 75% diện tích mặt sàn tầng dưới. 
• Sân thượng có mái, có lam sắt làm ban công hoặc giàn bê tông, trang trí, tường bao trên 1m được tính bằng 100% diện tích, phụ thuộc tình hình xây dựng thực tế.
• Sân thượng chỉ có tường bao quanh từ 1m và nền nhà được tính bằng 50% diện tích

Mời bạn xem thêm:

• Quy định xác định lại mục đích sử dụng đất năm 2022 như thế nào?
• Hợp thửa đất không cùng mục đích sử dụng được không?
• Chuyển đổi mục đích sử dụng đất quốc phòng

Thông tin liên hệ

Trên đây là bài viết tư vấn về “Cách tính diện tích sàn xây dựng chung cư”. Nếu cần giải quyết nhanh gọn các vấn đề liên quan tới dịch vụ tư vấn pháp lý về cách gia hạn thời gian sử dụng đất thì hãy liên hệ ngay tới Tư vấn luật đất đai để chúng tôi nhanh chóng tư vấn hỗ trợ và giải quyết vụ việc. Với các luật sư có chuyên môn cao cùng kinh nghiệm dày dặn, chúng tôi sẽ hỗ trợ 24/7, giúp bạn tiết kiệm chi phí và ít đi lại.

Liên hệ hotline: 0833.101.102

Câu hỏi thường gặp