Bất cập trong thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai năm 2023

Nhà ở hình thành trong tương lai là thuật ngữ dùng để chỉ những loại nhà chưa hình thành trên thực tế nhưng đã xác lập quyền sở hữu đối với bất động sản này. Cũng giống như các loại bất động sản nhà đất khác, chủ sở hữu vẫn có quyền thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, việc thế chấp loại nhà ở này vẫn tồn tại một số bất cập trên thực tế. Vậy cụ thể, Có những bất cập trong thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai nào hiện nay? Điều kiện để được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là gì? Thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện ra sao? Mời quý bạn đọc theo dõi bài viết sau đây của Tư vấn luật đất đai để được giải đáp những thắc mắc về vấn đề này cùng những quy định liên quan nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho bạn.

Căn cứ pháp lý

• Luật Nhà ở 2014

Thế nào là nhà ở hình thành trong tương lai?

Theo quy định, bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai. Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa hình thành hoặc tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch. Nhà ở cũng có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.

Khoản 1 và khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 nêu:

“1. Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân..

19. Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.“

Khoản 5 Điều 80 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở quy định việc xác định nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như sau:

“5. Việc xác định nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như sau:

a) Nhà ở có sẵn là nhà ở đã có biên bản nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng; trường hợp nhà ở do chủ đầu tư tự thực hiện xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (nhà ở không bắt buộc phải do đơn vị có năng lực thực hiện xây dựng) thì phải đáp ứng điều kiện đã có hệ thống điện, nước phục vụ cho sinh hoạt, có hệ thống phòng cháy, chữa cháy (nếu nhà ở thuộc diện bắt buộc phải có hệ thống phòng cháy, chữa cháy);

b) Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở không đáp ứng điều kiện quy định tại Điểm a Khoản này.“

Theo đó, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Trường hợp nhà ở do chủ đầu tư tự thực hiện xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (nhà ở không bắt buộc phải do đơn vị có năng lực thực hiện xây dựng) thì chưa đáp ứng điều kiện đã có hệ thống điện, nước phục vụ cho sinh hoạt, có hệ thống phòng cháy, chữa cháy (nếu nhà ở thuộc diện bắt buộc phải có hệ thống phòng cháy, chữa cháy). Vậy Có những bất cập trong thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai nào hiện nay?

Có được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai không?

Theo quy định tại Điều 115 Bộ luật Dân sự 2015 có giải thích quyền tài sản như sau:

Điều 115. Quyền tài sản
Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác.
Theo đó, nếu nhà chưa xây xong thì sẽ là thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Lúc đó chưa hình thành quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và công trình trên đất nên chưa thể thế chấp quyền tài sản được.

Ngoài ra theo quy định tại khoản 2 Điều 147 Luật Nhà ở 2014 như sau:

2. Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó.
   Theo quy định trên có đề cập đến việc tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó.

Bên cạnh đó việc thế chấp nhà ở (căn hộ chung cư) hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, các trường hợp thế chấp khác sẽ không có giá trị pháp lý (Theo quy định khoản 2 Điều 148 Luật Nhà ở 2014).

Như vậy chỉ được thế chấp tài sản là căn hộ chung cư đang trong quá trình xây dựng theo hình thức thế chấp tài sản hình thành trong tương lai chứ không được thế chấp theo hình thức thế chấp quyền tài sản tại các tổ chức tín dụng theo quy định.

Điều kiện để được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 7 Thông tư 26/2015/TT-NHNN quy định về điều kiện để chủ đầu tư được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở như sau:

• Có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
• Có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt;
• Nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
• Không nằm trong phần dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp.
• Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu.
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở quy định tại Điều 8 Thông tư này. Theo đó các dự án được quy định tại Điều 8 Thông tư 26/2015/TT-NHNN bao gồm:

Dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thế chấp để vay vốn theo quy định tại Thông tư này là một trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 17 Luật Nhà ở, bao gồm:

Một số vấn đề vướng mắc và bất cập phát sinh trong thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

1. Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở.
2. Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn.
3. Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở.
4. Dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Bất cập trong thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Vấn đề đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 

Thứ nhất, có sự thiếu nhất quán về thủ tục đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.  

Pháp luật không quy định rõ là không điều chỉnh giao dịch thế chấp quyền tài sản phát sinh từ nhà ở hình thành trong tương lai và cũng không phủ nhận sự tồn tại của loại giao dịch này. Theo đó, người thế chấp có thể lựa chọn phương án thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo dạng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng, dẫn đến không đáp ứng được yêu cầu điều chỉnh và kiểm soát về thế chấp nhà ở. Trong khi đó, nhà ở hình thành trong tương lai chính là đối tượng thế chấp theo quy định mới. Luật Nhà ở hiện hành cũng có quy định về áp dụng luật nhưng chưa thật sự rõ ràng và việc thế chấp theo hướng quyền tài sản cũng không thể cho là trái luật, với lập luận trường hợp này là thế chấp quyền tài sản mà không phải là thế chấp nhà ở.

Hơn nữa, pháp luật yêu cầu khá nhiều điều kiện đối với đối tượng nhà ở được thế chấp. Điều này đã khiến cho bên thế chấp. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng, xuất phát từ việc hạn chế rủi ro trong việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì việc đưa ra những điều kiện xác định nhà ở hình thành trong tương lai là cần thiết, bởi đây là tài sản tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn so với các loại tài sản đã hiện hữu.

Theo chúng tôi, trong các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở liên quan đến vấn đề thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, cần quy định các nội dung sau:

Một là, quy định cụ thể hơn nữa nghĩa vụ của nhà đầu tư trong hỗ trợ người mua nhà cung cấp giấy tờ liên quan trong việc thế chấp nhà ở.

Hai là, cần phải khẳng định rõ các giao dịch về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai phải được thực hiện theo quy định mới, tức là nhà ở hình thành trong tương lai là đối tượng thật sự của hợp đồng thế chấp, không được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai dưới dạng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng. Từ đó tạo hẳn một cơ chế pháp lý riêng đối với loại tài sản này, tránh nhập nhằng như hiện nay.

Thứ hai, chưa có hướng cụ thể xử lý hậu quả vấn đề một tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai bị thế chấp nhiều lần

Trên thực tế thời gian qua, chủ đầu tư có thể sử dụng dự án đang xây dựng để thế chấp vay vốn tại ngân hàng, còn khách hàng, sau khi ký hợp đồng mua căn hộ thuộc công trình trên, có thể đem thế chấp căn hộ để vay tiền ngân hàng trả tiền mua căn hộ. Điều này dẫn đến tình trạng mâu thuẫn lợi ích trong trường hợp ngân hàng cần xử lý tài sản thế chấp.

Để tránh trường hợp một tài sản thế chấp nhiều lần bởi chính chủ đầu tư dự án, nên trong quy định về điều kiện thế chấp tài sản rằng chỉ cho phép chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư không nằm trong phần dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp. Đồng thời, đối với người mua nhà của chủ đầu tư muốn thế chấp nhà ở đã mua phải thỏa mãn điều kiện không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp.

Quy định như vậy có thể sẽ góp phần ngăn chặn hiện tượng một tài sản bị đem thế chấp nhiều lần. Tuy nhiên, hệ quả còn lại trong thực tiễn thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trong thời gian qua vẫn còn chưa khắc phục được, chưa có hướng dẫn cách xử lý, đồng thời những tài sản được thế chấp nhiều lần có khả năng gặp khó khăn khi xử lý tài sản bảo đảm. Như đã nêu, phổ biến là trường hợp tài sản thế chấp là một dự án tổng thể thuộc sở hữu của chủ đầu tư bất động sản, trong đó có tài sản thế chấp là căn hộ, nhà ở cụ thể do cá nhân mua. Do vậy, trong văn bản hướng dẫn cần quy định cần làm rõ cách thức xử lý và trình tự ưu tiên trong xử lý tài sản thế chấp giữa ngân hàng của chủ đầu tư và ngân hàng của cá nhân người mua nhà để tránh nhập nhằng, mâu thuẫn đối với giao dịch đã xác lập trước ngày Luật này có hiệu lực. 

Vấn đề đăng ký chuyển đổi thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai sau khi nhà ở hoàn thành

Theo quy định, các bên trong quan hệ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai dưới dạng tài sản phát sinh từ hợp đồng hoặc thế chấp trực tiếp nhà ở hình thành trong tương lai có thể  yêu cầu Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện việc đăng ký chuyển tiếp trước khi trao Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở đã hình thành.

Trước khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, các bên có thể thỏa thuận sửa đổi, bổ sung nội dung hợp đồng thế chấp đã ký hoặc ký hợp đồng thế chấp mới. Điều này cũng không có gì khác biệt so với quy định chung của pháp luật dân sự. Nguyên tắc chung trong giao dịch dân sự là các bên hoàn toàn có thể điều chỉnh, sửa đổi hợp đồng khi họ muốn. Tuy nhiên, vấn đề ở đây là khi cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận nhà ở đã hình thành, tức có những thông tin mới liên quan đến tài sản thế chấp thì điều này tất yếu dẫn đến nhu cầu điều chỉnh, nhưng việc này các bên không thể thực hiện được khi chưa có Giấy chứng nhận. Do vậy, quy định này không có ý nghĩa trong thực tiễn.

Thời gian qua, để hạn chế rủi ro cho mình, các tổ chức tín dụng thường ký hợp đồng ba bên là ngân hàng, nhà đầu tư và người thế chấp là người mua nhà của nhà đầu tư, theo đó thỏa thuận: khi nhận Giấy chứng nhận thì nhà đầu tư có nghĩa vụ chuyển cho ngân hàng để bổ sung hồ sơ, thay vì giao cho người mua nhà. Sau khi có Giấy chứng nhận, ngân hàng chỉ ký bản bổ sung hay ký lại hợp đồng thế chấp để đưa vào đó các thông tin chính xác về nhà ở hình thành trong tương lai đã hình thành nhằm tránh các xung đột về thứ tự ưu tiên với các bên thứ ba. Điều đó cho thấy, pháp luật vẫn còn thiếu những quy định trong điều chỉnh vấn đề này. Pháp luật cần quy định nghĩa vụ, chế tài cụ thể đối với chủ đầu tư về việc hỗ trợ ngân hàng hoàn thành hồ sơ thế chấp nhà ở khi nhà ở đã hình thành, nhằm bảo vệ lợi ích chính đáng của bên nhận thế chấp.

Hồ sơ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Hồ sơ thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, bao gồm:

• Hồ sơ dự án, thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt;
• Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (bản gốc);
• Hợp đồng thế chấp phù hợp với quy định của pháp luật;
• Giấy tờ chứng minh đã hoàn thành xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
• Các giấy tờ khác (nếu có);

Hồ sơ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được mua của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, bao gồm:

• Hợp đồng mua bán nhà ở được ký giữa bên thế chấp với chủ đầu tư phù hợp quy định của pháp luật về nhà ở (bản gốc);
• Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở đối với trường hợp bên thế chấp là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở (bản gốc);
• Giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồngmua bán nhà ở (bản gốc);
• Hợp đồng thế chấp phù hợp với quy định của pháp luật;
• Các giấy tờ khác (nếu có).

Hồ sơ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của mình, bao gồm:

• Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai (bản gốc);
• Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng;
• Hợp đồng thế chấp phù hợp với quy định của pháp luật;
• Các giấy tờ khác (nếu có).

Thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Bước 2: Nộp hồ sơ

Sau khi người thế chấp đã chuẩn bị đầy đủ giấy tờ, cần nộp hồ sơ ở Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính – Địa điểm văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương nơi có đất.

Tại đây, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ tiếp nhận, tiến hành kiểm tra hồ sơ và giao phiếu hẹn trả kết quả cho chủ sở hữu (nếu hồ sơ hợp lệ) hoặc sẽ trả lại hồ sơ kèm theo giải thích rõ lý do từ chối tiếp nhận (nếu hồ sơ không hợp lệ).

Bước 3: Xem xét hồ sơ và trả kết quả

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xem xét hồ sơ; xác nhận đơn đăng ký thế chấp, bản sao đơn đăng ký để lưu lại hồ sơ; ghi rõ thông tin đăng ký thế chấp vào sổ đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Trường hợp có căn cứ từ chối đăng ký, văn phòng phải từ chối đăng ký bằng văn bản và trả lại hồ sơ đăng ký. Cuối cùng, giao phiếu hẹn đối với hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký sau đó sẽ tiến hành các bước xác nhận và kiểm tra để trả kết quả theo lịch hẹn.

Mời bạn xem thêm:

• Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
• Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
• Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?

Thông tin liên hệ

Tư vấn luật đất đai sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Bất cập trong thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai” hoặc các dịch vụ khác liên quan như là tư vấn đặt cọc đất. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833.102.102 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.

Câu hỏi thường gặp