Hiện nay tại các thành phố lớn, đặc biệt là tại Hà Nội hay Thành phố Hồ Chí Minh thì số lượng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước là khá lớn và số lượng người đang sử dụng những ngôi nhà này cũng nhiều. Vậy thì pháp luật hiện hành quy định ra sao về nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cũng như “Bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê” có được phép hay không?. Hãy cùng Tư vấn luật đất đai tìm hiểu ngay nhé.
Quy định quản lý và sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
Ta có thể hiểu rằng nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước là các công trình nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước hoặc được quy định thuộc sở hữu nhà nước. Những căn nhà này thông thường sẽ do Nhà nước quyết định cho hộ gia đình, cá nhân thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Căn cứ quy định tại Điều 80 Luật Nhà ở 2014 quy định các loại nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước như sau:
– Nhà ở công vụ do Nhà nước đầu tư xây dựng hoặc mua bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước hoặc được xác lập thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.
– Nhà ở để phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 3 Điều 36 của Luật này.
– Nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này.
– Nhà ở cũ được đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách nhà nước hoặc được xác lập thuộc sở hữu nhà nước và đang cho hộ gia đình, cá nhân thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Như vậy, nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước bao gồm 04 loại: nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội, nhà ở cũ (được Nhà nước đầu tư, xây dựng theo quy định nêu trên).
Điều 39 của Nghị định số 30/2021/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, có quy định về cơ quan chịu trách nhiệm quản lý và sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, cụ thể như sau:
– Đối với bộ, ngành, cơ quan trung ương là cơ quan được giao chức năng quản lý nhà ở trực thuộc bộ, ngành, cơ quan trung ương đó;
– Đối với địa phương thuộc về cơ quan có thẩm quyền đó là Sở Xây dựng;
– Cơ sở giáo dục thực hiện việc quản lý đối với nhà ở sinh viên đang được giao quản lý.
Các đơn vị tiến hành hoạt động quản lý vận hành nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được xác định là các tổ chức hoặc các doanh nghiệp có chức năng và quyền hạn, đồng thời có năng lực chuyên môn trong lĩnh vực quản lý và vận hành nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở, này đã được cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở giao cho hoạt động quản lý vận hành nhà ở thuộc sở hữu nhà nước phù hợp với quy định của pháp luật.
Ngoài ra căn cứ theo quy định tại Điều 39 của Nghị định số 30/2021/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, thì khi các chủ thể là công ty được xác định là đơn vị quản lý vận hành nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì khi đó các chủ thể này có các quyền hạn sau đây:
– Chủ thể quản lý và sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước có quyền thực hiện việc cho thuê và quản lý việc sử dụng nhà ở theo đúng chức năng và nhiệm vụ được giao của mình hoặc theo hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành kết hợp với các cơ quan quản lý nhà ở trên thực tế;
– Chủ thể có nhiệm vụ quản lý và sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước có quyền và nghĩa vụ quản lý chặt chẽ các phần diện tích nhà ở chưa bán trong phạm vi khuôn viên nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
– Các chủ thể có nhiệm vụ quản lý và sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước phải có trách nhiệm trong việc tiến hành các hoạt động kiểm tra và theo dõi cũng như kịp thời phát hiện ra các hành vi sai phạm, từ đó đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý các hành vi vi phạm trong phạm vi quản lý và sử dụng nhà ở của mình, tiến hành thực hiện việc thu hồi nhà ở theo đúng quy định của pháp luật và phù hợp với quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Và bao gồm một số quyền hạn khác phù hợp với quy định của pháp luật.
Bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê được không?
Câu hỏi: Chào luật sư, tôi hiện đang sinh sống và làm việc tại Hà Nội, bố mẹ tôi đều là công chức nhà nước nên được Nhà nước cho thuê một căn nhà thuộc sở hữu nhà nước từ trước đây, hiện nay bố mẹ tôi đang có ý định muốn mua lại căn nhà thuộc sử hữu nhà nước này thì có được hay không ạ?. Mong luật sư giải đáp.
Căn cứ theo quy định tại Điều 83 Luật Nhà ở 2014 quy định về Cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước như sau:
– Việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước phải bảo đảm công khai, minh bạch; ngoài yêu cầu phải tuân thủ quy định tại Điều 82, Điều 84 và các quy định về giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở tại Chương VIII của Luật này thì còn phải thực hiện các quy định sau đây:
+ Trường hợp thuê nhà ở công vụ thì phải thực hiện quy định tại Điều 33 của Luật này;
+ Trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở để phục vụ tái định cư thì phải thực hiện quy định tại Điều 35 và Điều 41 của Luật này;
+ Trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội thì phải thực hiện quy định tại Điều 62 và Điều 63 của Luật này;
+ Trường hợp cho thuê, bán nhà ở cũ thì nhà ở đó phải không có khiếu kiện, tranh chấp về quyền sử dụng và thuộc diện được cho thuê hoặc được bán theo quy định của pháp luật về nhà ở.
– Hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở phải có các nội dung theo quy định tại Điều 121 của Luật này. Việc ký kết hợp đồng được quy định như sau:
+ Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở xã hội hoặc mua bán nhà ở cũ thì hợp đồng được ký giữa bên mua, bên thuê mua với cơ quan quản lý nhà ở;
+ Trường hợp thuê, thuê mua, mua bán nhà ở để phục vụ tái định cư thì hợp đồng được ký giữa người được tái định cư với đơn vị được giao bố trí tái định cư;
+ Trường hợp thuê nhà ở bao gồm thuê nhà ở cũ, thuê nhà ở công vụ, thuê nhà ở xã hội thì hợp đồng được ký giữa bên thuê với cơ quan quản lý nhà ở hoặc đơn vị được giao quản lý vận hành nhà ở đó.
Như vậy, đối với nhà ở công vụ thuộc sở hữu Nhà nước chỉ được cho thuê. Còn lại, đối với nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội, nhà ở cũ thì được phép bán.
Việc cho thuê, bán các loại nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước phải tuân thủ theo các quy định nêu trên.
Đối tượng có quyền được mua nhà ở cũ thuộc sở hữu của nhà nước
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì Không phải đối tượng nào cũng được phép thuê hay mua bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước, theo đó chỉ có những đối tượng đã đáp ứng các điều kiện do luật định mới được mua loại nhà này.
– Đối tượng được thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của Nghị định 99/2015/NĐ-CP là người đang thực tế sử dụng nhà ở và có nhu cầu tiếp tục thuê nhà ở đó, bao gồm đối tượng được bố trí sử dụng nhà ở từ trước ngày 27 tháng 11 năm 1992 (ngày ban hành Quyết định số 118/TTg của Thủ tướng Chính phủ về giá cho thuê nhà ở và đưa tiền nhà ở vào tiền lương).
– Đối tượng thuê nhà ở được cơ quan có thẩm quyền cho phép đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước từ trước ngày 27 tháng 11 năm 1992 nhưng từ ngày 27 tháng 11 năm 1992 mới hoàn thành xây dựng và đưa vào sử dụng để phân phối cho cán bộ, công nhân viên thuê theo Quyết định số 118/TTg của Thủ tướng Chính phủ về giá cho thuê nhà ở và đưa tiền nhà vào tiền lương;
– Người đang thuê nhà ở trước ngày 27 tháng 11 năm 1992 nhưng thuộc diện phải điều chuyển công tác và Nhà nước yêu cầu phải trả lại nhà ở đang thuê, sau đó được cơ quan nhà nước bố trí cho thuê nhà ở khác sau ngày 27 tháng 11 năm 1992;
– Người đang thuê nhà ở hoặc nhà không có nguồn gốc là nhà ở nhưng được bố trí sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày 27 tháng 11 năm 1992 đến trước ngày 05 tháng 7 năm 1994;
– Người đang thuê nhà ở hoặc nhà không có nguồn gốc là nhà ở nhưng được bố trí sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày 05 tháng 7 năm 1994 đến trước ngày 19 tháng 01 năm 2007.
Các đối tượng phải đáp ứng đủ điều kiện mua bán nhà ở cũ thuộc sở hữu của nhà nước như sau:
+ Có hợp đồng thuê nhà ở ký với đơn vị quản lý vận hành nhà ở và có tên trong hợp đồng thuê nhà ở này (bao gồm người đại diện đứng tên hợp đồng thuê nhà ở và các thành viên có tên trong hợp đồng thuê nhà từ đủ 18 tuổi trở lên); trường hợp có nhiều thành viên cùng đứng tên trong hợp đồng thuê nhà ở thì các thành viên này phải thỏa thuận cử người đại diện đứng tên ký hợp đồng mua bán nhà ở với cơ quan quản lý nhà ở;
+ Đã đóng đầy đủ tiền thuê nhà ở theo quy định trong hợp đồng thuê nhà ở và đóng đầy đủ các chi phí quản lý vận hành nhà ở tính đến thời điểm ký hợp đồng mua bán nhà ở;
+ Phải có đơn đề nghị mua nhà ở cũ đang thuê.
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê” Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật sư tư vấn luật đất đai với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý như tra cứu quy hoạch thửa đất…. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
- Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?
Câu hỏi thường gặp
Tại Điều 65 Nghị định 99/2015/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 30/2021/NĐ-CP quy định về giá bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước như sau:
– Giá bán nhà ở cũ áp dụng cho các trường hợp được bố trí sử dụng trước ngày 05/7/1994 (kể cả nhà ở thuộc diện xác lập sở hữu toàn dân quy định tại Điểm c Khoản 3 Điều 63 Điều 65 Nghị định 99/2015/NĐ-CP) được tính bao gồm tiền nhà và tiền sử dụng đất (không phân biệt trường hợp mua một hoặc mua nhiều nhà ở) và được quy định như sau:
– Tiền nhà được xác định căn cứ vào giá trị còn lại của nhà ở và hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng;
– Giá trị còn lại của nhà ở được xác định theo tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở nhân (x) với giá chuẩn nhà ở xây dựng mới do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành có hiệu lực thi hành tại thời điểm ký hợp đồng mua bán và nhân (x) với diện tích sử dụng nhà ở.
Đối với nhà ở cấp I, cấp II, cấp III mà người thuê đã phá dỡ, xây dựng lại trước ngày Nghị định 99/2015/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì:
– Xác định giá trị còn lại của nhà ở này theo hiện trạng của nhà ở tại thời điểm bố trí ghi trong quyết định, văn bản phân phối, bố trí hoặc trong hợp đồng thuê nhà ở hoặc theo thời điểm sử dụng nhà ở được xác định theo các giấy tờ quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 57 Nghị định 99/2015/NĐ-CP
Tiền sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất cùng với việc bán nhà ở cũ được tính theo bảng giá đất ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành có hiệu lực thi hành tại thời điểm ký hợp đồng mua bán và căn cứ vào vị trí của đất ở, tầng nhà như sau:
+ Đối với nhà ở nhiều tầng có nhiều hộ ở thì tính bằng 10% giá đất ở khi chuyển quyền sử dụng đất và phân bổ cho các tầng theo các hệ số tầng tương ứng;
+ Đối với nhà ở một tầng và nhà ở nhiều tầng có một hộ ở, nhà biệt thự có một hộ hoặc có nhiều hộ ở thì tính bằng 40% giá đất ở khi chuyển quyền sử dụng đối với phần diện tích đất trong hạn mức đất ở do UBND cấp tỉnh quy định cho mỗi hộ;
+ Đối với phần diện tích đất vượt hạn mức đất ở do UBND cấp tỉnh quy định cho mỗi hộ thì tính bằng 100% giá đất ở;
Căn cứ theo quy định tại Điều 39 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở (được hướng dẫn bởi Chương II Thông tư 09/2015/TT-BXD) quy định như sau:
Cơ quan, đơn vị quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
1. Cơ quan đại diện chủ sở hữu đối với nhà ở đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn trung ương được quy định như sau:
a) Bộ Xây dựng là đại diện chủ sở hữu đối với nhà ở công vụ của Chính phủ; nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn trung ương; nhà ở sinh viên do các cơ sở giáo dục trực thuộc Bộ Xây dựng đang quản lý, trừ nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an mua hoặc đầu tư xây dựng quy định tại Điểm b Khoản này;
b) Bộ Quốc phòng, Bộ Công an là đại diện chủ sở hữu đối với nhà ở công vụ, nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an mua hoặc đầu tư xây dựng, nhà ở sinh viên do các cơ sở giáo dục trực thuộc Bộ Quốc phòng, Bộ Công an đang quản lý. Riêng đối với nhà ở cũ do Bộ Quốc phòng đang quản lý thì Bộ Quốc phòng là đại diện chủ sở hữu đối với nhà ở này, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 64 của Nghị định này;
c) Các Bộ, ngành, cơ quan trung ương khác là đại diện chủ sở hữu đối với nhà ở công vụ, nhà ở sinh viên do cơ sở giáo dục trực thuộc các Bộ, ngành, cơ quan trung ương đó đang quản lý.
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là đại diện chủ sở hữu đối với các loại nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được giao quản lý trên địa bàn.
3. Cơ quan quản lý nhà ở là cơ quan được đại diện chủ sở hữu quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này giao thực hiện việc quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm:
a) Đối với Bộ, ngành, cơ quan trung ương là cơ quan được giao chức năng quản lý nhà ở trực thuộc Bộ, ngành, cơ quan trung ương đó;
b) Đối với địa phương là Sở Xây dựng;
c) Cơ sở giáo dục thực hiện việc quản lý đối với nhà ở sinh viên đang được giao quản lý.
4. Đơn vị quản lý vận hành nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là tổ chức hoặc doanh nghiệp có chức năng, năng lực chuyên môn về quản lý, vận hành nhà ở theo quy định tại Điều 105 của Luật Nhà ở được cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở giao quản lý vận hành nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
Như vậy, các cơ quan trên là các cơ quan được giao trách nhiệm quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
