Nhà đất là tài sản có giá trị lớn đối với người dân, do đó, nhà nước quy định điều kiện để thực hiện giao dịch mua bán chuyển nhượng nhà đất rất khắt khe. Mặc dù vậy, trên thực tế cũng có không ít trường hợp bán nhà bằng giấy viết tay. Vậy theo quy định, Điều kiện có hiệu lực của giao dịch mua bán nhà đất là gì? Hợp đồng mua bán nhà đất có bắt buộc phải lập thành văn bản không? Bán nhà bằng giấy viết tay rồi đòi lại có được không? Khởi kiện hành vi bán nhà bằng giấy viết tay rồi đòi lại như thế nào? Mời quý bạn đọc theo dõi bài viết bên dưới của Tư vấn luật đất đai để được giải đáp những thắc mắc về vấn đề này nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho bạn.
Căn cứ pháp lý
Điều kiện có hiệu lực của giao dịch mua bán nhà đất là gì?
Mua bán đất thực chất là một giao dịch dân sự. Do đó, trước hết, việc mua bán phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015. Cụ thể:
- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
- Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
Riêng đối với các giao dịch về đất, đặc biệt là mua bán đất phải được thể hiện bằng hình thức là VĂN BẢN, có CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC. Việc mua bán đất không bằng văn bản, hay không công chứng, chứng thực được xem là vi phạm về hình thức của giao dịch, rất dễ phát sinh tranh chấp đất đai sau này.
Hợp đồng mua bán nhà đất có bắt buộc phải lập thành văn bản không?
Căn cứ quy định tại Điều khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Ngoài ra, căn cứ theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, căn cứ theo quy định của pháp luật thì việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực.
Bán nhà bằng giấy viết tay rồi đòi lại có được không?
căn cứ theo quy định của pháp luật thì việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực. Nếu 2 bên không thực hiện việc công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà chỉ lập thành hợp đồng giấy viết tay, thì việc mua bán giữa hai bên là không tuân thủ quy định về mặt hình thức của giao dịch và giao dịch này sẽ không có hiệu lực. Tuy nhiên, bạn đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán tiền cho bên bán nên bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015
1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Vậy, trường hợp này bạn có quyền yêu cầu tòa án công nhận giao dịch dân sự có hiệu lực, yêu cầu bên bán trả lại quyền sử dụng đất cho bạn để bạn thực hiện các thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng đất đai hoặc yêu cầu bên bán trả lại đầy đủ tiền cho bạn và yêu cầu bồi thường.
Xử lý hợp đồng bán nhà bằng giấy viết tay như thế nào?
Đối với hợp đồng mua bán đất bằng giấy tờ viết tay không được công chứng chứng thực theo quy định, hợp đồng sẽ bị vô hiệu vì không đáp ứng yêu cầu về hình thức của hợp đồng quy định tại khoản 2 Điều 117 BLDS 2015.
Khi hợp đồng này vô hiệu, theo quy định của pháp luật dân sự quy định tại Điều 131:
- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
- Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
- Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
- Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
Như vậy, các bên có thể giải quyết với nhau khi giấy chuyển nhượng viết tay bị vô hiệu. Đối với hợp đồng mua bán nhà đất, các bên có thể thỏa thuận với nhau để hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bên bán trả lại tiền cho bên mua, bên mua nhà trả lại nhà cho bên bán.
Bên cạnh đó, nếu các bên thể hiện ý chí vẫn muốn tiệp tục thực hiện hợp đồng thì các bên có thể thực hiện thủ tục công chứng chứng thực, sang tên, hợp pháp hóa hợp đồng mua bán bằng giấy tay theo đúng quy định của pháp luật hiện hành.
Khởi kiện hành vi bán nhà bằng giấy viết tay rồi đòi lại như thế nào?
Thành phần hồ sơ:
Căn cứ khoản 2 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện cần chuẩn bị hồ sơ khởi kiện gồm các giấy tờ sau:
(1) Đơn khởi kiện theo mẫu.
(2) Biên bản hòa giải không thành có chứng nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất có chữ ký của các bên tranh chấp.
(3) Một số loại giấy tờ của người khởi kiện như: Sổ hộ khẩu, Chứng minh thư nhân dân hoặc Căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng.
(4) Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.
Bước 1: Nộp đơn khởi kiện
* Nơi nộp đơn khởi kiện
Căn cứ quy định thẩm quyền của Tòa án theo loại việc, theo cấp và theo lãnh thổ nêu rõ tại khoản 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện nộp đơn tại Tòa án nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) nơi có đất đang tranh chấp nếu là tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất với nhau.
* Hình thức nộp đơn
Người khởi kiện nộp đơn bằng một trong các hình thức sau:
– Nộp trực tiếp tại Tòa án (đây là hình thức phổ biến nhất);
– Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
– Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).
Bước 2: Nhận, xử lý đơn và thụ lý đơn
* Nhận và xử lý đơn khởi kiện
Điều 191 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và ra một trong các quyết định sau:
– Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;
– Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn nếu vụ án có đủ điều kiện để giải quyết theo thủ tục rút gọn (thông thường sẽ thực hiện theo thủ tục thông thường);
– Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;
– Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
* Thụ lý đơn khởi kiện
Căn cứ Điều 195 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí.
– Thẩm phán dự tính số tiền tạm ứng án phí, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện để họ nộp tiền tạm ứng án phí.
– Nơi nộp tạm ứng án phí: Nếu tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân thuộc thẩm quyền Tòa án nhân dân cấp huyện thì nơi nộp tạm ứng án phí là Chi cục thi hành án dân sự cấp huyện (được nêu rõ trong thông báo).
– Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
– Thẩm phán thụ lý vụ án sau khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
Riêng trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán phải thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.
Mời bạn xem thêm:
- Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
- Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?
Thông tin liên hệ
Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về “Bán nhà bằng giấy viết tay rồi đòi lại”. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thủ tục mua bán, cho thuê, cho mượn nhà đất khiếu nại, khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai; cấp lại sổ đỏ mới… vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102. Hoặc qua các kênh sau:
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Việc mua bán đất bằng giấy tay là vi phạm về hình thức. Việc không tuân thủ về hình thức có thể dẫn đến việc mua bán này vô hiệu. Khi đó, không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
Nói cách khác, việc mua bán được xem như chưa thực hiện, các bên có nghĩa vụ khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã
Mua nhà giấy tay qua nhiều đời chủ mà không có sổ đỏ hay không sang tên khá rủi ro và khó giải quyết nếu người bán chuyển đi nơi khác hoặc không còn. Vì vậy, bạn nên hiểu rõ thông tin để có những giao dịch an toàn, tránh những vấn đề rắc rối về sau.
Theo quy định, đối với trường hợp giao dịch mua bán nhà thì hợp đồng mua bán nhà bắt buộc phải thực hiện việc công chứng, chứng thực. Như vậy, anh/chị mua nhà chỉ làm hợp đồng viết tay mà không có công chứng, chứng thực do đó hợp đồng mua bán nhà này không phù hợp với quy định về mặt hình thức của giao dịch và có thể bị tuyên vô hiệu.
