Thủ tục mua nhà sổ chung 2022

Hiện nay với tình trạng dân số ngày càng nhiều, đã làm xuất hiện nhiều mô hình căn nhà chung cư có chung quyền sử dụng đất hay còn gọi là sổ chung. Những căn nhà này phù hợp với nhiều người hiện nay bởi vì tính phù hợp về kinh tế và tiện dụng. Vậy khi mua bán nhà sổ chung phải hiểu biết những thông tin gì?, ” thủ tục mua nhà sổ chung” được thực hiện ra sao?. Để tìm câu trả lời cho vấn đề này, mời bạn tham khảo bài viết dưới đây của Tư vấn luật đất đai nhé.

Câu hỏi: Chào luật sư, tôi đang có nhu câu f muốn mua một căn hộ chung cư tại Hà Nội. Tôi có tìm hiểu qua là những căn chung cư này có sổ chung chứ không phải sổ riêng cho mỗi hộ gia đình. Luật sư cho tôi hỏi là thủ tục mua nhà sổ chung có khác gì so với thủ tục mua nhà đất bình thường không ạ?. Tôi xin cảm ơn.

Nhà sổ chung là gì?

Nhà sổ chung được hiểu là nhà cùng nằm trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nhiều người. Thông thường nhà này có diện tích quá nhỏ không đủ điều kiện tách thửa. Bởi vậy nhiều căn nhà nhỏ dù chủ sở hữu khác nhau nhưng không thể tách riêng ra.

Theo quy định tại (khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013)thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Theo quy định pháp luật, hình thức xác lập quyền sở hữu trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) do cơ quan có thẩm quyền cấp huyện trở lên công nhận dưới 2 hình thức bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng cho một chủ sở hữu và “Giấy chứng nhận” quyền sử dụng đất cho nhiều chủ sở hữu (sổ chung).

Theo đó việc cấp sổ chung sẽ được cơ quan quản lý nhà nước về “nhà đất” cấp trong một số trường hợp nhất định:

Nhà sổ chung là nhà không tách ra làm một cuốn sổ riêng biệt. Vấn đề này xuất hiện khi một miếng đất có thể xây nhiều căn nhà nhưng theo quy định pháp luật thì mỗi căn nhà không đáp ứng đủ điều kiện để tách thửa, tách sổ. Chẳng hạn theo Quyết định 60/2017/QĐ-UBND quy định diện tích tối thiểu được tách thửa của UBND TP Hồ Chí Minh là 50 m², với chiều rộng tối thiểu là 4m, do vậy đối với các căn nhà không đáp ứng điều kiện tách thửa, tách sổ như trên thì họ sẽ không có sổ riêng biệt.

Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Nhưng lưu ý, cần phân biệt giữa việc quy định hộ gia đình trong sổ hộ khẩu không đồng nhất với hộ gia đình sử dụng đất. Theo đó những chủ thể được xem là có chung quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện nhất định

(i) Có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng.

(ii) Đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất. Do vậy, đối với trường hợp con sinh ra sau thời điểm Nhà nước giao, cho thuê đất thì sẽ không có chung quyền sử dụng đất.

Ưu điểm lớn nhất khi mua nhà sổ chung phải kể đến là về giá cả. Thông thường căn nhà sổ chung chuyển nhượng giá 1/2 thị trường. Tuy nhiên, khi thực hiện thủ tục như mua bán, thế chấp sẽ gặp phải một số hạn chế nhất định. Ngoài ra việc căn nhà ngay sát nhau gây nhiều bất tiện và không tránh khỏi tranh chấp.

Nguyên tắc định đoạt tài sản chung

Theo quy định pháp luật, việc định đoạt tài sản thuộc tài sản chung phải tuân thủ một số nguyên tắc nhất định.

• Thứ nhất, việc định đoạt đối với tài sản chung thì phải có sự đồng ý, thỏa thuận của tất cả các đồng sở hữu còn lại. Trong trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.
• Thứ hai, nguyên tắc ưu tiên, trong trường hợp mua bán nhà thuộc sở hữu chung, các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.

Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán. cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự.

Thủ tục mua nhà sổ chung

Điều 126 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung như sau:

Điều 126. Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung

1. Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.

Trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Tòa án thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật.

2. Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự.

Ngoài lưu ý trên thì thủ tục chuyển nhượng nhà và đất được thực hiện như thông thường. Bạn có thể ra văn phòng công chứng lập hợp đồng mua bán chuyển nhượng đất đai. Nhưng vẫn cần sự xác nhận đồng ý của những người sở hữu chung.

Thủ tục mua bán nhà ở

Thứ nhất: Bạn phải làm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. Khi đi công chứng cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng cần đem theo bản chính các giấy tờ sau: chứng minh thư, hộ khẩu, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ), đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa đăng ký kết hôn – đối với bên chuyển nhượng)

Thứ hai: Sau khi hoàn thành việc ký công chứng các bên sẽ ra văn phòng đăng ký nhà đất tại quận để làm thủ tục sang tên. Thủ tục theo quy định của Bộ tài nguyên môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thủ tục bao gồm: tờ khai theo mẫu; 02 chứng minh thư, hộ khẩu, đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân( nếu chưa đăng ký kết hôn) bản sao; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ( sổ đỏ)01 bản chính + 02 bản sao; 02 Hợp đồng chuyển nhượng bản chính.

Thời hạn giải quyết và trả kết quả không quá mười lăm (15) ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (trường hợp phải trích đo địa chính thửa đất, thời hạn giải quyết không quá ba mươi (30) ngày (không kể thời gian người sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Rủi ro cần chú ý khi mua bán nhà sổ chung

Xuất phát từ những yếu tố, mức giá vừa phải phù hợp tài chính những người có mức thu nhập không cao để có một địa điểm an cư ngay trung tâm thành phố. Cho nên trên thực tế, việc người dân lựa chọn hình thức mua nhà sổ chung hiện nay được xem là khá phổ biến.

Tuy nhiên, việc sở hữu quyền sử dụng đất thông qua hình thức sở hữu chung có thể dẫn đến một số rủi ro, trở ngại nhất định nếu người mua không tìm hiểu kỹ.

– Thứ nhất, tại khâu giao kết hợp đồng, người mua cần chú ý việc xác định người bán có thực sự đủ điều kiện trong việc nhận đầy đủ các chấp thuận cần thiết hay chưa. Bởi lẽ trên thực tế, người “nắm cán” đa phần luôn muốn việc chuyển nhượng nhanh chóng thuận tiên nên bỏ qua quy định pháp luật dẫn đến người mua thành bên “nắm lưỡi”, sau khi chuyển giao xong thì trở thanh bên bị kiện, bên người có quyền nghĩa vụ liên quan đối với những tranh chấp không đáng có.

– Thứ hai, khâu kiểm tra tài sản có được chuyển nhượng hay không? Kiểm thế chấp ở đâu? Có thuộc diện quy hoạch không? Các vấn đề này thường người mua thường bỏ hay do hạn chế kiếm thức pháp luật. Bởi lẽ đây là tài sản thuộc sở hữu chung nên việc xác định các thông số như diện tích, thông tin các đồng sở hữu,… càng trở nên rất quan trọng và không thể bỏ qua trong quá trình tiền hợp đồng – khi các bên trao đổi các thông tin với nhau.

– Thứ ba, khi hoàn tất các thủ tục giao dịch, các bên cần đến Văn phòng Thừa phát lại gần nhất để lập vi bằng vê việc giao nhận tiền và bàn giao nhà, ghi rõ các thông số thực tế. Vì ngôi nhà chúng ta mua thì sẽ không có sổ riêng biệt nên sẽ không thực hiện ở Văn phòng CÔNG CHỨNG mà nó được thực hiện tại văn phòng thừa phát lại thông qua hình thức lập vi bằng. Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dừng làm chứng cứ trong xét xử.

– Thứ tư, trong quá trình sở hữu tài sản trên, nếu có nhu cầu chuyển nhượng cho bên khác, thì chủ sở hữu cũng cần chú ý việc phải đáp ứng các điều kiện về thông báo, ưu tiên. Trên thực tế, việc thực hiện các điều kiện đó luôn gặp rất nhiều khó khăn, nhất là trong trường hợp các đồng chủ sở hữu không cùng ở một địa bàn, địa phương.