Bán nhà chịu thuế thu nhập cá nhân hay không?

Dạ thưa Luật sư, theo tôi được biết thì khi thực hiện giao dịch bán nhà thì bên bán sẽ có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Nhưng tôi thắc mắc trình tự, thủ tục thực hiện như thế nào theo quy định pháp luật? Xin Luật sư tư vấn giúp tôi ạ.
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn pháp luật và gửi câu hỏi về Tư vấn luật Đất đai. Trường hợp của bạn sẽ được chúng tôi giải đáp thông qua bài viết dưới đây nhằm giúp bạn hiểu rõ hơn quy định pháp luật về thuế thu nhập cá nhân cũng như làm sáng tỏ về Bán nhà chịu thuế thu nhập cá nhân. Mời bạn đón đọc ngay nhé!

Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai 2013
• Thông tư 111/2013/TT-BTC
• Thông tư 92/2015/TT-BTC

Bên nào phải đóng thuế TNCN khi mua bán nhà đất?

Theo quy định tại khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập chịu thuế. Theo đó, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

– Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

– Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất bao gồm:

+ Nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.

+ Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

+ Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi).

+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.

+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước.

+ Thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật…

Có thể thấy, những người được nhận tiền, có thu nhập trong giao dịch mua bán bất động sản thì phải chịu thuế thu nhập cá nhân. Điều đó cũng đồng nghĩa với việc người mua không cần chịu nghĩa vụ này.

Tuy nhiên, trong một số trường hợp người mua và người bán đã thỏa thuận trong hợp đồng thì phải làm theo hợp đồng. Nếu không thể đi được tới kết luận cuối cùng thì người nộp thuế sẽ được pháp luật quy định.

Thời điểm đóng thuế TNCN từ mua bán đất là khi nào?

Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

– Nếu không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực;

– Nếu hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

Lưu ý:

Trường hợp chuyển nhượng đất hộ gia đình thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản.

Theo đó, căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: Thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa án… Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.

Bán nhà chịu thuế thu nhập cá nhân

Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, tùy từng trường hợp mà thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính khác nhau, cụ thể:

Trường hợp chuyển nhượng đất

– Giá chuyển nhượng trong hợp đồng bằng hoặc cao hơn giá đất tại bảng giá đất:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng

– Hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x (Diện tích x Giá 1m2 theo bảng giá đất)

Trường hợp chuyển nhượng nhà và đất

– Giá chuyển nhượng bằng hoặc cao hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định:

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng

– Hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai, sau đó nhân với 2%.

Trường hợp chuyển nhượng nhà

– Chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định:

+ Giá nhà tại hợp đồng mua bán nhà cao hơn hoặc bằng giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá chuyển nhượng là giá tại hợp đồng và được tính như sau:

Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x 2%

+ Giá nhà tại hợp đồng mua bán nhà thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì thuế thu nhập cá nhân được tính như sau:

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x (Diện tích x Giá 01m2 x Tỷ lệ % chất lượng còn lại)

Do bạn không nói rõ đây là giao dịch mua bán đất hay có nhà gắn liền với đất nên bạn có thể tham khảo cách tính thuế thu nhập cá nhân trong các trường hợp nêu trên để tự xác định khoản thuế TNCN phải nộp.

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế

Khoản 5 Điều 21 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định về thời hạn nộp hồ sơ khai thuế như sau:

“- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là 10 (mười) ngày kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.”

Theo đó, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất được chia thành 02 trường hợp sau:

Trường hợp 1: Bên chuyển nhượng (bên bán) nộp thuế thu nhập cá nhân

Chậm nhất là 10 ngày kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực.

Trường hợp 2: Bên nhận chuyển nhượng nộp thay (bên mua nộp)

Chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Hay nói cách khác, chậm nhất là thời điểm nộp hồ sơ đăng ký sang tên.

Theo quy định tại khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động (kể từ ngày công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng) phải đăng ký biến động.

Tóm lại, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải thực hiện thủ tục đăng ký sang tên và nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân.

Thủ tục khai thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà

Tất cả các đối tượng có thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản (kể cả đối tượng phải chịu thuế hay được miễn thuế) đều phải lập hồ sơ khai thuế. Thủ tục chi tiết như sau:

Hồ sơ khai thuế được chuẩn bị bao gồm đầy đủ các thông tin: 

Tờ khai thuế thu nhập cá nhân; hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có công chứng; giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà, quyền sử dụng đất bản sao. Nếu được miễn thì cá nhân cần phải có đầy đủ giấy tờ để xác định mình là đối tượng được miễn nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà.

Trong đó nếu là trường hợp chuyển nhượng nhà đất công trình trong tương lai thì:

Khi nộp bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần ký với các chủ dự án hay sàn giao dịch của họ. Cần thêm hợp đồng chuyển nhượng lần trước liền kề, khi chuẩn bị hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có công chứng lần hai.

Bước tiếp theo chính là nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục thuế hoặc Bộ phận một cửa liên thông. Bước tiếp theo chính là kiểm tra và xác nhận hồ sơ đã nộp. Thông báo nộp thuế sẽ được gửi từ cơ quan thuế. Bước cuối cùng chính là nộp thuế cho cơ quan có thẩm quyền.

Thông tin liên hệ

Trên đây là tư vấn của tư vấn luật Đất đai về vấn đề “Bán nhà chịu thuế thu nhập cá nhân” Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.

Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn đặt cọc đất,giá đất bồi thường khi thu hồi đất, Đổi tên sổ đỏ, Làm sổ đỏ, Tách sổ đỏ, Giải quyết tranh chấp đất đai,tra cứu quy hoạch đất đai, tư vấn luật đất đai, tranh chấp thừa kế đất, chia nhà đất sau ly hôn…, mời quý khách hàng liên hệ đến hotline: 0833.102.102.

Mời bạn xem thêm:

• Mẫu tờ khai thuế thu nhập cá nhân khi mua bán chuyển nhượng đất đai
• Thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng đất đai năm 2022
• Quy định thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Câu hỏi thường gặp