Xã hội ngày càng phát triển, dân số ngày càng tăng và tập trung đông vào các thành phố lớn khiến cho mật độ dân số ngày càng cao. Điều này đặt ra một thách thức lớn trong việc cung cấp chỗ ở cho người dân, đặc biệt là tại các thành phố trọng điểm như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng và Hải Phòng. Điều này dẫn đến việc giá nhà đất tại các thành phố lớn ngày càng tăng cao, khiến cho việc mua nhà trở nên khó khăn đối với nhiều gia đình. Để giải quyết vấn đề này, rất nhiều dự án xây dựng nhà ở thương mại đã được đề xuất và thực hiện. Pháp luật quy định về việc cấp phép xây dựng dự án nhà ở thương mại như thế nào?
Căn cứ pháp lý
Để trở thành chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại cần đáp ứng điều kiện gì?
Xây dựng các dự án nhà ở thương mại đóng vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu chỗ ở của cư dân tại các thành phố lớn. Sự gia tăng không ngừng của dân số và tập trung đông vào các khu vực đô thị đã đặt ra một thách thức lớn về việc cung cấp chỗ ở ổn định và an toàn cho người dân. Trong bối cảnh này, các dự án nhà ở thương mại trở thành giải pháp tạm thời để giúp giảm bớt áp lực về nhu cầu chỗ ở.
Theo quy định tại Điều 21 Luật Nhà ở 2014 về điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại cụ thể như thế nào:
– Doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam.
– Có vốn ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư (được sửa đổi bởi điểm a khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020)
– Có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.
Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và lựa chọn chủ đầu tư dự án được quy định ra sao?
Việc xây dựng và quản lý các dự án nhà ở thương mại không chỉ đòi hỏi sự tập trung vào việc đáp ứng nhu cầu về nhà ở mà còn cần có sự quản lý cẩn thận và bền vững. Quản lý đúng đắn không chỉ đảm bảo rằng các dự án được triển khai một cách hiệu quả về kinh tế mà còn đảm bảo sự phát triển lành mạnh của các khu vực đô thị. Điều này bao gồm việc quản lý tăng cường môi trường sống, đảm bảo an ninh và an toàn cho cư dân, và phát triển hạ tầng giao thông để giảm ùn tắc và tạo điều kiện thuận lợi cho cuộc sống hàng ngày.
Căn cứ tại Điều 22 Luật Nhà ở 2014 về dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và lựa chọn chủ đầu tư dự án cụ thể như sau:
– Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải được lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.
– Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua các hình thức sau đây:
+ Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
+ Đấu thầu dự án có sử dụng đất;
+ Chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư. Trường hợp có nhiều nhà đầu tư được chấp thuận thì việc xác định chủ đầu tư theo quy định của Luật Xây dựng. Chính phủ quy định chi tiết điểm này (được sửa đổi bởi điểm b khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020).
Cấp phép xây dựng dự án nhà ở thương mại như thế nào?
Để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, các chủ đầu tư cần phải đảm bảo rằng họ có quyền sử dụng đất một cách hợp pháp. Quyền sử dụng đất là một phần quan trọng trong quá trình triển khai các dự án xây dựng và đặc biệt là trong lĩnh vực nhà ở thương mại. Để đảm bảo tính hợp pháp của quyền sử dụng đất, đất dùng để xây dựng dự án nhà ở thương mại phải được chứng nhận bằng giấy chứng nhận quyền sở hữu. Điều này đồng nghĩa với việc đất đã được xác định và ghi nhận một cách chính thức trong hồ sơ tài sản. Ngoài ra, quyền sử dụng đất không được tranh chấp về quyền sử dụng đất và không bị kê biên để đảm bảo rằng không có rủi ro pháp lý đối với việc triển khai dự án.
Để tiến hành xây dựng phải có quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan có thẩm quyền. Theo đó các chủ đầu tư cần lập hồ sơ thủ tục trình Uỷ Ban nhân dân cấp tỉnh để xin quyết định hoặc văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư tuỳ thuộc vào quy mô của dự án.
Trong quá trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại các chủ đầu tư cần phải chú ý đến các thủ tục sau:
Thứ nhất, Đầu tiên các chủ đầu tư sẽ phải chuẩn bị hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương dự án xây dựng nhà ở. Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hồ sơ cụ thể bao gồm:
– Hồ sơ pháp lý của đơn vị được giao làm chủ đầu tư, bao gồm giấy tờ chứng minh chức năng kinh doanh bất động sản, tư cách pháp lý, giấy tờ chứng minh năng lực tài chính, kinh nghiệm của chủ đầu tư theo quy định của pháp luật; trường hợp chưa lựa chọn chủ đầu tư thì có báo cáo về hình thức lựa chọn chủ đầu tư và dự kiến điều kiện để lựa chọn chủ đầu tư;
– Văn bản đề nghị chấp thuận chủ trương dự án xây dựng nhà ở, trong đó nêu rõ cơ sở pháp lý đề nghị chấp thuận; các nội dung đề xuất chấp thuận quy định tại Khoản 2 Điều 11 của Nghị định này; lý do đề nghị chấp thuận và chứng minh sự phù hợp của nội dung dự án với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt;
– Quyết định phê duyệt quy hoạch kèm theo bản vẽ quy hoạch chi tiết khu vực có dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
– Nội dung chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt có liên quan đến việc triển khai thực hiện dự án cần chấp thuận chủ trương đầu tư.
– Nội dung chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt có liên quan đến việc triển khai thực hiện dự án cần chấp thuận chủ trương đầu tư.
Thứ hai, Sau khi đã chuẩn bị hồ sơ đầy đủ thì chủ đầu tư sẽ tiến hành thực hiện việc nộp hồ sơ
Việc nộp hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư và đăng ký đầu tư lên cơ quan có thẩm quyền trên cơ sơ các nội dung đã chuẩn bị là tiền đề về mặt pháp lý để các nhà đầu tư tiến hành hợp pháp hóa dự án do mình đề xuất. Đây đươc đánh giá là một bước thực hiện rất quan trọng, cũng là cơ sở cho việc phát triển dự án nhà ở thương mại cho đến khi hoàn thành công trình và đưa công trình vào sử dụng sau khi đã hoàn thành.
Trường hợp, chủ đầu tư ủy quyền cho người khác nộp hồ sơ và nhận kết quả thủ tục hành chính thì phải mang theo văn bản ủy quyền hợp pháp và giấy tờ tùy thân hoặc Hợp đồng cung cấp dịch vụ làm hồ sơ giữa chủ đầu tư với tổ chức làm dịch vụ hồ sơ và giấy giới thiệu cho cá nhân đó thực hiện nộp hồ sơ theo quy định pháp luật hoặc Văn bản uỷ quyền cho cá nhân thực hiện việc bộ hồ sơ theo quy định của pháp luật.
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ dựa vào yêu cầu của Hồ sơ để xem xét sự hợp lệ và kiểm tra đầy đủ thành phần hồ sơ theo quy định. Nếu thành phần hồ sơ đã đầy đủ và hợp lệ thì người nộp được nhận biên nhận. Trong đó, ghi rõ ngày hẹn trả kết quả cho người nộp Nếu thành phần hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì cơ quan thực thi hướng dẫn cho người nộp hoàn thiện hồ sơ theo quy định.
Thứ ba, Chủ đầu tư tiếp tục phát triển dự án xây dựng. Để được phép thực hiện việc xây dựng, chủ đầu tư phải thực hiện việc đăng ký cấp Giấy phép xây dựng cho dự án nhà ở này. Theo đó cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cũng căn cứ vào hồ sơ mà chủ đầu tư nộp, tùy vào từng loại hồ sơ căn cứ vào quy định pháp luật và tình hình thực tế để cấp giấy phép xây dựng hay không?
Thứ tư, Với các chủ đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư và cấp phép xây dựng sẽ tiến hành thực hiện các thủ tục liên quan để tiến hành thực hiện và phát triển dự án nhà ở thương mại đã xin phép. Vì dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là một dự án mang tính chất dài hơi nên để đảm bảo chất lượng công trình và tiến độ xây dựng thì chủ đầu tư cần tiến hành huy động nguồn vốn để kịp thời đáp ứng các chi phí cho dự án.
Mời bạn xem thêm:
- Không canh tác đất trồng lúa hơn 01 năm thì có bị thu hồi không?
- Kinh doanh bất động sản có bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp không?
- Mẫu hợp đồng môi giới nhà đất mới năm 2022
Thông tin liên hệ:
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Cấp phép xây dựng dự án nhà ở thương mại như thế nào?“. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Tư vấn luật đất đai với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ như tư vấn pháp lý giá đất bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833102102
Câu hỏi thường gặp
Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường (ví dụ giá cả thị trường, điều khoản thanh toán theo thị trường,…) (khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở 2014).
Cơ sở pháp lý: Điều 50 của bộ Luật Kinh doanh Bất động sản 2014.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS đối với các dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc đầu tư.
Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư.
Theo quy định tại Điều 124 Luật Nhà ở 2014 có nội dung như sau:
“Giá mua bán nhà ở, giá chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở, văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; trường hợp Nhà nước có quy định về giá mua bán nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.“
