Mua bán nhà là một giao dịch dân sự rất phổ biến; người mua thì hướng tới lợi ích sở hữu ngôi nhà còn người bán lại mong muốn sở hữu số tiền. Việc một trong hai bên “bội ước” không thực hiện nghĩa vụ sẽ ảnh hưởng rất lớn đến quyền và lợi ích của bên còn lại. Chính vì vậy; việc thực hiện đặt cọc khi mua bán nhà là rất quan trọng. Vậy làm thế nào để soạn thảo hợp đồng đặt cọc mua nhà cho chuẩn? Trường hợp nào thì được đơn phương hủy hợp đồng? Tất cả sẽ được Luật sư X giải đáp thông qua bài viết: Hướng dẫn soạn thảo hợp đồng đặt cọc mua nhà năm 2022. Mời bạn đọc theo dõi!
Căn cứ pháp lý
Nội dung tư vấn
Hiểu thế nào về đặt cọc?
Khái niệm về đặt cọc được quy định tại khoản 1 điều 328 luật dân sự 2015 cụ thể như sau:
Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý; đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết; thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết; thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết; thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc; trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Tại sao phải làm hợp đồng cọc nhà?
Hợp đồng thuê nhà và hợp đồng đặt cọc tiền thuê nhà nên được ký kết để đảm bảo an toàn về mặt tâm lý và tránh sự bội tín giữa chủ nhà và người thuê. Nếu chỉ thỏa thuận miệng; chẳng bao lâu thì “lời nói gió bay”.
Giá trị pháp lý của hợp đồng đặt cọc mua nhà?
Hợp đồng đặt cọc với vai trò là một hợp đồng pháp lý.
Nó không chỉ có ý nghĩa góp phần làm cho các chủ thể trong hợp đồng mua nhà có ý thức nghiêm túc hơn trong việc thực hiện nghĩa vụ của mình. Mà nó còn tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các chủ thể được tham gia vào hợp đồng mua bán nhà.
Đặc biệt; các biện pháp đảm bảo nói chung và biện pháp đặt cọc nói riêng; còn là công cụ pháp lý hiệu quả để bảo vệ quyền lợi của các chủ thể khi nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán nhà bị vi phạm.
Nó đảm bảo cho việc bù đắp tổn thất, khắc phục thiệt hại; cảnh báo các chủ thể phải có trách nhiệm đối với nghĩa vụ đã cam kết của mình; nếu không muốn phải gánh chịu những bất lợi nhất định về vật chất do hành vi vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán nhà.
Những rủi ro khi không làm hợp đồng?
Rủi ro liên quan tới chủ thể tham gia giao kết hợp đồng
Để hợp đồng có hiệu lực; chủ thể tham gia ký kết hợp đồng phải đáp ứng các điều kiện; quy định của pháp luật. Nếu chủ thể ký kết không đủ điều kiện; thì sẽ dẫn tới hợp đồng vô hiệu. Một số rủi ro liên quan tới chủ thể ký hợp đồng có thể kể tới như:
- Chủ thể ký hợp đồng không có đủ năng lực/ hành vi dân sự để giao kết hợp đồng theo quy định của pháp luật
- Pháp nhân có người ký là người đại diện theo pháp luật của công ty. Tuy nhiên; người đại diện này lại không có thẩm quyền ký kết hợp đồng.
- Người ký không phải là người đại diện theo pháp luật; không được ủy quyền hoặc có ủy quyền nhưng vượt quá phạm vi ủy quyền khi thực hiện ký kết hợp đồng.
Nếu chủ thể ký hợp đồng thuộc một trong các trường hợp trên; thì sẽ dẫn tới hợp đồng vô hiệu.
Rủi ro về mặt hình thức của hợp đồng
Một trong các dạng rủi ro thường phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng đó là rủi ro về hình thức của hợp đồng. Trong đó; các rủi ro thường gặp bao gồm:
- Hai bên không xác lập hợp đồng theo các hình thức được pháp luật quy định
- Không xác lập hợp đồng thành văn bản đối với những loại hợp đồng bắt buộc phải lập thành văn bản theo quy định của pháp luật.
- Hợp đồng khi ký kết không được công chứng/ chứng thực theo quy định của pháp luật.
Hướng dẫn soạn thảo hợp đồng đặt cọc mua nhà
Thông tin về nhà, đất
- Giao dịch về nhà; đất gồm nhiều các hình thức pháp lý có hiệu lực như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).
- Thông tin về thửa đất; nhà ở trong hợp đồng được ghi theo đúng thông tin tại trang 2 của Giấy chứng nhận.
- Đối với diện tích thửa đất thì các bên có thể thỏa thuận ghi theo diện tích trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc ghi theo diện tích thực tế. Trước đây; khi cấp Giấy chứng nhận nhiều nơi đo thủ công nên diện tích ghi trên Giấy chứng nhận có thể không đúng với diện tích thực tế.
Giá chuyển nhượng nhà, đất
- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở do các bên tự thỏa thuận nhưng nên ghi theo đúng thực tế; không nên ghi thấp hơn để giảm thuế thu nhập cá nhân; lệ phí trước bạ bởi liên quan đến quyền lợi của mình khi xảy ra tranh chấp bởi xuất phát của hợp đồng là hợp đồng đặt cọc.
Mời bạn tham khảo mẫu hợp đồng sau:
Loading…
Reload document 
Open in new tab Trường hợp nào được đơn phương hủy hợp đồng đặt cọc mua bán đất
Căn cứ khoản 1 Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015; một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng đặt cọc và không phải bồi thường thiệt hại trong các trường hợp sau đây:
- Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;
- Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;
- Trường hợp khác do luật quy định.
Trong những trường hợp nêu trên; bên bị vi phạm có quyền hủy bỏ hợp đồng đặt cọc; mà không phải chịu trách nhiệm bồi thường. Khi đó, trách nhiệm bồi thường thuộc về bên vi phạm.
Do vậy; nếu bên đặt cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng; thì bạn có thể thông báo cho bên kia và đến văn phòng công chứng yêu cầu hủy hợp đồng vì bên đặt cọc đang vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của hợp đồng đặt cọc dẫn đến không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.
Có thể bạn quan tâm:
- Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản
- Những cơ quan nào có thẩm quyền thu hồi đất theo quy định?
- Người dân có được phép xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp không?
Thông tin liên hệ
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về “Hướng dẫn soạn thảo hợp đồng đặt cọc mua nhà năm 2022 “.
Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn; giúp đỡ khi có nhu cầu về các vấn đề liên quan đến giải thể công ty, thành lập công ty, giấy phép bay flycam; xác nhận tình trạng hôn nhân, thủ tục cấp hộ chiếu, tư vấn luật đất đai …. của luật sư X, hãy liên hệ: 0833102102. Hoặc qua các kênh sau:
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Đặt cọc được hình thành theo sự thỏa thuận của các bên khi các bên hướng tới việc sẽ xác lập hợp đồng mua nhà hoặc khi các bên hướng tới việc đảm bảo các nghĩa vụ trong một hợp đồng đã được xác lập. Cụ thể:
Bên đặt cọc: là bên đã giao cho bên kia một khoản tiền, kim khí quý; đá quý hoặc vật có giá trị khác để đảm bảo cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua nhà.
Bên nhận đặt cọc: là bên nhận tài sản do bên đặt cọc giao để đảm bảo cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua nhà.
+ Đơn khởi kiện;
+ Các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp (hợp đồng đặt cọc, các văn bản thỏa thuận gia hạn đặt cọc);
+ Chứng minh thư nhân dân, Căn cước công dân.
+ Bản kê các tài liệu nộp kèm theo đơn khởi kiện (ghi rõ số lượng bản chính, bản sao).
Khi hợp đồng đặt cọc bị hủy bỏ sẽ không có hiệu lực từ thời điểm giao kết; các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận. Khi một trong các bên từ chối thực hiện tiếp hợp đồng đặt cọc mua bán đất sẽ phải trả lại số tiền đặt cọc và có thể phải chịu mức phạt cọc như sau:
– Nếu bên đặt cọc từ chối việc thực hiện tiếp hợp đồng: Tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận cọc;
– Nếu bên nhận đặt cọc từ chối thực hiện tiếp hợp đồng: Bên nhận đặt cọc phải trả cho bên đặt cọc tài sản đã đặt cọc và một khoản tiền tương ứng với giá trị của tài sản đặt cọc này, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác.
