Xin chào Luật sư, tôi là Duy Mạnh. Tôi đang làm nhân viên kinh doanh cho một công ty sản xuất đồ gia dụng ở Hải Dương. Sau nhiều năm đi làm, tôi có dành dụm được một số tiền để mua nhà. 6 tháng trước tôi đã mua một căn chung cư nhưng căn chung cư đó đang trong quá trình xây dựng hoàn thiện. Lúc ký kết hợp đồng có nêu rõ rõ sau 4 tháng chủ đầu tư sẽ hoàn thiện và bàn giao căn chung cư cho tôi tuy nhiên đến nay chủ đầu tư vẫn chưa hoàn thiện xong và bàn giao căn chung cư cho tôi. Tôi muốn yêu cầu chủ đầu tư giải quyết bồi thường cho tôi nhưng không rõ cách thức giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như thế nào? Rất mong Luật sư giải đáp thắc mắc giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn. Cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc về cho chúng tôi, vấn đề “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai” sẽ được chúng tôi giải đáp dưới đây. Mời bạn tham khảo qua bài viết dưới đây của chúng tôi nhé!
Căn cứ pháp lý
- Luật Nhà ở 2014
- Bộ luật Tố tụng dân sự 2015
- Luật kinh doanh bất động sản 2014
Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai
Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản hình thành trong tương lai, giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai chịu sự điều chỉnh chung của pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai và pháp luật về nhà ở.
Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 quy định nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Đồng thời, khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng đưa ra khái niệm liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.
Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Căn cứ Điều 59 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định cụ thể như sau:
- Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.
- Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.
- Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.
Một số tranh chấp điển hình về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Hiện nay, các tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đang ngày càng có xu hướng tăng nhanh và phức tạp. Theo đó chúng ta có thể kể đến một số tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai điển hình và thường gặp như:
- Tranh chấp về tiến độ và bàn giao sản phẩm: Đây là tranh chấp liên quan đến việc không thực hiện đúng tiến độ và thời gian bàn giao nhà như đã giao kết trong hợp đồng
- Tranh chấp liên quan đến hợp đồng mẫu xác định quyền và nghĩa vụ giữa hai bên thiếu công bằng: Đây là loại tranh chấp khá điển hình liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, hiện nay hầu hết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đều do chủ đầu tư hoặc người bán nhà cung cấp sẵn, trong đó có lông ghép những điều khoản bất lợi cho người mua dẫn đến nếu khách hàng không tìm hiểu kỹ, không được tư vấn kỹ càng thì sẽ rất thiệt thòi khi có tranh chấp xảy ra.
- Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai liên quan đến chủ thể của hợp đồng.
- Tranh chấp liên quan đến việc chủ đầu tư vi phạm các cam kết trong dự án đã được phê duyệt và mở bán như việc chủ đầu tư tự ý thay đổi thiết kế hạ tầng, hạng mục công trình để tăng thu lợi nhuận
Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp
Trong trường hợp mà các bên tranh chấp vè hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà không thể tự thỏa thuận được với nhau về cách giải quyết thì các bên đều có quyền khởi kiện lên tòa án nhân dân để yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp theo Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.
Thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp
Nộp đơn khởi kiện đến Tòa án
- Người khởi kiện gửi đơn khởi kiện kèm tài liệu, chứng cứ đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết (Theo khoản 4 và khoản 5, Điều 189, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015). Đơn khởi kiện theo Mẫu số 23 – DS ban hành kèm Nghị quyết 01/2017/NQ – HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao ban hành ngày 13/01/2017.
- Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.
- Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày được phân công, Thẩm phán tiến hành xem xét đơn khởi kiện và ra một trong số các quyết định như yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện; thụ lý vụ án; chuyển đơn khởi kiện cho Tòa có thẩm quyền; trả lại đơn khởi kiện và nêu rõ lý do.
Xét xử, giải quyết vụ án
- Sau khi được thụ lý vụ án, tòa án phải tiến hành quá trình chuẩn bị xét xử trong thời hạn 04 tháng hoặc 6 tháng kể từ ngày thụ lý.
- Thông qua việc nghiên cứu hồ sơ, tài liệu chứng cứ, Thẩm phán sẽ mở phiên tòa sơ thẩm theo thủ tục luật định.
- Trường hợp không đồng ý với bản án, quyết định của Tòa án, đương sự có thể kháng cáo theo thủ tục phúc thẩm.
Thông tin liên hệ:
Vấn đề Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Tư vấn Luật Đất đai luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như là mẫu hợp đồng mua bán nhà đất đơn giản vui lòng liên hệ đến hotline 0833102102 Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.
Mời bạn xem thêm:
- Mua lại suất nhà ở xã hội được không?
- Quy định về quỹ bảo trì nhà chung cư tại Việt Nam
- Dịch vụ làm hồ sơ mua nhà ở xã hội nhanh uy tín năm 2023
Câu hỏi thường gặp
Chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản là việc chủ đầu tư chuyển giao toàn bộ dự án bất động sản và các quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư, các bên có liên quan (nếu có) đối với dự án đó cho bên nhận chuyển nhượng thông qua hợp đồng được lập bằng văn bản theo quy định của Nghị định này và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
Theo Khoản 2 Điều 7 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật kinh doanh bất động sản thì phải đáp ứng đủ điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán sau :
Có hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo quy định tại Điều 6 của Nghị định này; trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày Nghị định 02/2022/NĐ-CP, trong trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành 1/3/2022 thì phải có hợp đồng đã ký kết.
Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).
Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải thuộc diện không có tranh chấp, khiếu kiện;
Nhà, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.
Căn cứ theo Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn Luật 65/2014/QH13 về nhà ở quy định như sau :
Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định tại Điều 34 của Thông tư này. Văn bản chuyển nhượng hợp đồng do hai bên ký kết được lập thành 06 bản (03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu); trường hợp văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải thực hiện công chứng, chứng thực thì có thêm 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực.
Việc công chứng, chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thực hiện theo quy định sau: Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng không bắt buộc mà do các bên tự thỏa thuận.
Sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.
Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ
Các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi thì phải thực hiện các thủ tục tương tự như trường hợp chuyển nhượng hợp đồng lần đầu.
Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai. Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp Giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận các giấy tờ sau: Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng; trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở thì phải có thêm bản chính biên bản bàn giao nhà ở. Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư.
Xác nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong trường hợp không xác định được chủ đầu tư (do giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động hoặc lý do khác theo quy định của pháp luật):
Trường hợp việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã thực hiện trước ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành mà nhà ở chuyển nhượng chưa được cấp Giấy chứng nhận thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở xác nhận về việc chuyển nhượng hợp đồngTrường hợp Ủy ban nhân dân cấp xã không đủ cơ sở để xác nhận theo quy định tại Điểm a Khoản này thì Ủy ban nhân dân cấp xã niêm yết công khai bản sao văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, Tổ dân phố nơi có nhà ở đó; nếu quá thời hạn 60 ngày kể từ ngày niêm yết công khai bản sao văn bản chuyển nhượng hợp đồng mà không có tranh chấp, khiếu kiện thì Ủy ban nhân cấp xã xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở về việc không có tranh chấp, khiếu kiện để cơ quan có thẩm quyền thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng.
