Thưa luật sư, tôi là một doanh nghiệp nhỏ hiện tại đang định xây 1 tòa nhà tại ngoại thành Hà Nội. Trước khi bắt đầu xây dựng thì tôi có một vướng mắc đó là diện tích tôi đất để xây dụng thì không nhiều chỉ có 1,8ha và tôi muốn xây cao lên. Tôi có thắc mắc muốn hỏi luật sư đó là: Nếu như diện tích đất ít thì có bị trích 20% diện tích đất theo quy định không? Diện tích đất bao nhiêu thì bắt buộc phải trích 20% quy đất? Theo quy định hiện nay thì quỹ đất 20% là gì? Và cuối cùng là quy định 20% quỹ đất làm khó phát triển nhà ở xã hội không? Mong luật sư giải đáp.
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi, không chỉ đối với các nhà đầu tư mà cả những người có quyền lợi liên quan đều quan tâm đến vấn đề: Quỹ đất 20% là gì? Để làm rõ hơn về câu hỏi này thì hãy cùng tham khảo qua bài viết dưới đây của chúng tôi nhé!
Quỹ đất 20% là gì?
Cơ sở đề xuất là điểm b khoản 2 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP đã bổ sung khoản 4 Điều 3 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP để giải thích từ ngữ “dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội” gồm: Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội độc lập và dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% của dự án nhà ở thương mại trong trường hợp chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không tự xây dựng nhà ở xã hội.
“Như vậy, nếu chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại tự xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% thì không được coi là dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội,” thực tế trên sẽ dẫn đến việc chủ đầu tư không được hưởng các ưu đãi như: Không được dành 20% đất xây nhà ở thương mại hoặc 20% sàn bán theo giá thương mại; không được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
Xác định quỹ đất 20% làm nhà thương mại trong dự án nhà ở xã hội
Theo Bộ Xây dựng, quy định tại khoản 8 Điều 1 Nghị định số 49 ngày 1/4/2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100 năm 2015 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (sửa đổi, bổ sung Điều 9 Nghị định số 100-PV) thì chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được dành 20% tổng diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án nhà ở xã hội (bao gồm cả dự án sử dụng quỹ đất 20%) để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội và giảm kinh phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà ở xã hội sau khi đầu tư.
Quy hoạch chi tiết là việc phân chia và xác định chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị, yêu cầu quản lý kiến trúc, cảnh quan của từng lô đất; bố trí công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội nhằm cụ thể hoá nội dung của quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung”.
Ngoài ra, tại khoản 3 Điều 19 và khoản 3 Điều 20 Nghị định số 37 năm 2010 Chính phủ về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị về nội dung đồ án quy hoạch phân khu có quy định: “Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất: a) Xác định các khu chức năng trong khu vực quy hoạch; b) Xác định chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao công trình đối với từng ô phố; khoảng lùi công trình đối với các trục đường; vị trí, quy mô các công trình ngầm (nếu có)”; về nội dung đồ án quy hoạch chi tiết có quy định: “Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất: xác định chức năng, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao công trình, khoảng lùi công trình đối với từng lô đất và trục đường; vị trí, quy mô các công trình ngầm (nếu có)”.
Theo quy định tại khoản 3 và 4 Điều 30 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 thì Đồ án quy hoạch phân khu đã được phê duyệt là cơ sở để xác định các dự án đầu tư xây dựng trong đô thị và lập quy hoạch chi tiết. Đồ án quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng.
Căn cứ các quy định nêu trên, chức năng sử dụng đất đối với từng lô đất (gồm một hoặc nhiều thửa đất liền kề có chức năng sử dụng giống nhau) được xác định ở quy hoạch chi tiết đô thị, chưa xác định cụ thể tại quy hoạch phân khu đô thị.
Lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội phải chờ Thông tư hướng dẫn
Về việc thực hiện lựa chọn nhà đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng cho biết, tại khoản 7 Điều 1 Nghị định số 49/2021 của Chính phủ có quy định: “Đối với trường hợp quy định tại điểm a khoản 2 Điều 57 Luật Nhà ở thực hiện theo quy định của pháp luật đấu thầu”.
Theo quy định tại Điều 11 Nghị định số 25/2020 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư (đã được sửa đổi, bổ sung tại khoản 4 Điều 108 Nghị định số 31/2021 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư) thì một trong các điều kiện mà dự án đầu tư có sử dụng đất phải lựa chọn nhà đầu tư phải đáp ứng là phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có) hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000 theo quy định của pháp luật.
Bên cạnh đó, tại khoản 3 Điều 16 Nghị định số 25/2020 của Chính phủ (đã được sửa đổi, bổ sung tại khoản 7 Điều 108 Nghị định số 31/2021 của Chính phủ) có quy định: “Đối với dự án theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 1 Nghị định này, căn cứ quy định của pháp luật chuyên ngành, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ ban hành quy định hoặc trình Thủ tướng Chính phủ ban hành quy định về lập, phê duyệt và công bố danh mục dự án; phương pháp và tiêu chuẩn đánh giá hồ sơ dự thầu, hồ sơ đề xuất và các nội dung khác (nếu có), bảo đảm mục tiêu cạnh tranh, công bằng, minh bạch và hiệu quả kinh tế, trong đó bao gồm nội dung”.
Căn cứ các quy định nêu trên, hiện nay Bộ Xây dựng đang nghiên cứu, xây dựng Thông tư hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 100/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội và Nghị định số 49/2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100, trong đó có các quy định về lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
“Theo đó, việc lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội sẽ được thực hiện theo hướng dẫn của Thông tư này”, Bộ Xây dựng nêu rõ.
Quy định 20% quỹ đất làm khó phát triển nhà ở xã hội không?
Nhiều bất cập làm tắc nhà ở xã hội
Hiện nay, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP siết chặt hơn với các dự án phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội. Cụ thể, các dự án nhà ở thương mại quy mô từ 2 ha trở lên tại đô thị đặc biệt và loại I, từ 5 ha trở lên tại đô thị loại II và III, thì phải bố trí 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội. Chủ đầu tư không được nộp tiền sử dụng đất thay thế nếu không dành 20% quỹ đất trong dự án xây dựng nhà ở xã hội.
Khi đầu tư dự án, doanh nghiệp thường chủ động tự đi mua đất và lẽ ra được quyền tự do kinh doanh phù hợp theo quy định, không làm những điều pháp luật cấm, nên việc buộc doanh nghiệp phải bố trí quỹ đất làm nhà ở xã hội là có phần khiên cưỡng.
Cách điều tiết nhà ở xã hội như hiện nay đang có những bất cập, gây nên rất nhiều khó khăn cho doanh nghiệp, nhất là đối với các dự án trung cấp và cao cấp tại khu vực trung tâm.
Đề xuất hoán đổi quỹ đất xây nhà ở xã hội
Cụ thể, doanh nghiệp đầu tư có thể xây dựng nhà ở xã hội tại dự án nếu muốn, hoặc được đề xuất hoán đổi quỹ đất xây nhà ở xã hội có giá trị tương đương tại vị trí khác, hoặc có thể lựa chọn việc thanh toán bằng tiền cho nhà nước theo giá thị trường.
“Nếu cho doanh nghiệp lựa chọn nộp tiền thay vì triển khai, cũng cần tách bạch khoản tiền doanh nghiệp hoán đổi 20% quỹ đất xây nhà ở xã hội vào một tài khoản riêng, hoặc được hạch toán riêng để dùng vào việc xây dựng nhà ở xã hội, chứ không nên hòa chung vào vốn ngân sách như hiện nay”, ông Đính nói.
Ngoài ra, việc phục vụ 2 đối tượng có trình độ văn hóa, thu nhập kinh tế, sinh hoạt, nhu cầu, tiện ích… khác nhau dẫn tới những mâu thuẫn trong việc phục vụ, sinh hoạt…
Thông tin liên hệ:
Vấn đề “Quỹ đất 20% là gì?” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên tư vấn luật đất đai luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như là thủ tục chuyển đất ao sang đất sổ đỏ vui lòng liên hệ đến hotline 0833102102 Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.
Mời bạn xem thêm:
- Trình tự, thủ tục mua đất không có sổ đỏ
- Mẫu hợp đồng chuyển nhượng một phần thửa đất
- Hợp đồng mua bán đất không có sổ đỏ
Câu hỏi thường gặp
Hầu hết các chuyên gia đều cho rằng, dự án nhà ở xã hội nên là đầu tư công, do Nhà nước giữ vai trò chủ đạo. Thực tế, quá trình điều tiết thị trường nhà ở xã hội chủ yếu thông qua các doanh nghiệp với cơ chế chính sách hỗ trợ như hiện nay không hiệu quả. Hệ quả là khó có nhà ở giá thấp, Nhà nước thiếu chủ động trong quản lý, điều tiết nhà ở xã hội để ổn định an sinh. Đồng thời, việc phát triển quỹ sản phẩm phục vụ nhu cầu của Nhân dân cũng rất hạn chế, bởi vậy việc bỏ quy định dành 20% quỹ đất dự án nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội là phù hợp với tình hình hiện nay.
Liên quan đến quy định yêu cầu chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội , nhiều chuyên gia cho rằng đây là vấn đề hết sức nan giải, vì hiện nay đang tồn tại song song 2 quy định liên quan đến vấn đề này. Theo đó, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị được phép nộp tiền để hoán đổi phần diện tích 20%, thay vì phải giữ lại để xây dựng nhà ở xã hội dẫn đến việc phân khúc sản phẩm này đang thiếu hụt trầm trọng.
Ngoài ra, việc sử dụng 20% diện tích để xây dựng NƠXH trong các dự án nhà ở thương mại sẽ làm cho sản phẩm bị phân mảnh. Trong cùng một dự án có hai loại hình chất lượng khác nhau (nhà ở xã hội và nhà ở cao cấp) cũng gây bất lợi cho người sống ở nhà ở xã hội vì dễ dẫn đến cảm giác bị phân biệt đối xử.
Bộ Xây dựng cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được lựa chọn hình thức: Một là dành quỹ đất 20% để xây nhà ở xã hội trong dự án; Hai là hoán đổi 20% quỹ đất hoặc nhà ở này bằng số lượng nhà ở xã hội tương đương tại một dự án, khu vực khác phù hợp hơn.
việc bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội vẫn là “bài toán” vô cùng khó.
Đơn cử, một miếng đất 7.000 m2 ở TP.Thủ Đức được chủ đất rao bán với giá 600 tỷ đồng. Dựa trên quy hoạch, chi phí xây dựng sẽ tiêu tốn thêm khoảng 600 tỷ đồng. Tức là để thu hồi vốn, giá căn hộ dự kiến vào khoảng 45-50 triệu đồng/m2. Đây rõ ràng là mức giá rất “khó chịu” nếu hình thành nhà ở xã hội.
Chính vì vậy, khi có đề xuất bỏ quy định dành 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội của Bộ Xây dựng, ông Quốc đặt nhiều kỳ vọng, bởi theo ông, quy định này lâu nay như ‘sợi dây thòng lọng” cản trở việc phát triển nhà ở của doanh nghiệp bất động sản.
Có thể thấy, khi một quy định không mang lại hiệu quả cao trong thời gian dài, việc điều chỉnh là cần thiết. Và, đề xuất thay vì đổ gánh nặng lên vai doanh nghiệp thì giao quyền về cho địa phương của Bộ Xây dựng là một phương án điều chỉnh đáng để kỳ vọng. Tuy nhiên, phải thực thi thế nào để biến kỳ vọng thành thực tế, mang lại nguồn cung nhà giá rẻ nhiều hơn cho người dân, là việc không dễ.
