Bán chung cư mini đã có sổ hồng cần làm thủ tục như thế nào?

Chung cư mini là một trong những loại hình bất động sản được mua bán phổ biến hiện nay vì giá cả hợp lý, phù hợp với những người có thu nhập trung bình. Tuy nhiên, nhiều người vẫn chưa hiểu rõ quy định pháp luật liên quan đến vấn đề sổ hồng của chung cư mini khi mua bán. Nhiều độc giả băn khoăn không biết theo quy định pháp luật hiện hành, Bán chung cư mini đã có sổ hồng cần làm thủ tục như thế nào? Giấy tờ mua bán chung cư mini đã có sổ hồng gồm những gì? Cần lưu ý những gì khi mua bán chung cư mini đã có sổ hồng? Mời quý bạn đọc theo dõi bài viết sau đây của Tư vấn luật đất đai để được giải đáp những thắc mắc về vấn đề này cùng những quy định liên quan nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho bạn.

Căn cứ pháp lý

• Luật Nhà ở 2014

Khái niệm chung cư mini

Chung cư mini là loại chung cư gồm nhiều căn hộ nhỏ, được các chủ đầu tư hoặc các cá nhân xây dựng trên đất của mình. Với diện tích khiêm tốn, giá cả phải chăng, căn hộ chung cư mini thường phù hợp với sinh viên, người lao động, người có thu nhập trung bình, thấp.

Theo quy định, chung cư mini là nhà ở do cá nhân hoặc hộ gia đình xây dựng gồm từ 2 tầng trở lên, mỗi tầng có từ 2 căn hộ trở lên. Căn hộ trong chung cư mini được thiết kế và xây dựng theo kiểu khép kín, bao gồm phòng ở riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm, khu bếp riêng,… và có diện tích mặt sàn tối thiểu là 30m2.

Bên cạnh đó, các căn chung cư mini phải đáp ứng được các quy định về nhà chung cư được quy định tại Điều 70 Luật Nhà ở 2014.

Chung cư mini có được cấp sổ hồng không?

Căn cứ khoản 2, khoản 3 Điều 46 của Luật Nhà ở 2014 có quy định về tiêu chuẩn và chất lượng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân như sau:

– Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở. Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.

– Nhà ở riêng lẻ có thời hạn sử dụng được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và hiện trạng thực tế của nhà ở. Khi nhà ở bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì thực hiện phá dỡ theo quy định tại Mục 4 Chương VI của Luật này.

Mặc dù một số địa phương đã chính thức cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho căn hộ chung cư mini nhưng thực tế đến nay, số lượng người mua căn hộ chung cư mini được cấp sổ đỏ chỉ chiếm một tỷ lệ rất nhỏ. Theo quy định của pháp luật, người mua căn hộ chung cư mini có thể được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà. Tuy nhiên, để được cấp sổ hồng và chia tách sổ hồng, chung cư mini phải đảm bảo đầy đủ các quy định chặt chẽ về pháp lý.

Trên thực tế, hầu hết các chung cư mini hiện nay đều không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, nguyên nhân là do đa số các căn hộ ở dạng này đều vi phạm về thiết kế, mật độ xây dựng, đặc biệt là công tác phòng cháy chữa cháy. Thậm chí, nhiều chủ đầu tư còn tự ý cơi nới thêm tầng nhằm kiếm thêm lợi nhuận.

Giấy tờ mua bán chung cư mini đã có sổ hồng gồm những gì?

Giấy tờ mua bán chung cư mini đã có sổ hồng gồm:

• Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu).
• Bản photocopy sổ hộ khẩu, giấy chứng minh thư nhân dân.
• Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà, đất (theo mẫu).
• Hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng đã được công chứng, chứng thực theo quy định (bản chính).
• Bản sao chứng từ chứng minh việc bên mua đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với bên bán; hoặc giấy xác nhận của bên bán về việc bên mua đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với bên bán.
• Biên bản bàn giao nhà ở, công trình xây dựng (nếu đã bàn giao) và biên bản thanh lý hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng (nếu có).
• Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có bản sao giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng và đủ điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định tại của Chính phủ và Bộ Xây dựng về hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2014.

Bán chung cư mini đã có sổ hồng cần làm thủ tục như thế nào?

Thủ tục sang tên chung cư mini được thực hiện theo những trình tự và thủ tục sau đây:

Bước 1: Các bên trong giao dịch dân sự về nhà ở đến văn phòng công chứng lập văn bản về các giao dịch dân sự như hợp đồng liên quan đến chuyển nhượng hoặc liên quan đến thừa kế hoặc hợp đồng liên quan đến cho tặng chung cư mini

Thời hạn trong vòng 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng và có dấu xác nhận công chứng của Văn phòng công chứng, thì các bên trong hợp đồng phải hoàn tất thủ tục kê khai các loại phí, lệ phí như nộp phí trước bạ, khoản thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp nếu vượt quá thời hạn trên thì sẽ bị phạt theo quy định của pháp luật.

Bước 2: Đến Ủy ban Nhân dân cấp quận/huyện/thị xã nơi có chung cư mini để kê khai nghĩa vụ tài chính

Hồ sơ để thực hiện việc sang tên Giấy chứng nhận sở hữu chung cư mini bao gồm những giấy tờ sau:

• Mẫu văn bản tờ khai lệ phí trước bạ do hai bên (chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng ký kết);
• Mẫu văn bản tờ khai thuế thu nhập cá nhân (số lượng là 02 bản do bên chuyển nhượng ký, trừ trường hợp tặng cho là 04 bản);
• 01 hợp đồng dân sự (chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho) đã được công chứng;
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu chung cư mini với số lượng là 01 bản (bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền);
• Giấy Chứng minh nhân dân hoặc Căn cước công dân, sổ hộ khẩu của các bên trong hợp đồng với số lượng là 01 bản sao có dấu xác nhận chứng thực;

Lưu ý: Đối với trường hợp tặng cho hoặc thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Thời hạn có thông báo nộp thuế là trong vòng thời hạn 10 ngày kể từ ngày có thông báo thì người nộp thuế cần thực hiện nghĩa vụ nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

Bước 3: Tại Ủy ban Nhân dân cấp quận/huyện/thị xã nơi có chung cư mini để thực hiện thủ tục sang tên

Thành phần hồ sơ kê khai sang tên chung cư mini bao gồm:

• Mẫu đơn đề nghị đăng ký biến động do bên chuyển nhượng ký. Trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng là bên mua thực hiện thay bên bán;
• Hợp đồng chuyển nhượng chung cư mini hoặc các hợp đồng liên quan như hợp đồng tặng cho hoặc di chúc chỉ định thừa kế…;
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu chung cư mini (bản gốc);
• Giấy nộp tiền phí, lệ phí vào ngân sách nhà nước (bản gốc);
• Bản sao của Giấy chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân kèm theo sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng chung cư mini

Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định của pháp luật và nhận sổ hồng chung cư mini.

Quy định về phần sở hữu chung khi mua bán chung cư mini đã có sổ hồng

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 100 Luật Nhà ở 2014 quy định về phần sở hữu chung trong nhà chung cư như sau:

2. Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:
   a) Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 1 Điều này; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;
   b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;
   c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;
   d) Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.

Như vậy đối với phần diện tích hành lang trước cửa khi mua căn hộ chung cư mini thì nếu không được chủ đầu tư công nhận là phần sở hữu riêng thì nó sẽ là thuộc về phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Cần lưu ý những gì khi mua bán chung cư mini đã có sổ hồng?

Việc mua bán căn hộ chung cư chưa có sổ hồng hiện rất phổ biến. Việc này khá mạo hiểm, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Với hình thức này, hai bên mua – bán chỉ tiến hành làm các loại giấy tờ như hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng đặt cọc, di chúc, công chứng.

Đối với căn hộ chung cư chưa có sổ hồng, khi được thực hiện mua bán, đôi bên chỉ được phép ký hợp đồng ủy quyền quản lý sử dụng, thực chất là hợp đồng chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng sẽ phải chịu nhiều rủi ro. Chẳng hạn, sau khi ký hợp đồng, người chuyển nhượng bị mất năng lực hành vi dân sự; bên chuyển nhượng và bên được chuyển nhượng mất liên lạc…

Nói như vậy không có nghĩa là không nên mua chung cư chưa có sổ hồng. Điều này còn phụ thuộc vào lý do mà chung cư chưa được cấp Giấy chứng nhận. Ngoài tìm hiểu người dân trong khu vực, tìm hiểu trên các phương tiện truyền thông, mạng xã hội, Internet, khách mua nhà có thể hỏi trực tiếp những người dân đã và đang sống tại chung cư để có thông tin chính xác nhất.

Mặt khác, bạn nên lưu ý một số vấn đề sau để hạn chế tối đa rủi ro khi mua chung cư chưa có sổ hồng:

• Mua chung cư chưa có sổ hồng trực tiếp từ chủ đầu tư

Đối với trường hợp này, hợp đồng mua nhà chung cư phải được ký trực tiếp với chủ đầu tư. Trường hợp thời điểm giao nhà mà chủ đầu tư vẫn chưa có sổ hồng thì hợp đồng đó phải được công chứng, đồng thời trong hợp đồng phải ghi chú lại thời điểm có sổ hồng là khi nào. 

• Mua chung cư chưa có sổ hồng của cá nhân hoặc hộ gia đình

Trường hợp mua nhà chung cư chưa sổ hồng từ hộ gia đình hoặc cá nhân, bạn cần lưu ý, khi công chứng hợp đồng, bạn nên yêu cầu bên bán phải xuất trình hợp đồng mua bán với chủ đầu tư trước để đảm bảo tính pháp lý của căn hộ.

Trường hợp căn hộ chung cư đó đã mua bán lần thứ 3 thì khi công chứng phải xuất trình hợp đồng mua bán lần cuối cùng. Cùng với đó, quá trình mua bán phải được thông qua chủ đầu tư để phòng tránh trường hợp hợp đồng bị vô hiệu hóa do không có xác nhận của chủ đầu tư dự án chung cư.

Tốt nhất, bạn nên thực hiện giao dịch mua bán căn hộ ở phòng công chứng để đảm bảo an toàn cũng như quyền lợi cho cả hai bên, nhất là đối với người mua nhà.

• Mua chung cư chưa có sổ hồng từ chủ đầu tư thứ cấp

Trường hợp mua lại chung cư chưa có sổ hồng từ chủ đầu tư thứ cấp thì phải thực hiện qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Thông tư 16/2010/TT-BXD và pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Lưu ý, hai bên mua bán cần phải lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư tại văn phòng công chứng để đảm bảo an toàn cho bên mua và giá trị pháp lý của giao dịch.

Mời bạn xem thêm:

• Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
• Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
• Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?

Thông tin liên hệ

Tư vấn luật đất đai sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Bán chung cư mini đã có sổ hồng” hoặc các dịch vụ khác liên quan như là hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833.102.102 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.

Câu hỏi thường gặp