Thưa luật sư, tôi có một người anh trai đang ra nước ngoài làm việc, hiện tại đã được 5 năm và có lấy vợ nước ngoài. Vợ của Anh tôi muốn mua nhà ở Việt Nam và có nhờ tôi đứng tên hộ. Tôi muốn hỏi luật sư là trong trường hợp mà tôi đứng tên hộ thì có cần điều kiện gì không? Theo quy định pháp luật thì Người nước ngoài nhờ đứng tên mua nhà thì cần thực hiện các thủ tục gì? Trường hợp nhờ người khác đứng tên mà bị tranh chấp thì cần giải quyết như thế nào? Mong luật sư tư vấn.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho tư vấn luật đất đai để giải đáp thắc mắc của bạn cũng như vấn đề: Người nước ngoài nhờ đứng tên mua nhà? Cụ thể ra sao Đây chắc hẳn là thắc mắc của rất nhiều người để giải đáp thắc mắc đó cũng như trả lời cho câu hỏi ở trên thì hãy cùng tham khảo qua bài viết dưới đây của chúng tôi để làm rõ vấn đề nhé!
Căn cứ pháp lý:
Về khái niệm người nước ngoài:
Theo quy định của Luật Nhập cảnh, xuất cảnh và quá cảnh cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam 2014 thì: Người nước ngoài là người mang giấy tờ xác nhận quốc tịch nước ngoài và người không quốc tịch nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú tại Việt Nam…” Hiểu đơn giản người nước ngoài là người không có quốc tịch Việt Nam, bao gồm người có quốc tịch nước ngoài và người không quốc tịch
Thứ hai, quy định của pháp luật Việt Nam quy định tại Điều 5 Luật đất đai năm 2013 về người sử dụng đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này bao gồm:
Các tổ chức, cá nhân, cơ quan trong nước theo luật định; ngoài ra còn bao gồm cả những cộng đồng người Việt Nam đang chung sống trong cùng phạm vi cùng một khu vực hoặc những điểm dân cư;
Nếu đất được dùng vào mục đích đáp ứng nhu cầu xây dựng các cơ sở tôn giáo, xây dựng nơi mang tính chất làm nơi để thờ cúng thì các cơ sở tôn giáo cũng thuộc đối tượng được Nhà nước cho phép;
Ngoài các tổ chức trong nước thì Nhà nước Việt Nam cũng cho phép các tổ chức nước ngoài là đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất tuy nhiên phải đi kèm điều kiện tổ chức nước ngoài này phải hoạt động, thực hiện những lĩnh vực có chức năng ngoại giao;
Căn cứ theo Luật quốc tịch số 24/2008/QH12 ngày 13 tháng 11 năm 2008 và Luật quốc tịch số 56/2014/QH13 ngày 24 tháng 06 năm 2014 người mang quốc tịch nước Việt Nam nhưng lại đang sinh sống, ổn định định cư bên nước ngoài thì cũng thuộc đối tượng này;
Các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh hợp pháp theo quy định của pháp luật mà thuộc doanh nghiệp có vốn nước ngoài đầu tư vào, bao gồm cả các doanh nghiệp mà gốc ban đầu là doanh nghiệp của Việt Nam nhưng sau đó lại được các nhà đầu tư bên nước ngoài thu mua lại, mua cổ phần hoặc thông qua sáp nhập theo quy định của luật đầu tư;
Người nước ngoài nhờ đứng tên mua nhà có được không?
Các quy định pháp luật về vấn đề người nước ngoài nhờ đứng tên mua nhà được cụ định cụ thể dưới đây:
Điều kiện để được công nhận quyền sở hữu nhà ở đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài:
- Phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
- Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức mua; thuê mua nhà ở thương mại của tổ chức kinh doanh bất động sản; mua, nhận tặng cho; nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định.
Như vậy, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu đáp ứng điều kiện nêu trên sẽ được mua; thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở.
Đối với người nước ngoài
Theo quy định tại Điều 5; Điều 169 Luật Đất đai 2013, người nước ngoài không thuộc đối tượng được nhận chuyển quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Vì vậy, người nước ngoài sẽ không được phép nhận chuyển nhượng, mua bán đất tại Việt Nam. Tuy nhiên, người nước ngoài vẫn được sở hữu nhà ở tại Việt Nam nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở.
Điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam:
- Đối với cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam: Phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định pháp luật.
- Đối với cá nhân nước ngoài: Phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi; miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định pháp luật.
Người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau:
- Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định pháp luật;
- Mua, thuê mua; nhận tặng cho; nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại; trừ khu vực bảo đảm quốc phòng; an ninh theo quy định pháp luật Việt Nam.
Như vậy, nếu đáp ứng các điều kiện nêu trên thì người nước ngoài có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Tuy nhiên, người nước ngoài chỉ được mua nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư; nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại; không được mua ngoài khu vực này.
Có nên nhờ người đứng tên mua nhà đất tại Việt Nam?
Theo quy định của Luật Đất đai 2013, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (giấy chứng nhận) là chứng thư pháp lý chứng minh cho việc sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất. Do đó, việc để người khác đứng tên trên giấy chứng nhận nhà đất đồng nghĩa với việc Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng; sở hữu của người đó đối với nhà đất.
Theo đó, người đứng tên trên giấy chứng nhận được hưởng các quyền lợi sau:
- Được hưởng thành quả lao động; kết quả đầu tư trên đất;
- Được Nhà nước bảo hộ khi có người xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình;
- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất;
- Được chuyển đổi; mua bán; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế; tặng cho; thế chấp; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Việc nhờ đứng tên hộ trên giấy chứng nhận sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà người mua nhà, đất không thể lường trước được như:
- Nếu người được nhờ có ý định chiếm đoạt tài sản. Về mặt pháp lý, đây là tài sản của họ vì đã được Nhà nước công nhận nên họ có quyền quản lý; sử dụng; định đoạt theo quy định pháp luật;
- Nếu người đứng tên hộ có nghĩa vụ phải thực hiện với người thứ ba hoặc; với cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước thì giấy chứng nhận đó rất có thể sẽ trở thành tài sản phải thi hành án;
- Nếu người đứng tên hộ chết thì tài sản đó đương nhiên trở thành di sản của người đã chết và được chia thừa kế theo quy định;
- Nếu tài sản đó được hình thành trong thời kỳ hôn nhân, vợ hoặc chồng của người đứng tên hộ yêu cầu ly hôn và chia tài sản chung của vợ chồng thì tài sản đó sẽ được chia cho vợ, chồng của người đứng tên hộ.
Khi xảy ra các trường hợp nêu trên sẽ rất khó để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người nhờ đứng tên. Vì vậy, để tránh các rủi ro này nên hạn chế tối đa việc nhờ người đứng tên hộ. Trong trường hợp thật sự cần thiết phải nhờ người khác đứng tên hộ thì giữa hai bên cần phải có văn bản thỏa thuận rõ ràng; ràng buộc trách nhiệm giữa hai bên.
Kinh nghiệm khi nhờ người đứng tên mua nhà đất tại Việt Nam
Cách tốt nhất để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình là chủ sở hữu nên tự mình trực tiếp mua và đứng tên trên các tài sản đã mua. Tuy nhiên, trong một số trường hợp cần thiết phải nhờ người khác đứng tên hộ, người nhờ đứng tên cần lưu ý các kinh nghiệm sau để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mình:
Thứ nhất, có văn bản thỏa thuận rõ ràng về việc nhờ đứng tên hộ
Người nhờ đứng tên hộ nên chọn những người thật sự tin tưởng; thân thiết và lập một văn bản thỏa thuận rõ ràng với các nội dung như sau:
- Thông tin của hai bên;
- Thời điểm phát sinh, mục đích lập văn bản thỏa thuận;
- Nội dung thỏa thuận;
- Trường hợp thuê hoặc nhờ người khác đứng tên hộ và có trả phí; trong văn bản thỏa thuận nên ghi rõ các điều khoản liên quan đến số tiền cần thanh toán (chi phí, thù lao đứng tên);
- Các điều khoản về chi phí mua bán; xây dựng, thanh toán căn nhà (nếu có);
- Các điều khoản về hoàn trả, chi phí hoàn trả (nếu có);
- Các mức phạt và chế tài khi vi phạm;
- Chữ ký của hai bên; người làm chứng (nếu có).
Thứ hai, lưu lại các bằng chứng chứng minh bạn đã nhờ người khác đứng tên hộ
Người nhờ đứng tên cần phải lưu lại xác nhận giao dịch chuyển tiền như hóa đơn; biên lai trả tiền khi thanh toán tiền mua nhà đất hoặc ghi âm cuộc trò chuyện,… Người nhờ đứng tên nên cùng người được nhờ đứng tên giao dịch trực tiếp với bên bán như đi xem nhà; thỏa thuận đặt cọc; thanh toán và giao nhận tiền.
Ngoài ra, người nhờ đứng tên có thể là người trực tiếp trả tất cả các hóa đơn như: Các hóa đơn về sửa chữa; bảo dưỡng; nâng cấp cải tạo căn nhà hay điện nước mạng, tiền thuế sử dụng đất,… và giữ lại những biên lai đó để chứng minh khi có tranh chấp xảy ra.
Thứ ba, kịp thời báo với cơ quan có thẩm quyền khi người được nhờ có dấu hiệu muốn chiếm đoạt tài sản
Nếu nhận thấy bên được nhờ đứng tên có dấu hiệu muốn chiếm đoạt tài sản, người nhờ đứng tên cần làm đơn gửi ngay đến cơ quan chức năng có thẩm quyền để có biện pháp xử lý kịp thời.
Việc để người khác đứng tên trên giấy chứng nhận tiềm ẩn rất nhiều rủi ro vì họ đã được Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng; sở hữu đối với nhà đất đó. Do đó, họ có thể thực hiện các giao dịch về nhà đất như tặng cho, bán, thế chấp… Điều này có thể làm cho người nhờ đứng tên mất tài sản hoặc nếu lấy lại được tài sản cũng tốn nhiều công sức; thời gian và tiền bạc.
Từ những căn cứ trên, có thể đi đến kết luận, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là đối tượng có sự hạn chế quyền so với người Việt Nam sinh sống trong nước, được thể hiện rõ qua việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ thuộc đối tượng được phép sở hữu, mua nhà ở tại Việt Nam nếu đáp ứng được điều kiện về nhập cảnh hợp pháp và có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức cụ thể do luật định. Bên cạnh đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà chỉ được đứng tên mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam.
Thông tin liên hệ
Tư vấn luật đất đai đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Người nước ngoài nhờ đứng tên mua nhà ” Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến vấn đề pháp lý về cách soạn mẫu đặt cọc mua bán nhà đất,…, Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833 102 102. để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Mời bạn xem thêm:
- Thời hạn chi trả tiền bồi thường cho người có đất thu hồi quy định bao lâu?
- Kinh doanh bất động sản có bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp không?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
Câu hỏi thường gặp
Để xác định quyền lợi của các bên đối với quyền sử dụng đất, pháp luật Việt Nam cũng quy định thêm căn cứ tại Khoản 3 Điều 186 Luật đất đai năm 2013 như sau:
Người Việt Nam định cư, sinh sống ổn định ở nước ngoài hoặc người nước ngoài hoàn toàn không có quốc tịch Việt Nam không nằm trong diện đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất, được phép sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với quyền sử dụng đất thì người được nhận thừa kế đối tượng là quyền sử dụng đất và các tài sản có liên quan với đất sẽ không được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản khác gắn liền, tuy nhiên người đó vẫn được phép thực hiện việc tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thừa kế trong các trường hợp sau:
– Người nhận thừa kế quyền sử dụng đất và các tài sản khác gắn liền có liên quan thông qua hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người đó được công nhận là bên chuyển nhượng được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
– Đối với trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì Nhà nước có quy định bắt buộc bên được tặng cho phải đáp ứng điều kiện là đối tượng theo quy định của pháp luật cụ thể tại Điểm e Khoản 1 Điều 179 của Luật này và các quy định khác có liên quan về nhà ở, người nhận thừa kế trong trường hợp này được công nhận là bên tặng cho;
– Nếu việc chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất chưa được hợp thành thì người nhận thừa kế vẫn có thể lập hồ sơ theo quy định của pháp luật để nhận thừa kế tại cơ quan, văn phòng đăng ký đất đai để cá nhân, cơ quan có thẩm quyền tiến hành cập nhật, lưu vào sổ địa chính.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi có nhu cầu mua, sở hữu nhà tại Việt Nam sẽ được áp dụng chính sách đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Theo đó, pháp luật Việt Nam quy định cụ thể tại Điều 8 Luật Nhà ở 2014 :
Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu như muốn được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì phải thuộc đối tượng đáp ứng đủ điều kiện về hai tiêu chí bao gồm: được phép nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam theo quy định của pháp luật và phải sở hữu nhà ở hợp pháp thông qua một trong các hình thức mua, nhận thừa kế, nhận đổi hoặc tặng cho nhà ở của các hộ gia đình, cá nhân; hoặc giao dịch mua, thuê mua nhà ở thương mại của các tổ chức kinh doanh bất động sản; đối với đất trong sự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với mục đích tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật.
Do đó, nếu người Việt Nam định cư ở nước ngoài đáp ứng đủ hai điều kiện đã nêu trên thì được phép mua nhà tại Việt Nam thông qua những hình thức đã được quy định của pháp luật.
Liên quan đến quyền sử dụng đất, có thể căn cứ theo Khoản 1 Điều 186 Luật đất đai năm 2013 : người Việt Nam định cư, sinh sống tại nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, nếu họ thuộc đối tượng đáp ứng đủ điều kiện có quyền sở hữu nhà ở thì được công nhận có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Theo căn cứ quy định tại Khoản 2 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 thể hiện rõ: Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ xin công nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc về văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.
Căn cứ tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”
Như vậy, xét ở góc độ pháp lý việc mua đất nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận là trái với quy định pháp luật. Ngoài ra, khi mua đất nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận nghĩa là bạn đang trao cho họ quyền sử dụng, sở hữu đối với bất động sản đó. Trong khi thực tế họ không phải là chủ sở hữu, chủ sử dụng thực sự của bất động sản đó và bạn sẽ có nguy cơ gặp nhiều rủi ro trong tương lai.
