Quy định về thuế ủy quyền bán nhà

Thông thường khi mướn thực hiện thủ tục bán nhà thì chủ sở hữu nhà ở sẽ tự mình thực hiện những thủ tục đó, tuy nhiên trong một số trường hợp vì lí do bất khả kháng hoặc vì nhiều lí do khác mà chủ sở hữu nhà ở không thể tự mình thực hiện thủ tục bán nhà được thì sẽ lựa chọn ủy quyền cho người khác thay mình thực hiện thủ tục đó. Việc ủy quyền bán nhà này phải được lập thanh hợp đồng và tuân theo các quy định của pháp luật. Vậy khi ủy quyền bán nhà thì thực hiện thủ tục ra sao và ” Thuế ủy quyền bán nhà” thì được quy định như thế nào?. hãy cùng Tư vấn luật đất đai tìm hiểu ngay nhé.

Câu hỏi; Chào luật sư, tôi đang sinh sống và làm việc tại Trung Quốc, ở Việt Nam tôi có một căn nhà và hiện tại tôi muốn bán căn nhà đó đi, tuy nhiên do tình hình dịch bệnh tại Trung Quốc vẫn đang diễn biến phức tạp nên tôi không thể về Việt Nam để tực hiện thủ tục bán nhà được. Luật sư cho tôi hòi là trong trường hợp này thì tôi có thể ủy quyền cho người khác bán nhà hộ mình được không ạ?. Tôi xin cảm ơn.

Quy định về việc ủy quyền bán nhà

Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.

Giấy ủy quyền là văn bản pháp lý quan trọng ghi nhận việc người ủy quyền chỉ định người đại diện thay mình giải quyết công việc theo đúng các điều mục được quy định. Lập giấy ủy quyền có 2 trường hợp là ủy quyền đơn phương và ủy quyền có sự tham gia của người ủy quyền và người nhận ủy quyền.

Như vậy, người chủ sở hữu nhà ở không tự mình chuyển nhượng được thì có quyền ủy quyền cho người khác thay mặt mình thực hiện việc bán nhà ở. Trên thực tế việc ủy quyền thường xảy ra khi đang ở nước ngoài, công tác xa, ốm đau…

 Ủy quyền bán nhà diễn ra phổ biến khi người có nhà, đất không tự mình thực hiện việc chuyển nhượng. Nếu các bên không tự soạn được hợp đồng thì có thể ra tổ chức công chứng trình bày yêu cầu, nguyện vọng để công chứng viên soạn thảo và công chứng.

Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và Luật Công chứng 2014 không có điều khoản nào bắt buộc việc ủy quyền phải lập thành văn bản có công chứng. Tuy nhiên, để tránh xảy ra tranh chấp khi ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở thì các bên nên công chứng hợp đồng ủy quyền.

Theo Điều 42 Luật Công chứng 2014, công chứng viên chỉ được công chứng các hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở trừ 03 trường hợp sau:

– Di chúc.

– Văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản.

– Văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền với bất động sản.

Như vậy, người dân được phép công chứng tại bất kỳ tổ chức công chứng nào, kể cả tổ chức công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi không có nhà đất.

Thời hạn hợp đồng ủy quyền

Thời hạn ủy quyền có ý nghĩa quan trọng, nếu hết thời hạn ủy quyền thì các bên chấm dứt quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng đã thỏa thuận trước đó.

Điều 563 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thời hạn ủy quyền như sau:

“Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền”

Như vậy, xuất phát từ nguyên tắc tự do thỏa thuận thì thời hạn hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng nhà đất do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.

Đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền

Các bên ủy quyền có quyền chấm dứt hợp đồng và bồi thường thiệt hại (nếu có), quy định này được ghi nhận rõ tại Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015.

* Bên ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng

– Ủy quyền có thù lao: Bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại.

– Ủy uyền không có thù lao: Bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.

Lưu ý: Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.

* Bên được ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng

– Ủy quyền không có thù lao: Bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý.

– Ủy quyền có thù lao: Bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có.

Thuế ủy quyền bán nhà quy định như thế nào?

Theo pháp luật thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất thì người có thu nhập phải nộp thuế thu nhập cá nhân, trừ các trường hợp được miễn. Đối với trường hợp ủy quyền chuyển nhượng nhà đất thì pháp luật quy định rõ về người nộp thuế.

Tiết b.2 điểm b khoản 3 Điều 1 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định:

“Trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản mà cá nhân được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có các quyền như đối với cá nhân sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền bất động sản”

Và điểm e khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT_BTC về thu nhập chịu thuế:

“e) Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.”

Theo đó, đối với việc ủy quyền bán nhà, người ủy quyền (người có nhà đất) sẽ là người nộp thuế thu nhập cá nhân dựa trên căn cứ là số tiền bán nhà tại thời điểm bán hiện nay nếu việc ủy quyền là đúng quy định pháp luật. Tuy nhiên, nếu các bên thỏa thuận người nhận chuyển nhượng là người nộp thuế thì thực hiện theo thỏa thuận.

Mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp

Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định cụ thể thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

– Chuyển nhượng nhà và đất

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì thuế thu nhập cá nhân được tính như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x 2%

+ Nếu hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

+ Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định.

Thủ tục ủy quyền bán nhà

Bước 1: Lập hợp đồng ủy quyền

Nội dung ủy quyền mua bán nhà trong hợp đồng được tự do thỏa thuận giữa 2 bên, hợp đồng này nên có một số nội dung cơ bản như sau:

• Thông tin chi tiết của bên ủy quyền và bên được ủy quyền mua bán nhà đất 
• Nội dung chi tiết công việc, thời hạn ủy quyền
• Quyền và nghĩa vụ của các bên;
• Cách giải quyết tranh chấp, hoặc sự cố phát sinh…

Bước 2: Công chứng hợp đồng ủy quyền

Do giấy ủy quyền mua bán nhà có tài sản là bất động sản là nhà ở. Cho nên theo luật uỷ quyền mua bán đất hiện hành, hợp đồng phải được lập thành văn bản, công chứng thì mới được coi là hợp pháp và có giá trị pháp lý. Chính vì thế, để công chứng thành công, người ủy quyền phải chuẩn bị các thủ tục ủy quyền mua bán nhà như sau:

– Phiếu yêu cầu công chứng;

– Bản photo giấy tờ pháp lý của người yêu cầu công chứng;

– Bản photo chứng nhận quyền sử dụng đất của người ủy quyền;

– Dự thảo hợp đồng ủy quyền;

– Bản photo các giấy tờ có liên quan khác theo yêu cầu của phòng công chứng.

Bước 3: Thực hiện thủ tục sang tên nhà ở

Giao dịch mua bán nhà dựa trên ủy quyền mua bán nhà, hoàn toàn có điểm tương đồng so với thủ tục mua bán nhà thông thường. Tuy nhiên, về phần làm hồ sơ, bên nào được ủy quyền thì bên đó phải chuẩn bị thêm hợp đồng ủy quyền như trên.

Cụ thể, thủ tục ủy quyền mua bán nhà sẽ gồm có những giấy tờ sau:

– Sổ hộ khẩu;

– Giấy tờ chứng minh đây là tài sản riêng do được tặng cho riêng, do được thừa kế 

– Hợp đồng ủy quyền bán nhà đã được công chứng;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở;

– CMND hoặc CCCD của người ủy quyền và người được ủy quyền;

Cuối cùng, các bên tiến hành các thủ tục chuyển nhượng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, trên thực tế, giao dịch mua bán nhà thông qua người được ủy quyền có thể xảy ra rất nhiều rủi ro lừa đảo, chiếm đoạt tiền giao dịch và tài sản. 

Thông tin liên hệ

Vấn đề “Thuế ủy quyền bán nhà“ đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Tư vấn luật Đất đai.com luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như là muốn tham khảo về giá đất bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, vui lòng liên hệ đến hotline: 0833.102.102. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.

Mời bạn xem thêm:

• Trình tự, thủ tục mua đất không có sổ đỏ
• Mẫu hợp đồng chuyển nhượng một phần thửa đất
• Hợp đồng mua bán đất không có sổ đỏ
• Ủy quyền đứng tên sổ đỏ

Câu hỏi thường gặp