Khi người dân thực hiện giao dịch liên quan đến nhà đất thì phải nộp nhiều loại thuế phí như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ hay là thuế giá trị gia tăng. Thuế giá trị gia tăng là loại thuế mà người dân phải nộp khi thực hiện các giao dịch mua bán như mua bán hàng hóa, sử dụng dịch vụ, hay khi mua bán nhà đất. Vậy pháp luật quy định cụ thể về vấn đề “Thuế giá trị gia tăng khi mua nhà” như thế nào?. Hãy cùng tìm hiểu câu trả lời qua bài viết dưới đây của Tư vấn luật đất đai nhé.
Câu hỏi: Chào luật sư, hai vợ chồng tôi đang muốn mua một căn nhà ở Hưng Yên, tôi nghe nói khi mua nhà phải chịu các loại thuế trong đó có thuế giá trị gia tăng. Luật sư cho tôi hỏi là Thuế giá trị gia tăng khi mua nhà phải chịu là bao nhiêu ạ?. Tôi xin cảm ơn.
Quy định về thuế giá trị gia tăng
Điều 2 Luật Thuế giá trị gia tăng 2008 quy định:
“Thuế giá trị gia tăng là thuế tính trên giá trị tăng thêm của hàng hoá, dịch vụ phát sinh trong quá trình từ sản xuất, lưu thông đến tiêu dùng.”
Như vậy, thuế giá trị gia tăng là thuế chỉ áp dụng trên phần giá trị tăng thêm mà không phải đối với toàn bộ giá trị hàng hóa, dịch vụ.
Thuế giá trị gia tăng là loại thuế gián thu, được cộng vào giá bán hàng hóa, dịch vụ và do người tiêu dùng trả khi sử dụng sản phẩm đó. Mặc dù người tiêu dùng mới chính là người chi trả thuế giá trị gia tăng, nhưng người trực tiếp thực hiện nghĩa vụ đóng thuế với Nhà nước lại là đơn vị sản xuất, kinh doanh.
Đối tượng nộp thuế giá trị gia tăng
Là tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ chịu thuế GTGT ở Việt Nam, không phân biệt ngành nghề, hình thức, tổ chức kinh doanh và tổ chức, cá nhân nhập khẩu hàng hóa, mua dịch vụ từ nước ngoài chịu thuế GTGT bao gồm:
- Các tổ chức kinh doanh được thành lập và đăng ký kinh doanh theo Luật Doanh nghiệp, Luật Hợp tác xã và pháp luật kinh doanh chuyên ngành khác;
- Các tổ chức kinh tế của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức sự nghiệp và các tổ chức khác;
- Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và bên nước ngoài tham gia hợp tác kinh doanh theo Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam (nay là Luật đầu tư); các tổ chức, cá nhân nước ngoài hoạt động kinh doanh ở Việt Nam nhưng không thành lập pháp nhân tại Việt Nam;
- Cá nhân, hộ gia đình, nhóm người kinh doanh độc lập và các đối tượng khác có hoạt động sản xuất, kinh doanh, nhập khẩu.
Thuế giá trị gia tăng khi mua nhà là bao nhiêu?
Khoản 6, Điều 5; Khoản 1, Điều 7 Luật Thuế GTGT năm 2008 (được sửa đổi, bổ sung năm 2013) quy định:
– Khoản 6 Điều 6:
“Điều 5. Đối tượng không chịu thuế
… 6. Chuyển quyền sử dụng đất”.
– Khoản 1, Điều 7:
“Điều 7. Giá tính thuế
1. Giá tính thuế được quy định như sau:
…. h) Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là giá bán bất động sản chưa có thuế GTGT, trừ giá chuyển quyền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp ngân sách Nhà nước;”
Tại Khoản 3, Điều 3 Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/2/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế:
“3. Bổ sung Điểm a Khoản 3 Điều 4 như sau:
“a) Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng được quy định cụ thể như sau:
– Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật;
– Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất trúng đấu giá;
– Trường hợp thuê đất để xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật;
– Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng.
Nếu giá đất được trừ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng thì cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng. Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.
Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá ghi trong hợp đồng góp vốn. Trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá đất nhận góp vốn thì chỉ được trừ giá đất theo giá chuyển nhượng;
– Trường hợp cơ sở kinh doanh bất động sản thực hiện theo hình thức xây dựng – chuyển giao (BT) thanh toán bằng giá trị quyền sử dụng đất thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá tại thời điểm ký hợp đồng BT theo quy định của pháp luật; nếu tại thời điểm ký hợp đồng BT chưa xác định được giá thì giá đất được trừ là giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định để thanh toán công trình”.
Căn cứ quy định trên:
– Đối với các hàng hóa, dịch vụ, giá tính thuế GTGT là toàn bộ giá bán hàng hóa, dịch vụ chưa có thuế GTGT.
– Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản thì giá tính thuế GTGT là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT.
Tuy nhiên do “chuyển quyền sử dụng đất” thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT nên đối với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, giá tính thuế GTGT không phải được tính trên toàn bộ giá chuyển nhượng (giá bán) mà cơ sở kinh doanh được trừ giá đất theo nguồn gốc đất (giá tại thời điểm nhận chuyển nhượng hoặc giá được giao đất). Cụ thể:
Giá tính thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS = Giá chuyển nhượng BĐS (giá bán) – Giá đất được trừ (giá đất được trừ được xác định theo nguồn gốc đất).
Tại Khoản 3, Điều 4 Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 của Chính phủ (được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 3, Điều 3 Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/2/2015, Thông tư số 26/2015/TT-BTC ngày 27/2/2015) đã quy định giá đất được trừ trong các trường hợp khác nhau.
Theo đó, trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT.
Nếu giá đất được trừ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng thì cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT.
Như vậy, chính sách hiện hành về thuế GTGT đã hướng dẫn cụ thể, rõ ràng và bảo đảm tính thống nhất đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất đất thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT và giá tính thuế GTGT đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.
Đề nghị doanh nghiệp căn cứ quy định tại Điểm h, Khoản 1, Điều 7 Luật Thuế GTGT và Điểm a, Khoản 3, Điều 4 Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 của Chính phủ (được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 3 Điều 3 Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/2/2015) để xác định giá tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo từng trường hợp cụ thể.
Thuế suất thuế giá trị gia tăng
Căn cứ theo luật thuế giá trị gia tăng 2008 và các luật sửa đổi của luật thuế này, thuế suất thuế giá trị gia tăng như sau:
Mức thuế suất 0%
Mức thuế suất 0% áp dụng đối với hàng hóa, dịch vụ xuất khẩu, vận tải quốc tế và hàng hóa, dịch vụ không chịu thuế GTGT khi xuất khẩu, trừ các trường hợp sau đây:
a) Chuyển giao công nghệ, chuyển nhượng quyền sở hữu trí tuệ ra nước ngoài;
b) Dịch vụ tái bảo hiểm ra nước ngoài;
c) Dịch vụ cấp tín dụng;
d) Chuyển nhượng vốn;
đ) Dịch vụ tài chính phái sinh;
e) Dịch vụ bưu chính, viễn thông;
g) Sản phẩm xuất khẩu là tài nguyên, khoáng sản khai thác chưa chế biến thành sản phẩm khác;
Hàng hóa, dịch vụ xuất khẩu là hàng hóa, dịch vụ được tiêu dùng ở ngoài Việt Nam, trong khu phi thuế quan; hàng hóa, dịch vụ cung cấp cho khách hàng nước ngoài theo quy định của Chính phủ.”
Mức thuế suất 5%
Mức thuế suất 5% áp dụng cho hàng hoá, dịch vụ sau:
a) Nước sạch phục vụ sản xuất và sinh hoạt;
b) Quặng để sản xuất phân bón; thuốc phòng trừ sâu bệnh và chất kích thích tăng trưởng vật nuôi, cây trồng;
c) Dịch vụ đào đắp, nạo vét kênh, mương, ao hồ phục vụ sản xuất nông nghiệp; nuôi trồng, chăm sóc, phòng trừ sâu bệnh cho cây trồng; sơ chế, bảo quản sản phẩm nông nghiệp;
d) Sản phẩm trồng trọt,chăn nuôi, thủy sản chưa qua chế biến, trừ sản phẩm quy định thuộc đối tượng không chịu thuế;
e) Mủ cao su sơ chế; nhựa thông sơ chế; lưới, dây giềng và sợi để đan lưới đánh cá;
g) Thực phẩm tươi sống; lâm sản chưa qua chế biến, trừ gỗ, măng và sản phẩm quy định thuộc đối tượng không chịu thuế;
h) Đường; phụ phẩm trong sản xuất đường, bao gồm gỉ đường, bã mía, bã bùn….
Mức thuế suất 10%
Mức thuế suất 10% áp dụng đối với hàng hóa, dịch vụ không quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này.
Thông tin liên hệ:
Vấn đề “Thuế giá trị gia tăng khi mua nhà“ đã được Tư vấn Luật Đất đai giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Tư vấn luật đất đai chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới mẫu hợp đồng chuyển nhượng nhà đất. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102
Mời bạn xem thêm:
- Trình tự, thủ tục mua đất không có sổ đỏ
- Mẫu hợp đồng chuyển nhượng một phần thửa đất
- Hợp đồng mua bán đất không có sổ đỏ
Câu hỏi thường gặp
Phương pháp tính thuế GTGT gồm phương pháp khấu trừ thuế GTGT và phương pháp tính trực tiếp trên giá trị gia tăng.
Phương pháp khấu trừ là: Số thuế GTGT phải nộp theo phương pháp khấu trừ thuế bằng số thuế giá trị gia tăng đầu ra trừ số thuế giá trị gia tăng đầu vào được khấu trừ.
Phương pháp trực tiếp là: Số thuế GTGT phải nộp theo phương pháp tính trực tiếp trên giá trị gia tăng bằng tỷ lệ % nhân với doanh thu.
Thuế GTGT là một loại thuế độc lập. Thuế GTGT có những đặc điểm sau:
Là loại thuế gián thu
Thuế giá trị gia tăng là một loại thuế gián thu đánh trên khoản giá trị tăng thêm của hàng hoá, dịch vụ. Thuế GTGT còn được phát sinh đến khâu cuối cùng là tiêu dùng. Người tiêu dùng sẽ là người chịu thuế.
Là loại thuế có đối tượng chịu thuế lớn
Hầu hết mọi đối tượng trong xã hội sẽ phải chịu thuế GTGT. Việc đánh thuế trên phạm vi lãnh thổ với mọi đối tượng thể hiện sự công bằng của thuế. Đồng thời thể hiện thái độ của Nhà nước đối với các loại tiêu dùng trong xã hội. Đối với trường hợp cần khuyến khích tiêu dùng hoặc hạn chế việc trả tiền thuế của người tiêu dùng, Nhà nước sẽ không đánh thuế hoặc đánh thuế với mức thuế suất thấp nhất.
Là loại thuế chỉ tính trên phần giá trị tăng thêm của hàng hóa dịch vụ
Đây là đặc điểm cơ bản để phân biệt thuế GTGT với những loại thuế gián thu khác. Thuế GTGT ở tất cả các khâu. Từ quá trình sản xuất đến quá trình lưu thông hàng hóa và cả quá trình tiêu dùng. Việc đánh thuế chỉ trên phần giá trị tăng thêm mà không phải đối với toàn bộ giá trị hàng hóa, dịch vụ.
Số thuế phải nộp sẽ phụ thuộc vào giai đoạn đánh thuế
Như đã nói ở trên, thuế GTGT đánh ở tất cả các khâu, các giai đoạn. Từ khâu sản xuất đến khâu tiêu dùng. Ở mỗi giai đoạn có số thuế GTGT khác nhau. Từ khâu sản xuất đến khâu lưu thông, số thuế giá trị gia tăng là một con số. Từ khâu lưu thông đến khâu tiêu dùng thì số thuế giá trị gia tăng đã khác. Tổng số thuế nộp ở các khâu chính là số thuế cuối cùng tính trên tổng giá trị hàng hóa, dịch vụ. Và người tiêu dùng sẽ mua và phải gánh chịu.
Thuế giá trị gia tăng có tác dụng điều tiết thu nhập của tổ chức, cá nhân tiêu dùng hàng hóa, dịch vụ chịu thuế giá trị gia tăng.
Thuế GTGT là khoản thu quan trọng của Ngân sách nhà nước.
Thuế GTGT tạo được nguồn thu lớn và tương đối ổn định trong Ngân sách nhà nước.
Khuyến khích xuất khẩu hàng hóa dịch vụ.
Thúc đẩy thực hiện chế độ hạch toán, sử dụng hóa đơn.
