Quy định về bán chung cư mini có sổ hồng

27/10/2022 | 09:08 61 lượt xem Lò Chum

Bán chung cư mini có sổ hồng

Thưa luật sư, khi tôi ra Hà Nội học thì có mua 1 chung cư mini để ở, bây giờ đã học xong nên tôi muốn bán lại chung cư mini đó lại cho 1 bạn khóa sau cùng quê, chung cư mini đó của tôi thì đã có sổ hông rồi. Luật sư có thể tư vấn cho tôi bán chung cư mini đã có sổ hồng thì các thủ tục sang tên sổ hồng như thế nào? Mong luật sư tư vấn.

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi; để giải đáp thắc mắc của bạn; cũng như vấn đề: Bán chung cư mini có sổ hồng? Quy định như thế nào? Cụ thể ra sao?; Đây chắc hẳn; là thắc mắc của; rất nhiều người để giải đáp thắc mắc đó cũng như trả lời cho câu hỏi ở trên; thì hãy cùng tham khảo qua; bài viết dưới đây của chúng tôi để làm rõ vấn đề nhé!

Căn cứ pháp lý:

Sổ hồng chung cư là gì?

Sổ đỏ, sổ hồng là từ mà người dân thường dùng để gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa theo màu sắc của Giấy chứng nhận. Khi nói đến “Sổ hồng” thì không ít người cho rằng: “Sổ hồng” được cấp cho nhà ở, còn “Sổ đỏ” được cấp cho đất. Tuy nhiên pháp luật đất đai từ trước tới nay không quy định về các khái niệm này .

Hiện nay, Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, kế thừa tên gọi Giấy chứng nhận mới, cụ thể như sau:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (theo khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013).

Theo đó đây là cách gọi ngắn gọn mà người dân thường sử dụng. “Sổ hồng” chính là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Do đó sổ hồng chung cư là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là chung cư của chủ sở hữu đứng tên trên sổ.

Chung cư mini có được cấp sổ hồng?

Chung cư mini thường có từ 2 tầng trở lên, mỗi tầng có ít nhất 2 căn hộ, diện tích mỗi căn hộ dao động từ 30-50m2. Loại nhà chung cư này được các cá nhân hoặc chủ đầu tư xây dựng trên đất của mình. 

Điều 22, Nghị định 71, Quyết định 24/2014/QĐ-UBND nêu rõ, chung cư mini là nhà ở do hộ gia đình hoặc cá nhân xây dựng. Công trình cao từ 2 tầng trở lên, mỗi tầng ít nhất 2 căn hộ, mỗi căn hộ có diện tích mặt sàn dao động từ 30-50m2. Thiết kế căn hộ mini theo kiểu khép kín, với đầy đủ các phòng chức năng như một ngôi nhà/căn hộ thông thường.

Chung cư mini có sổ hồng không là một trong những vấn đề mà người mua nhà quan tâm. Nếu đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về nhà chung cư thì chung cư mini được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ hồng nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu căn hộ.

Cụ thể, Khoản 2, Điều 6, Luật Nhà ở năm 2014 quy định, chung cư mini vẫn có thể được cấp sổ hồng nếu đáp ứng các điều kiện sau đây:

  • Có từ 2 tầng trở lên, tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ 2 căn hộ trở lên theo kiểu khép kín;
  • Có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng;
  • Có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư.

Mặt khác, theo Quyết định 12/2017/QĐ-UBND của UBND TP. Hà Nội, trường hợp công trình xây dựng không có Giấy phép hoặc xây dựng sai phép thì công trình đó phải được kiểm tra, xử lý theo quy định. Nếu công trình được phép tồn tại, đã thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước đối với diện tích xây dựng sai phép, không phép thì được xét cấp sổ hồng.

Như vậy, nếu chung cư mini xây dựng không có Giấy phép hoặc sai phép; không đáp ứng các điều kiện tại Khoản 2, Điều 6, Luật Nhà ở 2014 nêu trên thì không được cấp sổ hồng. Những trường hợp còn lại vẫn có thể được xem xét cấp sổ.

Thế nên, khi mua chung cư mini, để tránh rủi ro, người mua nhà cần tìm hiểu kỹ lưỡng các thông tin về chủ đầu tư, tính pháp lý, hiện trạng công trình…

Bán chung cư mini có sổ hồng
Bán chung cư mini có sổ hồng

Bán chung cư mini có sổ hồng như thế nào?

Dù căn chung cư chua có sổ hồng thì người dân vẫn có quyền chuyển nhượng căn hộ đó bằng hình thức chuyển nhương hợp đồng mua bán nhà ở (bản chất là thế chỗ).

Theo khoản 2 Điều 123 Luật Nhà ở 2014 quy định:

“Trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư.”

Do đó trong trường hợp chung cư của bạn đủ điều kiện được cấp nhưng chủ đầu tư chưa thực hiện thủ tục nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó thì bạn vẫn có thể chuyển nhượng căn hộ cho người khác, tuy nhiên sẽ khó khăn hơn so với việc chuyển nhượng mà có đầy đủ sổ hồng.

Thủ tục bán căn hộ chung cư mini có sổ hồng

Bước 1: Chuẩn bị đầy đủ các điều kiện để xin chuyển nhượng hợp đồng mua bán

Đầu tiên phải làm các bên mua bán phải trao đổi, thỏa thuận, thống nhất về Giá cả, phương thức thanh toán, thời hạn bàn giao nhà, quyền và nghĩa vụ của các bên….

Sau đó, người bán sẽ tiến hành lập đơn đề nghị chủ đầu tư cho chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Đơn xin này cần đính kèm bản sao hợp đồng mua bán, chứng minh thư, hộ khẩu bên mua.

Tiếp đó, sau khi nhận được đơn của bạn, chủ đầu tư sẽ tiến hành rà soát, kiểm tra để xem việc thanh toán căn hộ đã hoàn tất, có bị chậm tiến độ, có vướng mắc, vấn đề gì hay không… Nếu không có vấn đề phát sinh thì chủ đầu tư sẽ chấp thuận cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ.

Bước 2: Tiến hành thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Căn cứ Điều 33 – Thông tư 19/2016/TT-BXD, theo đó bên mua và bên bán sẽ tiến hành soạn thảo thành văn bản có nội dung liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán. Trong đó sẽ ghi rõ các thỏa thuận mà bạn đã thống nhất với người mua trước đó như: Mức giá mua bán, phương thức thanh toán, thời hạn chuyển giao căn hộ, quyền và nghĩa vụ các bên… Văn bản này cần được công chứng để đảm bảo tính pháp lý.

Văn bản chuyển nhượng hợp đồng do hai bên ký kết được lập thành 06 bản (03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu); trường hợp văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải thực hiện công chứng, chứng thực thì có thêm 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực.

Bên cạnh đó, bạn và người mua cũng cần chuẩn bị thêm một số giấy tờ cần thiết khác khi tiến hành công chứng văn bản chuyển nhượng căn hộ chung cư như:

  • Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa người bán và chủ đầu tư
  • Biên bản làm việc giữa chủ đầu tư và hai bên tham gia chuyển nhượng hợp đồng mua bán (Bạn và người mua)
  • Thông báo của chủ đầu tư về việc bên bán đủ điều kiện để chuyển nhượng hợp đồng mua bán…

Thay vì tiến hành thủ tục sang tên sổ, đối với căn hộ thiếu sổ hồng sẽ tiến hành chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ

Bước 3: Kê khai, nộp các khoản lệ phí, thuế liên quan

Tùy theo thỏa thuận một trong các bên phải tiến hành đóng các khoản lệ phí, thuế liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng như thuế thu nhập cá nhân

Mức thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được tính tương tự như khi giao dịch mua bán nhà đất bình thường:

Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng x 2%

Trong trường hợp, giá chuyển nhượng thấp hơn giá nhà do UBND Tỉnh, Thành phố quy định thì sẽ căn cứ vào bảng giá nhà đó để làm căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân.

Bước 4: Xin xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản đã công chứng

Trong vòng 5 ngày kể từ khi nhận các giấy tờ liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã được công chứng và nộp đầy đủ thuế, phí từ bạn và người mua. Chủ đầu tư sẽ tiến hành xác nhận và gửi cho bên nhận chuyển nhượng các giấy tờ sau:

  • Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư
  • Hợp đồng mua bán nhà chung cư giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng
  • Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân
  • Biên bản bàn giao nhà

Thông tin liên hệ

Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về “Bán chung cư mini có sổ hồng. Chúng tôi hi vọng rằng kiến thức trên sẽ giúp ích cho bạn đọc và bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.

Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn đặt cọc đất, hợp đồng mua bán chuyển nhượng nhà đất Bồi thường thu hồi đất, Đổi tên sổ đỏ, Làm sổ đỏ, Tách sổ đỏ, Giải quyết tranh chấp đất đai, tư vấn luật đất đai…, Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về các vấn đề liên quan đến đất đai vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102.

Mời bạn xem thêm:

Câu hỏi thường gặp

Mua chung cư sau bao lâu được nhận sổ hồng?


Theo quy định hiện hành, trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ cho người mua nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà.
Tuy nhiên, trên thực tế, thời hạn nhận sổ hồng chung cư phụ thuộc vào việc chủ đầu tư có thực hiện đúng thời hạn phải làm thủ tục đề nghị cấp sổ hay không.
Nếu chủ đầu tư thực hiện đúng quy định trên thì thời hạn tối đa để có sổ hồng là 50 ngày cộng với thời hạn giải quyết thủ tục của cơ quan nhà nước, tối đa là 15 ngày làm việc. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng thời hạn sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính, nộp tiền phạt cho Nhà nước, người mua căn hộ chậm nhận sổ hồng.
Tóm lại, trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ cho người mua nhà chung cư và người mua đã thanh toán đủ tiền, chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ hồng cho người mua nhà.

Người mua nhà có thể tự làm sổ hồng chung cư?


Khoản 7, Điều 26, Luật Nhà ở năm 2014 và Khoản 22, Điều 1, Nghị định 148/2020/NĐ-CP nêu rõ, chủ đầu tư có trách nhiệm nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ hồng thay cho người mua trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ. Nếu người mua muốn tự mình thực hiện thủ tục đăng ký, cấp sổ hồng thì chủ đầu tư phải cung cấp hồ sơ, giấy tờ để người mua thực hiện.
Như vậy, nếu có nhu cầu thì người mua nhà hoàn toàn có thể được tự làm sổ hồng cho căn hộ của mình.

Chủ đầu tư không làm sổ hồng cho người mua chung cư bị phạt như thế nào?


Điều 31 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định tổ chức thực hiện dự án kinh doanh bất động sản không nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người mua hoặc không cung cấp giấy tờ, cung cấp không đầy đủ giấy tờ cho người mua trong trường hợp người mua tự nguyện thực hiện thủ tục cấp Sổ hồng thì bị xử lý theo hình thức và mức xử phạt tương ứng với thời gian và mức độ vi phạm