Quy định bố trí nhà ở xã hội

Thưa luật sư tôi có được nhận thầu một công trình để xây dựng nhà ở xã hội, theo bản thiết kế xây dựng tôi được nhận thì tôi thấy một số chi tiết trong bản thiết kế khi thực thi xây dựng thì sẽ khó thực hiện nên có định thay đổi, nhưng mà theo tôi được biết thì theo quy định thì nhà ở xã hội có cách bố trí phù hợp rồi. Tôi muốn nhờ luật sư tư vấn các vấn đề pháp lý về Quy định bố trí nhà ở xã hội hiện nay như thế nào? Các hình thức bố trí nhà ở xã hội ra sao? Mong luật sư tư vấn.

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Vấn đề: Quy định bố trí nhà ở xã hội được rất nhiều nhà đầu tư và nhà thầu xây dựng quan tâm. Đặc biệt là cách xác định bố trí nhà ở xã hội để phù hợp với quy định pháp luật. Để hiểu rõ hơn về vấn đề pháp lý liên quan đến các Quy định bố trí nhà ở xã hội hiện nay như thế nào hãy cùng tham khảo qua bài viết dưới đây của chúng tôi nhé!

Căn cứ pháp lý:

• Luật Nhà ở năm 2014 

Quy định pháp luật về nhà ở xã hội?

Khác với mô hình nhà ở thông thường, nhà ở xã hội chỉ được cấp cho một số đối tượng đặc biệt, được ưu tiên trong xã hội. Ở Việt Nam, nhà ở xã hội được phân thành 2 loại khác nhau. 

• Nhà xã hội được nhà nước đầu tư xây dựng và bán lại cho các đối tượng ưu tiên với mức giá ưu tiên. 
• Nhà ở xã hội do chủ đầu tư xây sau đó bán dự án nhà ở xã hội lại cho quỹ nhà ở xã hội theo hình thức giảm giá. Hoặc dự án nhà ở thương mại được chủ đầu tư trích 5% số căn hộ bán lại cho quỹ nhà ở xã hội theo hình thức giảm giá.

Nhà ở xã hội được xây dựng tương tự như loại hình chung cư. Vì vậy loại hình nhà ở này còn được gọi với cái tên thân thuộc khác là chung cư nhà ở xã hội. Mặc dù vậy, quy định xây dựng nhà xã hội vẫn phải đảm bảo 1 số tiêu chuẩn riêng so với các nhà chung cư bình thường. Vậy những tiêu chuẩn riêng đối với nhà xã hội là gì?

• Nhà ở xã hội tại các khu đô thị thuộc loại đặc biệt sẽ không bị giới hạn số tầng xây dựng.
• Chung cư xã hội tại các đô thị loại 1, 2, 3 và 4 khi xây dựng không được vượt quá 6 tầng.
• Diện tích xây dựng theo quy định đối với mỗi căn nhà ở xã hội giao động từ 30 – 60m2.
• Dự án chung cư thu nhập thấp khi xây dựng phải đảm bảo các tiêu chuẩn chung về hạ tầng, thiết kế. Đồng thời quy hoạch dự án phải tuân thủ đúng quy định của từng loại đô thị theo quy định của pháp luật.

Theo Điều 7 Nghị định 100 nhà ở xã hội sửa đổi bổ sung Nghị định số 100, 20/10/2015 được ban hành ngày 01/04/2021 đề ra quy định loại nhà và diện tích xây dựng như sau: 

• Đối với dạng chung cư nhà ở xã hội, căn hộ thiết kế, xây dựng theo lối khép kín, đảm bảo những quy chuẩn xây dựng. Diện tích mỗi căn hộ chung cư nhà ở xã hội tối thiểu là 25m2. Căn cứ vào tình hình cụ thể của từng địa phương mà cơ quan cấp tỉnh có thể tăng tiêu chuẩn diện tích căn hộ tối đa. Tuy nhiên mức tăng không quá 10% so với diện tích căn hộ tối đa 70m2 và đảm bảo tỷ lệ số lượng căn hộ trong dự án xây dựng nhà ở xã hội có diện tích sàn trên 70m2 không vượt quá 10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội của dự án.
• Đối với loại hình nhà ở xã hội liền kề, tiêu chuẩn diện tích xây dựng tối đa là 70m2, hệ số sử dụng đất không quá 2 lần. Đồng thời phải đảm bảo phù hợp so với quy hoạch của dự án do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Các dự án nhà ở xã hội liền kề thấp tầng phải được Chủ tịch UBND tỉnh ký duyệt. Còn đối với các dự án nhà ở xã hội liền kề tại các khu đô thị loại 1, loại 2 và loại đặc biệt thì UBND tỉnh phải báo cáo xin ý kiến của HĐND cấp tỉnh trước khi ký quyết định đầu tư.
• Đối với loại hình nhà ở xã hội do cá nhân và hộ gia đình xây dựng cần đảm bảo phù hợp với quy định xây dựng, quy hoạch do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Bộ xây dựng sẽ có những hướng dẫn về tiêu chuẩn thiết kế và điều kiện xây dựng nhà ở xã hội riêng lẻ. 

Quy định bố trí nhà ở xã hội hiện nay như thế nào?

Căn cứ Khoản 1, Khoản 2, Điều 115, Luật Nhà ở năm 2014 thì việc quyết định phương án bố trí nhà ở tái định cư sẽ được quyết định như sau:

–   Trường hợp nhà chung cư có một chủ sở hữu mà đang cho thuê thì việc bố trí chỗ ở cho người đang thuê được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu và người thuê nhà.

–   Trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có sự tham gia đầu tư của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì chủ sở hữu nhà chung cư và doanh nghiệp này thỏa thuận phương án bố trí tái định cư theo nguyên tắc quy định tại Điều 116,Luật Nhà ở năm 2014 để báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư phê duyệt. Các chủ sở hữu nhà chung cư phải tổ chức cuộc họp Hội nghị nhà chung cư để thống nhất phương án bố trí tái định cư trước khi báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư phê duyệt.

Tại Khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở năm 2014 có quy định: “2. Tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3 thì chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở theo quy định của Chính phủ. Đối với các loại đô thị còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương để yêu cầu chủ đầu tư phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội; và tại điểm b, Khoản 3 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội có quy định: “Tại các đô thị loại IV và loại V, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương về nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn nơi có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị được phê duyệt hoặc chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở để yêu cầu chủ đầu tư dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.”.

Căn cứ các quy định nêu trên, đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị tại đô thị loại IV và loại V không bắt buộc phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội. Trường hợp địa phương không có nhu cầu xây dựng nhà ở xã hội tại các đô thị loại IV và loại V thì Ủy ban nhân cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền quyết định việc chủ đầu tư không phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.

Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến tiền sử dụng đất đối với dự án nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai và các quy định pháp luật liên quan. Để được hướng dẫn theo đúng thẩm quyền, đề nghị Sở Xây dựng tỉnh Bình Thuận có văn bản hỏi Bộ Tài Chính để được hướng dẫn cụ thể nội dung này.

Các hình thức bố trí nhà ở để phục vụ tái định cư

Vậy trong trường hợp của anh, phương án tái định cư sẽ do các chủ sở hữu nhà chung cư tổ chức cuộc họp hội nghị nhà chung cư để thống nhất phương án bố trí tái định cư. Nếu toàn thể mọi chủ sở hữu đã thống nhất quyết định đồng ý chuyển đến tái định cư tại khu nhà chung cư mới thì sẽ báo cáo cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt. Việc bố trí tái định cư cho các chủ sở hữu có nhà chung cư phải phá dỡ để xây dựng công trình khác được thực hiện theo quy định tại Điều 36, Luật nhà ở năm 2014 như sau:

“Điều 36. Các hình thức bố trí nhà ở để phục vụ tái định cư

1. Mua nhà ở thương mại được xây dựng theo dự án để cho thuê, cho thuê mua, bán cho người được tái định cư.

2. Sử dụng nhà ở xã hội được xây dựng theo dự án để cho thuê, cho thuê mua, bán cho người được tái định cư.

3. Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước hoặc đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng – chuyển giao trên diện tích đất được xác định để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo quy hoạch được phê duyệt để cho thuê, cho thuê mua, bán cho người được tái định cư.

4. Hộ gia đình, cá nhân được thanh toán tiền để tự lựa chọn việc mua, thuê, thuê mua nhà ở thương mại trên địa bàn làm nhà ở tái định cư hoặc được Nhà nước giao đất ở để tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch được phê duyệt.”

Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật. Như vậy trong trường hợp của anh, khi được bố trí nơi ở tái định cư thì phải bố trí sao cho đảm bảo khách quan, công bằng giữa các chủ sở hữu nhà chung cư cũ. Anh là người được đại diện theo ủy quyền của chủ sở hữu, phạm vi ủy quyền của anh do hai bên thỏa thuận, theo đó anh có quyền đại diện cho chủ sở hữu thực hiện các hoạt động được hưởng quyền lợi, thực hiện nghĩa vụ liên quan đến tài sản mà không có sự phân biệt nào. Nghĩa vụ của cơ quan có thẩm quyền là thực hiện một cách khách quan, công bằng. Nếu không bố trí được nhà ở theo đúng tiêu chuẩn yêu cầu thì phải có sự thương lượng thỏa thuận giữa các bên. Anh cần có yêu cầu ban quản lý nhà chung cư giải thích rõ ràng về vấn đề lý do thu thêm tiền đối với gia đình anh. Nếu anh thấy không thỏa đáng về quyết định của ban quản lý nhà chung cư thì có thể làm đơn khiếu nại lên thủ trưởng cơ quan ra quyết định hoặc UBND tỉnh đã phê duyệt phương án bố trí tái định cư. Nếu không thể giải quyết được vấn đề thì anh có thể yêu cầu bồi thường phần tiền hỗ trợ tái định cư để anh mua nhà ở nơi khác.

Thông tin liên hệ

Vấn đề “Quy định bố trí nhà ở xã hội” đã được Tư vấn luật đất đai giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty của chúng chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới vấn đề pháp lý về thủ tục ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline:0833 102 102.

Mời bạn xem thêm:

• Thời hạn chi trả tiền bồi thường cho người có đất thu hồi quy định bao lâu?
• Kinh doanh bất động sản có bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp không?
• Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?

Câu hỏi thường gặp