Khi người dân muốn thực hiện giao dịch mua bán nhà ở thì một điều kiện tiên quyết khi thực hiện giao dịch này đó chính là phải giao kết hợp đồng mua bán nhà ở. Bởi vì vai trò quan trọng của nó trong khi thực hiện giao dịch về nhà ở nên pháp luật hiện hành đã có những quy định riêng về hợp đồng mua bán nhà ở. Tuy nhiên, do tiến trình xã hội ngày càng phát triển nên nhiều quy định hiện nay đã bộc lộ những hạn chế, bất cập, trong đó có cả quy định về hợp đồng mua bán nhà ở. Vậy thì “Những bất cập trong hợp đồng mua bán nhà ở” đó là gì?. Hãy cùng tìm hiểu qua bài viết dưới đây của Tư vấn luật đất dai nhé.
Quy định chung về hợp đồng mua bán nhà ở
Hợp đồng mua bán nhà ở là loại giao dịch dân sự phổ biến trong giao lưu dân sự hiện nay. Đây là một dạng giao dịch thể hiện ý chí của hai hay nhiều bên nhằm làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt, quyền và nghĩa vụ dân sự.
Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên bán và bên mua, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở và quyền sở hữu nhà ở cho bên mua. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm theo phương thức mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở.
Theo Điều 121 Luật Nhà ở 2014 quy định về hợp đồng về nhà ở thì hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:
– Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
– Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;
– Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
– Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
– Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;
– Quyền và nghĩa vụ của các bên;
– Cam kết của các bên;
– Các thỏa thuận khác;
– Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
– Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
– Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
Phân loại hợp đồng mua bán nhà ở
Căn cứ vào đối tượng của hợp đồng mua bán có thể phân thành:
Hợp đồng mua bán nhà ở gắn với quyền sử dụng đất
Đây là loại hợp đồng khá thông dụng dùng trong giao dịch nhà ở đã được tổ chức, cá nhân, hộ gia đình tự xây dựng trên diện tích đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhà ở trong hợp đồng mua bán nhà ở gắn với quyền sử dụng đất có thể được xây dựng trên toàn bộ diện tích đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hoặc có thể được xây dựng một phần trên đất.
Tuy nhiên, tính chất đặc biệt của đối tượng hợp đồng này ở chỗ, hai bên không thực hiện giao dịch với mục đích mua nhà ở đơn lẻ mà luôn gắn liền với việc mua bán quyền sử dụng đất. Do đó, giá trị của hợp đồng không chỉ tính trên giá trị nhà ở, mà còn tính trên giá trị của quyền sử dụng đất được mua bán.
Hợp đồng mua bán nhà ở chung cư
Đây là loại hợp đồng mà việc mua bán có đối tượng chính là nhà ở dưới dạng căn hộ chung cư. Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 : “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung… “. Như vậy, thực chất mua bán nhà chung cư sẽ có mục đích chủ yếu là chuyển quyền sở hữu phần nhà ở thuộc sở hữu riêng. Phần nhà ở và các công trình sở hữu chung của khu nhà chung cư sẽ là quyền phát sinh từ quyền sở hữu căn hộ trong khu nhà chung cư.
Do đặc tính của nhà chung cư nên đối với chung cư hình thành trong tương lai thì hợp đồng mua bán nhà chung cư chủ yếu là hợp đồng góp vốn. Chủ đầu tư thỏa thuận với các tổ chức, các nhân bằng văn bản các văn bản ghi nhận góp vốn theo hình thức hợp đồng để đầu tư xây dựng nhà chung cư. Theo hợp đồng này, bên góp vốn sẽ được nhận sản phẩm là nhà ở hình thành trong tương lai trên cơ sở theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Những bất cập trong hợp đồng mua bán nhà ở
– Về đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở thì đối tượng hẹp hơn so với hợp đồng mua bán hàng hóa khác, đối tượng cụ thể hơn là nhà ở, nhà ở đang tồn tại hoặc nhà ở hình thành trong tương lai. Đối tượng nhà ở phải được phép giao dịch trong quan hệ dân sự. Nhà ở trong giao dịch mua bán thuộc các hình thức sở hữu khác nhau như sở hữu tư nhân hay sở hữu nhà nước, sở hữu của một chủ sở hữu hoặc sở hữu của các đồng sở hữu. Nhà ở này phải ở trong tình trạng được phép giao dịch.
– Tại khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước về việc thẩm định xem chủ đầu tư có được bán nhà ở hình thành trong tương lai hay không. Quy định như vậy nhằm đề cao vai trò của nhà nước trong việc hạn chế rủi ro cho khách hàng, phần nào sẽ dẫn đến tâm lý “tin tưởng” của khách hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai và thiếu đi việc kiểm tra các thông tin cần thiết khác.
Tuy nhiên Điểm b, Khoản 2, Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP lại quy định nếu Sở Xây dựng không có văn bản thì vẫn được bán và phải chịu trách nhiệm. Có thể thấy rằng, khi có tranh chấp xảy ra thì việc chủ đầu tư “chịu trách nhiệm” lúc này còn dựa trên nhiều yếu tố khác nhau và rủi ro lớn vẫn thuộc về khách hàng.
– Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chủ đầu tư không được ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở cho bên được huy động vốn, nhưng quy định chưa cụ thể, rõ ràng dẫn đến vẫn tồn tại thỏa thuận “ngầm”. Khi trường hợp có xảy ra tranh chấp, vấn đề xử lý sẽ rất phức tạp.
– Theo khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về bên bán nhà ở chỉ đề cập đến “chủ sở hữu hoặc người được chủ sở hữu cho phép, uỷ quyền để thực hiện giao dịch”. Có thể nhận định rằng quy định này thiếu vắng hoàn toàn một nhóm chủ thể cũng có thể được xác lập và thực hiện hợp đồng mua bán, đó là “người có quyền bán tài sản”, chủ thể này được ghi nhận tại khoản 2 Điều 431 BLDS năm 2015. Đó có thể là bên nhận cầm cố, bên nhận thế chấp tài sản là nhà ở,…
– Theo quy định tại Điều 16 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi rõ trong hợp đồng. Tuy nhiên, tại Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 lại quy định những nội dung hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng phải có, trong đó có quy định về phạt vi phạm hợp đồng nhưng về vấn đề bồi thường thiệt hại thì không có quy định trong nội dung thỏa thuận của các bên.
Như vậy, có thể thấy, ngay trong cùng một văn bản pháp luật đã tồn tại sự mâu thuẫn. Về bản chất, phạt hợp đồng mang tính chất răn đe và “phòng ngừa”, mục đích để các bên ý thức và nghiêm chỉnh tuân thủ hợp đồng, trong khi đó, bồi thường thiệt hại mang tính chất bù đắp những tổn thất đã gây ra.
Có cần công chứng chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở?
– Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
– Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.
– Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
– Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Những bất cập trong hợp đồng mua bán nhà ở” .Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Tư vấn Luật đất đai.com với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ pháp lý như giấy giao nhận tiền đặt cọc mua bán nhà đất. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833102102
Mời bạn xem thêm:
- Quy trình xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai
- Đất trồng lúa có được chuyển nhượng không?
- Thù lao môi giới và hoa hồng môi giới?
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ theo Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định về thời điệm có hiệu lực của hợp đồng nhà ở như sau:
“Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở
1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.
3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở”.
Như vậy, hợp đồng mua bán nhà sẽ có hiệu lực tại thời điểm bạn công chứng hợp đồng tại văn phòng công chứng. Sau khi đã công chứng tại văn phòng công chứng bạn có thể tới Ủy ban nhân dân phường để sao y bản chính hợp đồng đó làm nhiều bản để sử dụng.
– Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán do các bên thoả thuận. Bên bán phải giao tài sản cho bên mua đúng thời hạn đã thoả thuận; bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý.
– Khi các bên không thoả thuận thời hạn giao tài sản thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao tài sản và bên bán cũng có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho nhau một thời gian hợp lý.
– Bên mua thanh toán tiền mua theo thời gian thỏa thuận. Nếu không xác định hoặc xác định không rõ ràng thời gian thanh toán thì bên mua phải thanh toán ngay tại thời điểm nhận tài sản mua hoặc nhận giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản.
Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà ở là một hợp đồng song vụ. Theo đó, bên bán nhà ở và bên mua nhà ở đều có các quyền và nghĩa vụ nhất định, không bên nào chỉ có quyền hoặc chỉ phải thực hiện các nghĩa vụ. Nghĩa vụ của bên này là quyền lợi của bên kia và ngược lại. Khi bên có nghĩa vụ đến hạn thực hiện nghĩa vụ nhưng không thực hiện đúng những cam kết đã thỏa thuận, thì bên có quyền sẽ yêu cầu bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng, thực hiện đủ những cam kết đã thỏa thuận. Tính song vụ còn được thể hiện ở chỗ quyền lợi của bên bán và bên mua chỉ có thể được đảm bảo khi bên mua và bên bán thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tương ứng của mình.
Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù. Tức là, trong hợp đồng, khi bên bán nhà hoặc bên mua nhà đã thực hiện cho bên kia một lợi ích, thì sẽ nhận được từ phía bên kia một lợi ích tương ứng. Điều này hoàn toàn khác với việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở trong quan hệ thừa kế, tặng cho nhà ở. Trong hai loại quan hệ này, người chuyển giao quyền sở hữu nhà sẽ không được nhận bất kỳ một lợi ích vật chất tương ứng với giá trị ngôi nhà để lại thừa kế hoặc đem tặng, cho. Còn người tiếp nhận quyền sở hữu nhà ở (người được thừa kế, được tặng cho) không phải thực hiện bất kỳ nghĩa vụ tài sản nào đối với người chuyển quyền sở hữu ngôi nhà.
Đặc điểm đền bù trong hợp đồng mua bán nhà ở là sự cụ thể hóa của nguyên tắc trao đổi ngang giá trong giao lưu dân sự mà các bên mua và bán đã thực hiện để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi họ tham gia giao kết hợp đồng.
Thứ ba, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản từ phía người bán cho người mua. Trong quan hệ giao dịch mua bán này, người bán nhà có trách nhiệm chuyển giao nhà hoặc phần nhà ở và quyền sở hữu ngôi nhà hợp pháp đó cho người mua, đồng thời người bán nhà cũng phải chuyển giao quyền sử dụng đất ở có căn nhà đó cho người mua, trừ trường hợp bán nhà trên phần đất thuê.
