Người nước ngoài chuyển nhượng căn hộ cho người Việt Nam

25/10/2022 | 18:36 83 lượt xem Lò Chum

Người nước ngoài chuyển nhượng căn hộ cho người Việt Nam

Thưa luật sư, tôi có một người bạn chơi thân với tôi lúc đại học, bạn tôi là du học sinh ở Lào ra Việt Nam học. Tôi cũng lên Hà Nội học nên chúng tôi có mua 1 căn hộ mini ở Hà Nội để tiện học tập, bây giờ chúng tôi đã học xong thì bạn tôi phải về nước. căn hộ mini đó thì chúng tôi đã mua cùng nhau và trước khi bạn tôi về nước thì muốn chuyển nhượng lại căn hộ đó cho tôi. Tôi muốn hỏi luật sư Người nước ngoài chuyển nhượng căn hộ cho người Việt Nam có được không? Để Người nước ngoài chuyển nhượng căn hộ cho người Việt Nam cần thủ tục gì theo quy định pháp luật? Mong luật sư tư vấn.

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi; để giải đáp thắc mắc của bạn; cũng như vấn đề: Người nước ngoài chuyển nhượng căn hộ cho người Việt Nam? Quy định như thế nào? Cụ thể ra sao?; Đây chắc hẳn; là thắc mắc của; rất nhiều người để giải đáp thắc mắc đó cũng như trả lời cho câu hỏi ở trên; thì hãy cùng tham khảo qua; bài viết dưới đây của chúng tôi để làm rõ vấn đề nhé!

Căn cứ pháp lý:

  • Bộ luật dân sự 2015
  • Luật Nhà ở 2014
  • Nghị định số 99/2015/NĐ-CP

Người nước ngoài gồm những ai?

“Người nước ngoài” là người mang giấy tờ xác định quốc tịch nước ngoài; và người không quốc tịch nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú tại Việt Nam (khoản 1 Điều 3 Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam).

“Quốc tịch nước ngoài” là quốc tịch của một nước khác; không phải là quốc tịch Việt Nam (khoản 1 Điều 3 Luật Quốc tịch 2008). Giấy tờ xác định quốc tịch nước ngoài là loại giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài hoặc Liên hợp quốc cấp, gồm hộ chiếu hoặc giấy tờ có giá trị thay hộ chiếu (sau đây gọi chung là hộ chiếu) (khoản 2 Điều 3 Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam).

Người không quốc tịch nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh tại Việt Nam là người không có quốc tịch Việt Nam; và cũng không có quốc tịch nước ngoài (khoản 2 Điều 3 Luật Quốc tịch 2008). Người không quốc tịch được xác định bằng: “Giấy tờ có giá trị đi lại quốc tế là loại giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của một nước cấp cho người không quốc tịch đang cư trú tại nước đó và được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam chấp thuận.” (khoản 3 Điều 3 Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam).

Người nước ngoài có được sở hữu nhà ở Việt Nam

Người nước ngoài chuyển nhượng căn hộ cho người Việt Nam
Người nước ngoài chuyển nhượng căn hộ cho người Việt Nam

Điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

  • Đối với cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định pháp luật.
  • Đối với cá nhân nước ngoài phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi; miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định pháp luật.

Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau

  • Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định pháp luật;
  • Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng; an ninh theo quy định pháp luật Việt Nam. Sở Xây dựng xác định cụ thể danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở. Theo đó, người nước ngoài không được mua, thuê mua nhà ở ngoài danh mục này.

Ngoài ra, người nước ngoài đứng tên mua nhà ở Việt Nam còn phải có các giấy tờ sau

  • Giấy chứng nhận đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư tại Việt Nam.
  • Hộ chiếu còn giá trị và được đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất nhập cảnh Việt Nam; Thẻ thường trú; thẻ tạm trú; giấy chứng nhận được phép cư trú tại Việt Nam 12 tháng trở lên.

Thủ tục người nước ngoài mua nhà chung cư tại Việt Nam

Hiện tại, theo luật Việt Nam, người nước ngoài được mua nhà trong các trường hợp sau:

  • Chỉ mua, thuê mua nhà của chủ dự án xây dựng nhà ở;
  • Mua nhà ở của người nước ngoài;
  • Chỉ nhận nhà ở làm quà tặng từ hộ gia đình, cá nhân, nhận nhà ở làm quà tặng của tổ chức.

Tuy nhiên, trong trường hợp cá nhân mua nhà của chủ đầu tư chưa nhận được giấy tờ liên quan đến đất thì vẫn có thể mua hàng từ cá nhân. Vì vậy, thủ tục bao gồm:

Bước 1. Cá nhân và người nước ngoài lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở. Văn bản chuyển nhượng hợp đồng do hai bên ký kết được lập thành 07 bản (03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản cá nhân Việt Nam lưu, 01 bản người nước ngoài lưu); 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực.

Bước 2. Tiến hành thủ tục công chứng hoặc chứng thực. Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:

  • 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
  • Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại (và phụ lục nếu có);
  • Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu của các giấy tờ: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị;

Bước 3. Sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, người nước ngoài nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận bao gồm các giấy tờ sau đây:

  • 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở (đã công chứng, chứng thực);
  • Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở;
  • Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế;
  • Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu các giấy tờ của người nước ngoài: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu hoặc giấy tờ tương đương;

Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ theo quy định tại Điểm a Khoản này và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau đây:

  • 02 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã có xác nhận của chủ đầu tư, trong đó có 01 bản của cá nhân Việt Nam và 01 bản của người nước ngoài;
  • Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở (đối với trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở);
  • Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.

Bước 4. Người nước ngoài được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai. Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp Giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận các giấy tờ sau:

  • Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; bản chính biên bản bàn giao nhà ở;
  • Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư.

Người nước ngoài chuyển nhượng căn hộ cho người Việt Nam

Theo quy định tại khoản 2 Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở; mua nhà ở, mua nhà của tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b khoản 4 Điều 7 Nghị định này và chỉ được nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận tặng cho nhà ở của tổ chức trong số lượng nhà ở theo quy định tại khoản 3, khoản 4 Điều này tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép sở hữu.

Theo đó, việc mua nhà ở, mua nhà của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại điểm b khoản 4 Điều 7 Nghị định 99/2015/NĐ-CP được quy định cụ thể như sau:

Trường hợp bán hoặc tặng cho nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì bên mua, bên nhận tặng cho chỉ được sở hữu nhà ở trong thời hạn còn lại; khi hết thời hạn sở hữu còn lại mà chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước xem xét, gia hạn thêm theo quy định tại Điều 77 Nghị định này.

Đồng thời, tại Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD quy định về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại như sau:

“Điều 32. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

1. Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng này cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ. Trường hợp hợp đồng mua bán với chủ đầu tư có nhiều nhà ở (căn hộ, căn nhà riêng lẻ) thì phải chuyển nhượng toàn bộ số nhà trong hợp đồng đó; nếu bên chuyển nhượng có nhu cầu chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư thì bên chuyển nhượng phải lập lại hợp đồng mua bán nhà ở hoặc phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp đồng.”

Như vậy, căn cứ các quy định trên, ta thấy cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Và trường hợp người nước ngoài muốn mua nhà của người nước ngoài khác phải thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và chỉ được sở hữu nhà ở trong thời hạn còn lại; khi hết thời hạn sở hữu còn lại mà chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước xem xét, gia hạn thêm theo quy định tại Điều 77 Nghị định này.

Thông tin liên hệ

Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về “Người nước ngoài chuyển nhượng căn hộ cho người Việt Nam. Chúng tôi hi vọng rằng kiến thức trên sẽ giúp ích cho bạn đọc và bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.

Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn đặt cọc đất, Chuyển đất nông nghiệp sang đất sổ đỏ Bồi thường thu hồi đất, Đổi tên sổ đỏ, Làm sổ đỏ, Tách sổ đỏ, Giải quyết tranh chấp đất đai, tư vấn luật đất đai…, Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về các vấn đề liên quan đến đất đai vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102.

Mời bạn xem thêm:

Câu hỏi thường gặp:

Hiện nay, Số lượng căn hộ cá nhân nước ngoài được phép sở hữu tại Việt Nam là bao nhiêu?

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, thu nhập bình quân đầu người một tháng tính chung cả nước năm 2014 là 2.637.000 đồng, tính sơ bộ năm 2016 là 3.049.000 đồng. Chi tiêu bình quân đầu người một tháng tính chung cả nước năm 2014 là 1.888.000 đồng, năm 2016 là 2.157.000 đồng. Như vậy, trung bình một tháng, một người có thể tích lũy được 749.000 đồng vào năm 2014 và 892.000 đồng vào năm 2016. Trong khi đó, theo một nghiên cứu của Ngân hàng Thế giới, nếu tỷ suất lợi nhuận xây dựng của các doanh nghiệp  kinh  doanh  nhà  ở là 10-11% thì giá nhà ở thương mại sẽ là khoảng 12 triệu đồng/m2. Cuối năm 2014, Việt Nam có khoảng 15,8 triệu người làm việc tại khu vực đô thị. Trong số các công nhân công nghiệp, khoảng 78% phải đi thuê nhà và nhu cầu nhà ở đối với họ là rất lớn. Khoảng cách giữa mức tích lũy trung bình với giá nhà ở thương mại là rất xa, đồng nghĩa với cơ hội sở hữu nhà ở của bộ phận người lao động này rất thấp. 

Người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo nhóm hình thức nào?

Người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo 02 nhóm hình thức sau:
– Đầu tư xây dựng nhà ở trong các dự án tại Việt Nam;
– Mua, thuê mua, tặng cho, thừa kế bất động sản thương mại là căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực có chức năng quốc phòng, an ninh theo quy định của chính phủ.

Người nước ngoài đứng tên mua nhà ở Việt Nam cần những giấy tờ gì?

Người nước ngoài đứng tên mua nhà ở Việt Nam còn phải có các giấy tờ sau:
Giấy chứng nhận đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư tại Việt Nam.
Hộ chiếu còn giá trị và được đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất nhập cảnh Việt Nam; Thẻ thường trú; thẻ tạm trú; giấy chứng nhận được phép cư trú tại Việt Nam 12 tháng trở lên.