Dạ thưa Luật sư, tôi có được người quen giới thiệu mua nhà, do sự tin tưởng nên tôi đã không xem xét kỹ lưỡng và đã ký kết hợp đồng mua bán nhà. Nhưng sau khi tôi nhận nhà thì tôi mới biết ngôi nhà này chưa chấm dứt hợp đồng thật sự với người thuê cũ trước là thuê nhà để kinh doanh trái phép. Trường hợp như vậy, tôi có bị mất nhà không? Xin Luật sư tư vấn giúp tôi ạ.
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn pháp luật và gửi câu hỏi về Tư vấn luật Đất đai. Trường hợp của bạn sẽ được chúng tôi giải đáp thông qua bài viết dưới đây nhằm giúp bạn hiểu rõ hơn quy định pháp luật về hợp đồng giả cách cũng như làm sáng tỏ vấn đề Mất nhà vì hợp đồng giả cách. Mời bạn đón đọc ngay nhé!
Căn cứ pháp lý
- Bộ Luật dân sự 2015
Hợp đồng giả cách là gì?
Pháp luật Việt Nam không có quy định chặt chẽ về hợp đồng giả cách. Tuy nhiên, gần đây cụm từ “hợp đồng giả cách” xuất hiện khá phổ biến trên các trang tư vấn pháp luật và cũng là một trong những vấn đề gây tranh cãi đối với các bên tham gia hợp đồng.
Có thể hiểu, hợp đồng giả cách là một biến tướng của hợp đồng mua bán tài sản.
Điều 430 BLDS 2015 có quy định về định nghĩa của Hợp đồng mua bán tài sản như sau: Hợp đồng mua bán tài sản phải có sự đồng ý và thỏa thuận của các bên, dựa trên mối quan hệ sòng phẳng bên bán giao hàng, bên mua trả tiền. Hợp đồng mua bán tài sản cũng phải dựa trên những nguyên tắc đó và phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành.
Mỗi giao dịch dân sự đều chứa đựng những nội dung và yêu cầu của các bên thông qua quy định bằng văn bản hoặc bằng lời. Tuy nhiên nếu những nội dung và mục đích của giao dịch dân sự không được thể hiện theo hình thức của hợp đồng mà lại bị cố tình che giấu bởi một giao dịch khác được ngụy tạo. Đó chính là biểu hiện của hợp đồng giả cách.
Do đó, trong hợp đồng giả cách, sẽ tồn tại từ hai trở lên các giao dịch là (1) giao dịch dân sự có thật và (2) giao dịch dân sự không có thật. Để xác định liệu đâu là thật và đâu là giả, cần xác định dựa trên mối quan hệ giao dịch và ý chí thực sự của các bên tham gia hợp đồng
Hợp đồng giả cách thường xuất hiện trong các giao dịch mua bán, vay vốn hoặc chuyển nhượng tài sản mà trong đó, hợp đồng xác lập một giao dịch dân sự không có thật thể để che giấu một giao dịch dân sự khác.
Các tài sản tham gia vào hợp đồng giả cách thường có giá trị lớn, chủ yếu là bất động sản. Người cần tiền đem bất động sản tới cơ quan nhà nước làm thủ tục chuyển nhượng cho bên còn lại để hợp đồng có hiệu lực.
Theo đó, người đem chuyển nhượng sẽ được vay một khoảng tiền nhất định, việc vay vốn này mới là mục đích chính của giao dịch dân sự. Trong một khoảng thời gian thỏa thuận, nếu không trả đủ nợ, thì tài sản chuyển nhượng đó coi như thuộc về bên kia.
Ngoài ra, lợi dụng hiểu biết nông cạn của một bên tham gia hợp đồng, các đối tượng lừa đảo thường sử dụng hợp đồng giả cách làm công cụ lừa đảo, chiếm đoạt tài sản, đặt biệt là đất đai, bất động sản,…
Người bị lợi dụng thường là những đối tượng đang rất cần tiền, đang muốn thực hiện giao dịch bán tài sản, vay mượn, thế chấp nhưng không am hiểu pháp luật, cả tin dẫn tới bị lừa.
Thông thường, các trường hợp lừa đảo này đều đã có sự chuẩn bị bằng những thủ đoạn tinh vi, né luật để tránh các vấn đề pháp lý sau này nên rất khó để đòi lại công bằng cho bên thị thiệt thòi.
Các trường hợp rơi vào hợp đồng giả cách
Trường hợp thứ nhất, vay vốn từ những nguồn không chính thống nhất như xã hội đen, tổ chức tín dụng bất hợp pháp, vay tiền lấy liền, lãi suất cao.
Trong tình huống này, các nạn nhân đa số là những người đang cần tiền gấp để trang trải vào các việc như đau ốm, đầu tư kinh doanh hoặc trả nợ cho các tổ chức khác như cá độ đá banh thua lỗ, cấn nợ,.. Lãi suất cho vay rất cao và do bên cho vay quy định, còn được gọi là cho vay nặng lãi bởi lãi suất cao gấp 150% sao với lãi suất cơ bản của các tổ chức tín dụng hợp pháp.
Người đi vay tuy biết được hậu họa nhưng vẫn chấp nhận bởi họ đang trong tình huống khẩn cấp, không còn đường lui. Bên đi vay thường đem các tài sản của mình để thế chấp, nếu tới hạn không trả đủ, người cho vay sẽ tới xiết nợ.
Trường hợp thứ hai, nạn nhân quá cả tin, bị những người quen rắp tâm lừa gạt.
Một số trường hợp xảy ra tình trạng này thường rơi vào những người quen là bạn bè, đồng nghiệp, anh chị em họ hoặc con cái nuôi của mình. Những đối tượng này đã lên kế hoạch lâu dài, ban đầu cố gắng để đạt được sự tin tưởng của nạn nhân, sau đó chọn thời cơ thích hợp để ra tay nhằm chiếm đoạt những tài sản có giá trị lớn.
Có thể nhắc tới trường hợp người có quốc tịch nước ngoài muốn mua đất tại Việt Nam nhưng vì quy định của pháp luật nước ta không cho phép người nước ngoài sở hữu bất động sản của quốc gia mình nên mới thực hiện giao dịch cho, tặng, biếu tiền trên danh nghĩa cho một người quen khác có quốc tịch Việt Nam nhưng mục đích thực sự là gửi tiền để mua đất tại Việt Nam. Nhưng nếu bên nhận tiền cố ý không thực hiện giao dịch, thì bên còn lại cũng không thể dựa vào pháp luật để lấy lại tiền của mình.
Trường hợp thứ ba, người cầm cố, thế chấp tài sản để vay vốn đầu tư kinh doanh.
Những dự án kinh doanh được thổi phồng về lợi ích và lợi nhuận để dụ dỗ, thu hút các đối tượng nhẹ dạ, cả tin. Một số đối tượng khác còn rêu rao về việc hùn vốn thành lập công ty, tuy nhiên đến cuối lại ôm tiền bỏ trốn hay đầu tư vào các công ty ma, không tồn tại trên thực tế.
Bên lừa đảo thường khuyến khích nạn nhân đầu tư bằng tiền mặt hoặc sang nhượng tài sản cố định để làm tài sản chung cho việc kinh doanh như đất để xây nhà máy, xí nghiệp, nhà ở dùng làm văn phòng kinh doanh,…
Sau những việc sang nhượng này, người bị hại thường nhận lại những lời hứa hẹn về lợi nhuận hấp dẫn. Do đó, cần tỉnh táo và xem xét các nội dung trong giao dịch nhằm tránh rơi vào hợp đồng giả cách.
Qua ba trường hợp thường gặp trên, có thể nhận thấy các trường hợp “sập bẫy” hợp đồng giả cách thường có những đặc điểm sau:
- Việc mua bán, chuyển nhượng tài sản đều hợp pháp và được cơ quan nhà nước chứng nhận nhằm lấy được sự tin tưởng của các bên tham gia hợp đồng. Giá chuyển nhượng luôn thấp hơn giá trên thị trường vào thời điểm chuyển nhượng.
- Thời gian tồn tại quyền sở hữu đối với tài sản của người đi chuyển nhượng chỉ trong khoảng thời gian chưa hết hạn trả nợ. Nếu quá thời hạn này mà người đi chuyển nhượng không thanh toán đủ, thì tài sản chuyển nhượng ngay lập tức bị bên cho vay dùng mọi biện pháp chiếm đoạt. Các biện pháp này có thể là uy hiếp, cưỡng chế, dùng vũ lực để tước đoạt tài sản.
Hậu quả khi rơi vào bẫy hợp đồng giả cách rất nghiêm trọng, tốn khá nhiều tiền bạc và thời gian không chỉ của bên tham gia hợp đồng mà còn của các cơ quan liên quan có thẩm quyền.
Do đó, khi tham gia các giao dịch dân sự như mua bán, chuyển nhượng, cho vay, thế chấp các tài sản có giá trị, người ta phải luôn tỉnh táo, hiểu biết pháp luật, dựa trên mối quan hệ hợp tác làm ăn uy tín, lâu dài để ký kết hợp đồng.
Hệ lụy có thể mất nhà vì hợp đồng giả cách
Hợp đồng giả cách được thực hiện có thể vì nhiều lý do, có thể từ một bên hoặc cả hai cùng cố ý sắp đặt nhằm đạt được mục đích khác lớn hơn. Động cơ này có thể là để trốn thuế, giảm các phí, lệ phí, hay đạt được các mục đích kinh tế khác lớn hơn.
Tuy nhiên, khi tham gia vào hợp đồng giả cách, các bên có thể phải chịu các hệ lụy nghiêm trọng như:
- Khi người mua và người bán thỏa thuận khai giá ảo trong các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản để giảm thuế sẽ dẫn tới hành vi vi phạm pháp luật. Dựa theo mức độ nghiêm trọng, các bên sẽ bị xử phạm theo quy định của pháp luật, cụ thể là hành vi trốn thuế tại Điều 200 Bộ luật hình sự 2015.
- Trong trường hợp người bán, chuyển nhượng tài sản đã thực hiện nghĩa vụ của mình nhưng bên còn lại không đáp ứng các yêu cầu trong hợp đồng, nghĩa là tài sản đã thuộc về bên mua nhưng tiền vẫn chưa tới bên bán, thì các bên sẽ phải chịu nhiều thiệt hại, phát sinh thêm nhiều chi phí, tranh chấp, kiện tụng, vừa tốn thời gian và công sức, vừa thiệt hại về tài chính.
Đối với trường hợp cho vay tín dụng đen, các bên lập hợp đồng giả cách sang nhượng tài sản nhưng với mục đích thực sự là vay vốn. Hình thức này được thực hiện bằng việc công chứng tài sản đảm bảo với giá trị cao để hợp thức hóa khoản vay, sau đó, người cho vay bằng các biện pháp của mình, biến tài sản đó từ của người đi vay thành của mình.
Chiêu trò lừa đảo của bên cho vay để khiến người vay sập bẩy
Người đi vay sẽ phải chịu một khoản lãi rất cao, lãi mẹ đẻ lãi con, và dần dần sẽ bị “nuốt chửng” cả những tài sản thế chấp cùng với đó là gánh thêm một món nợ lớn trên vai.
Tuy nhiên, người cho vay và người đi vay đều hiểu được sự tồn tại của hai bản hợp đồng là hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng cho vay.
Tuy nhiên, người đi vay chỉ khăng khăng rằng hợp đồng chuyển nhượng chỉ tồn tại để làm cơ sở cho việc vay vốn, chứ không nhằm mục đích mua bán lấy tiền, trong khi đó, thiện chí của người cho vay không hoàn toàn chỉ là một khoản lãi của khoản vay mà còn là mục tiêu chiếm đoạt tài sản đem đi thế chấp.
Theo quy định của pháp luật, Điều 463 BLDS 2015, lãi suất cho vay không được vượt quá 20%, tuy nhiên các giao dịch tín dụng đen có mức lãi suất vượt 150%, đều này là trái với pháp luật Việt Nam.
Mặt khác, các giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản đều phải dựa trên ý chí và sự đồng thuận của cả hai bên, do đó, các trường kiện tụng về tín dụng đen đều đem lại bất lợi cho cả hai bên tham gia hợp đồng và được xử lý nghiêm theo quy định của pháp luật.
Khi có dấu hiệu cưỡng ép thực hiện hợp đồng, mọi giao dịch đều được tuyên bố vô hiệu. Hậu quả pháp lý dựa theo điều 131 BLDS 2015. Theo đó, mọi giao dịch dân sự vô hiệu đều không làm phát sinh các vấn đề hay thay đổi các quyền và nghĩa vụ diễn ra từ lúc ký kết hợp đồng. Các bên trở về thời điểm trước khi thực hiện giao dịch, nhận lại những gì thuộc về mình, nghĩa là người chuyển nhượng nhận lại tài sản của mình, người cho vay thu về khoản tiền đã chi trả.
Tuy nhiên, bên nào có lỗi thì phải bồi thường, bên không có lỗi được nhận các lợi tức hợp pháp của mình. Các tranh chấp về hợp đồng giả cách liên quan đến quyền nhân thân sẽ được điều chỉnh bởi Bộ Luật dân sự 2015 và các bộ luật khác có liên quan theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Nhưng một vấn đề khác phát sinh là người đi vay rất khó để chứng minh hợp đồng mua bán chuyển nhượng bất động sản cho bên cho vay là giả tạo. Các chứng cứ cần thiết có lợi cho nạn nhân là bản hợp đồng cho vay, giấy ghi nợ, bản ghi âm nội dung trao đổi, hình chụp, video,..
Bởi bên kia đã cố ý thực hiện hành vi lừa đảo, có sự chuẩn bị và am hiểu các lỗ hổng trong pháp luật Việt Nam. Và người đi vay tường không có sự đề phòng ngay từ đầu để bảo vệ quyền và lợi ích của mình. Do đó, thường rất khó để xác định tính chân thật của hợp đồng sang nhượng bất động sản và bảo vệ quyền lợi cho những người dân lương thiện.
Ngoài ra, việc chứng minh ý chí của mỗi bên trong việc sang nhượng tài sản cũng là một câu hỏi khó, bởi việc cho vay có thể có hiệu lực đối với các giao dịch bằng miệng, nhưng việc sang nhượng tài sản luôn cần có công chứng từ các cơ quan, tổ chức có thẩm quyền.
Dấu mộc đỏ đã nói lên tất cả. Hậu quả là, đa số trường hợp, người đi vay bị thiệt hại nghiêm trọng mất cả tiền lẫn tài sản, trong khi đó, người cho vay bị phạt một khoảng tiền tương ứng với hành vi cho vay lãi suất cao, uy hiếp, dùng vũ lực để cưỡng ép, chiếm đoạt tài sản.
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn của tư vấn luật Đất đai về vấn đề “Mất nhà vì hợp đồng giả cách” Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn đặt cọc đất,giá đất bồi thường khi thu hồi đất, Đổi tên sổ đỏ, Làm sổ đỏ, Tách sổ đỏ, cấp lại sổ đỏ cho người đã chết, Giải quyết tranh chấp đất đai, mẫu hợp đồng cho thuê nhà đất, tư vấn luật đất đai,tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất,đất nông nghiệp chuyển sang đất thổ cư,chia nhà đất sau ly hôn…, mời quý khách hàng liên hệ đến hotline: 0833.102.102.
Mời bạn xem thêm:
- Đơn phương hủy hợp đồng công chứng mua bán nhà đất thế nào?
- Khởi kiện hủy hợp đồng đặt cọc như thế nào?
- Quy định pháp luật về hủy hợp đồng công chứng
Câu hỏi thường gặp
Như đã trình bày ở trên thì hợp đồng giả cách là hợp đồng nhằm che giấu đi một giao dịch dân sự khác nhằm chuộc lợi cá nhân bằng hành động rất tinh vi, luồn lách quy định pháp luật.
Vì thế để nhận biết như thế nào là hợp đồng giả cách rất khó tuy nhiên bạn có thể xem xét một số yếu tố sau:
Trước tiên, nên hiểu bản chất của hợp đồng giả cách là hoạt động vay tài sản thông qua việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền bất động sản hoặc động sản (giao dịch mua bán tài sản nhằm che dấu giao dịch vay tài sản) mà mục đích theo người cho vay là để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ nhưng thực chất là chiếm đoạt tài sản khi bên vay không thanh toán được khoản vay hoặc vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng.
Thông quá sự thiếu hiểu biết của người vay, người cho vay sẽ đề nghị ký hợp đồng chuyển nhượng quyền tài sản để đảm bảo nghĩa vụ trả khoản vay.
Những hợp đồng này đa số là hợp đồng chuyển nhượng giả cách nhằm che đậy giao dịch vay mượn tài sản.
Trong đó thông thường sẽ có điều kiện nếu người vay tiền vi phạm thỏa thuận về thời gian trả lãi, trả nợ gốc thì mặc định tài sản này được chuyển dịch sang tên người cho vay. Ban đầu người đi vay không có ý định này, hoặc không đọc kỹ và không am hiểu pháp luật nên cũng không thể lường trước hậu quả sau sẽ sảy ra nên vẫn thực hiện việc ký hợp đồng giả cách.
Để đảm bảo khoản vay hai bên sẽ lập hợp đồng mua bán/chuyển nhượng tài sản có ra công chứng, chứng thực để làm tin.
Thông thường trong hợp đồng này giá chuyển nhượng sẽ rất thấp so với giá thực tế của tài sản.
Nếu xét về thủ tục mua bán tài sản thông thường sẽ quy định cụ thể thời gian giao dịch, thời điểm bàn giao tài sản, thời điểm thực hiện nghĩa vụ trả nợ, thanh toán khoản vay từ người bán qua người mua,…
Tuy nhiên, trong giao dịch mua bán này người bán khi thiết lập hợp đồng mua bán/chuyển nhượng vẫn được sở hữu tài sản đến hết thời hạn vay.
Khi người vay hết khả năng thanh toán hoặc trì trệ trong việc trả lãi suất thì người cho vay lập tức “xiết nợ” bằng cách chiếm ngang tài sản nhằm đảm bảo cho khoản vay dựa trên cơ sở hợp đồng giả cách trước đó.
Vậy, để hạn chế “sập bẫy” hợp đồng giả cách bạn phải:
Luôn tỉnh táo khi lập các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng;
Phải xem xét về mục đích ký hợp đồng, các điều khoản về quyền và nghĩa vụ của các bên, điều khoản trong trường hợp vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, vi phạm nghĩa vụ thanh toán khoản vay
Những lưu ý trên được xem là căn cứ pháp lý quan trọng nhất để ràng buộc quyền và nghĩa vụ của các bên khi tiến hành thủ tục giao dịch bất động sản.
Để tránh rơi vào tình trạng hợp đồng giả cách, người dân cần tìm hiểu và nhờ người hiểu biết hơn về pháp luật trước khi đặt bút ký.
Khi ký hợp đồng phải đọc ký hợp đồng và không ký giấy tờ chuyển nhượng đất đai.
Về phía nhà nước, cần tăng cường công tác tuyên truyền, giáo dục pháp luật đến với mọi người dân, nhất là người dân ở vùng sâu, vùng xa.
Qua đó mới hạn chế được tình trạng cho vay tiền và sau đó hợp thức hoá hợp đồng giả tạo nhằm chiếm đoạt tài sản.
Ngoài ra nên khuyến cáo người dân tham khảo ý kiến tại các buổi cử tri để hoàn thiện cơ sở pháp lý tránh để các đối tượng lợi dụng khe hở chiếm đoạt tài sản.
Tuy nhiên thời gian gần đây có nhiều vụ việc mà cơ quan pháp luật đã đứng về phía người bị hại trong những hợp đồng giả cách.
Đây là tín hiệu đáng mừng vì sự quan tâm của nhà nước đến quyền lợi của những người dân.
