Xin chào Luật sư. Tôi là Minh Đức, hiện tôi có câu hỏi thắc mắc như sau: Tôi vừa tìm hiểu một vài thông tin về chung cư trên mạng và thấy một dự án chung cư đang trong quá trình xây dựng nhưng đã được mở bán. Do chưa hoàn thành công trình nên giá thành chung cư rẻ hơn so với mặt bằng chung. Tôi đang có nhu cầu mua bán chung cư đó nhưng tôi không biết điều kiện ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như thế nào? Rất mong được Luật sư hồi đáp. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Tư vấn Luật Đất đai. Hãy cùng Tư vấn luật đất đai tìm hiểu về những vấn đề này qua bài viết “Điều kiện ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai?” dưới đây nhé.
Căn cứ pháp lý
- Luật Kinh doanh bất động sản 2014
Định nghĩa nhà ở hình thành trong tương lai
“Nhà, công trình xây dựng được hình thành trong tương lai là nhà; công trình đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu và đưa vào sử dụng”. Chiếu theo quy định Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
Hiểu đơn giản, nhà ở, công trình hình thành trong tương lai là một loại tài sản chưa sẵn có. Chúng sẽ được xây dựng, bàn giao trong tương lai.
Trường hợp nhà ở do chủ đầu tư tự thực hiện xây dựng theo quy định của pháp luật; về xây dựng (nhà ở không bắt buộc phải do đơn vị có năng lực thực hiện xây dựng); thì chưa đáp ứng điều kiện đã có hệ thống điện, nước phục vụ cho sinh hoạt; có hệ thống phòng cháy, chữa cháy (nếu nhà ở thuộc diện bắt buộc phải có hệ thống phòng cháy, chữa cháy).
Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng cụ thể của hợp đồng mua bán tài sản, theo đó các bên thoả thuận với nhau bằng văn bản, bên bán bàn giao quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng nhà ở cho bên mua khi nhà ở được xây dựng hoàn thành và bên mua thanh toán tiền cho bên bán.
Hình thức mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Hình thức mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không hề vi phạm pháp luật. Hình thức này được quy định rõ ràng trong Luật Kinh doanh bất động sản 2016.
Các quy định này đồng nghĩa với việc; luật pháp đồng ý cho các chủ đầu tư sử dụng một kênh huy động vốn. Tạo thuận lợi cho dự án có nguồn thu, phục vụ quá trình xây dựng, tạo lập nhà ở.
Nói cách khác, luật không yêu cầu dự án phải hoàn thành hạ tầng 100% trước khi mở bán. Người mua cũng sẽ được hưởng mức giá ưu đãi và có thêm thời gian chuẩn bị tài chính.
Tuy nhiên, việc mua nhà hình thành trong tương lai cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Vì vậy người mua không tìm được chủ đầu tư uy tín.
Đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Đối tượng của hợp đồng
Theo quy định tại khoản 19, Điều 3 Luật Nhà ở 2014, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai gồm 2 loại:
- Nhà đang xây
- Nhà đã xây dựng hoàn thành nhưng chưa được nghiệm thu để cấp phép đưa vào sử dụng
Lưu ý: Nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào mua bán phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:
- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
- Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
- Trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán nhà.
Chủ thể trong hợp đồng
Theo quy định tại Điều 7 Luật Nhà ở 2014, chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài.
Chủ thể là bên bán phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:
- Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, uỷ quyền để thực hiện mua bán nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về dân sự;
- Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự;
- Nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân.
Chủ thể là bên mua phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:
- Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
- Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được mua bán.
- Nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở.
Lưu ý: Quyền sở hữu nhà ở đối với người Việt Nam định cư tại nước ngoài và tổ chức, cá nhân là người nước ngoài trong hợp đồng gồm:
– Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
– Đối với các cá nhân, tổ chức nước ngoài bao gồm:
- Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại VN theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật có liên quan thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật Nhà ở
- Đối với tổ chức nước ngoài là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại VN thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại VN do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của VN cấp.
- Đối với cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào VN thì phải không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.
Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Hợp đồng có các nội dung chính sau đây:
- Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
- Thông tin về nhà ở giao dịch
- Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
- Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán nhà ở;
- Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, nhà mới mới;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên;
- Cam kết của các bên;
- Các thỏa thuận khác;
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
- Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
Lưu ý: Đối với nhà ở là căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu.
Điều kiện ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai?
Theo Khoản 2 Điều 7 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật kinh doanh bất động sản thì phải đáp ứng đủ điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán sau :
- Có hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo quy định tại Điều 6 của Nghị định này; trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày Nghị định 02/2022/NĐ-CP, trong trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành 1/3/2022 thì phải có hợp đồng đã ký kết.
- Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận);
- Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải thuộc diện không có tranh chấp, khiếu kiện;
- Nhà, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Theo những văn bản này, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai gồm các trường hợp sau:
Thứ nhất, bên bán là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Theo quy định Điều 19 Nghị Định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở có quy định: “Trường hợp ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”.
Theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà chủ thể là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có đủ các điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì việc ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không cần phải công chứng, chứng thực. Với loại hợp đồng này, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận. Nếu các bên không có thỏa thuận thì hợp đồng phát sinh hiệu lực là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.
Thứ hai, đối tượng không thuộc trường hợp nêu trên
Trường hợp này, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư là hộ gia đình, cá nhân không thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, thì hợp đồng mua bán phải có công chứng, chứng thực và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là khi các bên công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Điều kiện ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai?”. Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ pháp lý hướng dẫn cách Tra cứu chỉ giới xây dựng cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.
Mời bạn xem thêm:
- Quy định về hợp đồng thuê nhà theo Luật nhà ở 2014
- Sinh viên có được mua nhà ở xã hội không theo quy định 2023?
- Các chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội hiện nay
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ Điều 59 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định cụ thể như sau:
Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.
Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.
Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.
Nhà ở hình thành trong tương lai gồm:
– Nhà ở xã hội hình thành trong tương lai: Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở (khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014).
– Nhà ở thương mại hình thành trong tương lai: Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường (khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014)
Đối với nhà ở thương mại, việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là một hình thức huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại của chủ đầu tư.
– Đối tượng của các giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở và phải đủ điều kiện được phép đưa vào kinh doanh theo quy định Luật nhà ở 2014 và Luật kinh doanh bất động sản 2014 Với đặc điểm khác với những giao dịch về nhà ở thông thường đó là nhà ở chua được hoàn thành ở thời điểm giao kết Hợp đồng nên nhà ở hình thành trong tương lai khi tham gia giao dịch phải thỏa mãn được các điều kiện theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014.
