Chào Luật sư, tôi có câu hỏi muốn hỏi Luật sư. Tôi đang thuê một căn nhà để sống và làm việc tại Hà Nội, tuy nhiên tôi đang có dự định vào Nam làm việc. Nhà tôi thuê vẫn còn thời hạn hợp đồng, tôi muốn chuyển nhượng hợp đồng cho thuê nhà nhung không biết pháp luật có cho phép không. Vì vậy tôi muốn hỏi Luật sư: Có được chuyển nhượng hợp đồng cho thuê mua nhà không? Rất mong sự phản hồi từ Luật sư và xin cảm ơn Luật sư.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến cho chúng tôi. Để giải đáp thắc mắc về Có được chuyển nhượng hợp đồng cho thuê mua nhà không?, hãy theo dõi bài viết dưới đây nhé.
Căn cứ pháp lý
- Luật Kinh doanh bất động sản 2014
Có được chuyển nhượng hợp đồng cho thuê mua nhà không?
Căn cứ Điều 36 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định về chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng như sau:
“1. Bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng phải được lập thành văn bản, có xác nhận của bên cho thuê mua vào văn bản chuyển nhượng.
2. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên thuê mua nhà, công trình xây dựng với bên cho thuê mua. Bên cho thuê mua có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.
3. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
4. Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội.
5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.“
Như vậy, theo quy định như trên, bạn có quyền chuyển nhượng hợp đồng cho thuê mua nhà nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật.
Chuyển nhượng hợp đồng cho thuê mua nhà cần đáp ứng điều kiện gì?
Căn cứ Khoản 2 Điều 7 Nghị định 02/2022/NĐ-CP việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải đảm bảo các điều kiện sau đây:
“a) Có hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo quy định tại Điều 6 của Nghị định này; trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì phải có hợp đồng đã ký kết;
b) Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận);
c) Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải thuộc diện không có tranh chấp, khiếu kiện;
d) Nhà, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.”
Theo đó, để được chuyển nhượng hợp đồng cho thuê mua nhà, bạn cần đáp ứng các điều kiện theo quy định như trên.
Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà cần tuân thủ nguyên tắc được quy định tại Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:
“Điều 31. Nguyên tắc cho thuê mua nhà, công trình xây dựng
1. Nhà, công trình xây dựng cho thuê mua phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng.
2. Việc cho thuê mua nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất.
3. Các bên trong hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có thể thỏa thuận rút ngắn thời hạn thuê mua trước khi hết hạn thuê mua trong hợp đồng đã ký.”
Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng cho thuê mua nhà
Căn cứ vào Điều 8 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng cho thuê mua nhà như sau:
Bước 1: Lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo mẫu số 09 Phụ lục ban hành kèm Nghị định 02/2022/NĐ-CP.
Bước 2: Thực hiện chứng nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng.
Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng việc chuyển nhượng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Bước 3: Nộp thuế, lệ phí và phí liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định pháp luật.
Bước 4: Chủ đầu tư xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng.
Bước 5: Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được các giấy tờ, chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm xem xét, xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản kinh phí nào.
Bước 6: Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.
Hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng cho thuê mua nhà
- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được lập thành 06 bản, trường hợp phải công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng thì phải có thêm 01 bản để lưu tại tổ chức hành nghề công chứng.
- Hồ sơ đề nghị công chứng:
- Các bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng;
- Bản chính hợp đồng đã ký lần đầu với chủ đầu tư dự án,
- Trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà, công trình xây dựng trong tổng số nhà, công trình xây dựng đã thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng thể hiện nhà, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư;
- Giấy tờ chứng minh số tiền bên chuyển nhượng hợp đồng đã nộp cho chủ đầu tư dự án;
- Bản chính hoặc bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà, công trình xây dựng (nếu có)
- Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng;
- Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng:
- 06 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng kèm theo bản chính hợp đồng;
- Trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà, công trình xây dựng trong tổng số nhà, công trình xây dựng đã thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng có thể hiện nhà, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư;
- Giấy tờ chứng minh đã nộp thuế hoặc được miễn thuế theo quy định của pháp luật về thuế.
Thông tin liên hệ
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về “Có được chuyển nhượng hợp đồng cho thuê mua nhà không?”. Nếu quý khách có nhu cầu soạn thảo hồ sơ ngừng kinh doanh; tìm hiểu về thủ tục thành lập công ty ở việt nam; đơn xác nhận tình trạng hôn nhân, đăng ký bảo hộ thương hiệu độc quyền hoặc muốn sử dụng dịch vụ tạm ngừng kinh doanh, dịch vụ hợp pháp hóa lãnh sự hà nội của chúng tôi; tư vấn luật đất đai, mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận. Liên hệ hotline: 0833.102.102 hoặc qua các kênh sau:
FB: www.facebook.com/luatsux
Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Hợp đồng thuê nhà có bắt buộc công chứng không năm 2022?
- Mẫu tờ khai thuế thu nhập cá nhân khi mua bán chuyển nhượng đất đai
- Những loại thuế phí phải nộp khi mua bán, chuyển nhượng bất động sản?
Câu hỏi thường gặp
Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng là việc bên mua, thuê mua chuyển giao toàn bộ quyền, trách nhiệm và nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng cho tổ chức, cá nhân khác thông qua văn bản chuyển nhượng hợp đồng được lập theo quy định của Nghị định 02/2022/NĐ-CP.
Theo quy định tại Luật Nhà ở 2014 quy định nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội tại Khoản 3 Điều 62 như sau:
“3. Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này.“
Như vậy, việc cho thuê lại nhà ở xã hội chỉ cấm đối với đối tượng thuê, thuê mua theo quy định tại khoản 3 điều này, còn đối với đối tượng mua nhà ở xã hội thì chỉ giới hạn cấm chuyển nhượng trong thời hạn 05 năm kể từ thời điểm thanh toán hết tiền theo quy định tại khoản 4 điều này mà không giới hạn việc cho thuê lại.
Nội dung về chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà phải tuân thủ các quy định nêu tại Điều 36 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:
“Bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng phải được lập thành văn bản, có xác nhận của bên cho thuê mua vào văn bản chuyển nhượng.”
Theo quy định trên, ta thấy, việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng được phép thực hiện khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Bên cạnh đó, việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng phải được lập thành văn bản, có xác nhận của bên cho thuê mua vào văn bản chuyển nhượng.
