Chào Luật sư, tôi đã thuê nhà của một người quen để ở và buôn bán cũng đã được mấy năm. Mấy hôm trước họ đến nhà tôi và yêu cầu tôi phải phá dở nhà ở cho thuê để họ xây nhà mới cho con gái ở. Tôi chưa có sự chuẩn bị nên nếu bây giờ mà dỡ nhà thì gia đình tôi không biết phải sống ra sao? Chủ nhà phá dỡ nhà ở cho thuê phải báo trước bao nhiêu ngày? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến cho chúng tôi. Luật sư tư vấn luật đất đai xin giải đáp thắc mắc của bạn như sau:
Khi nào bên cho thuê nhà được chấm dứt việc cho thuê?
Căn cứ Điều 121 Luật nhà ở 2014 quy định hợp đồng về nhà ở bắt buộc phải lập thành văn bản, có nghĩa là phải có hợp đồng. Biên bản nhận được xem như là một hợp đồng chỉ xác định giá tiền, vậy nên những quyền và nghĩa vụ các bên không thỏa thuận thì sẽ thực hiên theo quy định của pháp luật.
Căn cứ Điểm a Khoản 2 Điều 131 Luật nhà ở 2014 thì khi không có thỏa thuận về việc chấm dứt hợp đồng thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng.
Như vậy, theo quy định của pháp luật về nhà ở thì khi cho thuê nhà phải lập thành văn bản, biên nhận bạn nhận xem như là một hợp đồng, và những quyền và nghĩa vụ không thỏa thuận sẽ thực hiện theo quy định của pháp luật. Trường hợp này nếu bạn không thỏa thuận thời hạn chấm dứt hợp đồng thì bên cho thuê có quyền yêu cầu chấm dứt nhưng phải thông báo cho bạn trước 90 ngày.
Chủ nhà phá dỡ nhà ở cho thuê phải báo trước bao nhiêu ngày?
Về vấn đề trên, Điều 97 Luật Nhà ở 2015 quy định về việc phá dỡ nhà ở đang cho thuê như sau:
1. Bên cho thuê nhà ở phải thông báo việc phá dỡ bằng văn bản cho bên thuê biết ít nhất là 90 ngày trước khi thực hiện phá dỡ, trừ trường hợp khẩn cấp hoặc phá dỡ theo quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà ở mà thời hạn thuê vẫn còn thì bên cho thuê có trách nhiệm bố trí cho bên thuê chỗ ở khác trong thời gian phá dỡ và xây dựng lại nhà ở, trừ trường hợp bên thuê thỏa thuận tự lo chỗ ở. Sau khi xây dựng xong nhà ở, bên thuê được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, trừ trường hợp bên thuê không có nhu cầu tiếp tục thuê nhà ở đó; trường hợp bên thuê tự lo chỗ ở thì không phải trả tiền thuê nhà ở trong thời gian phá dỡ và xây dựng lại, thời gian phá dỡ và xây dựng lại không tính vào thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở.
Như vậy, theo quy định hiện hành thì khi chủ nhà bạn muốn phá dỡ nhà ở đang cho bạn thuê cần báo trước ít nhất 90 ngày trước khi thực hiện phá dỡ. bên cạnh đó thì thời hạn thuê nhà vẫn còn. Chính vì thế bạn có quyền yêu cầu người cho thuê nhà bố trí cho bạn thuê chỗ ở khác trong thời gian phá dỡ và xây dựng lại trừ khi bạn và chủ nhà thỏa thuận được.
Có được điều chỉnh giá thuê nhà hay không theo quy định?
Tại Điều 129 Luật nhà ở 2014 có quy định như sau:
1. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.
2. Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.
3. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thuê và cho thuê nhà ở.
Theo quy định thì đối với nhà ở cho thuê khi thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Nhưng trường hợp bạn không đồng ý mà bên chủ vẫn cải tạo và sau đó tăng giá thuê nhà khi 02 bên chưa có sự thỏa thuận thì bạn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Bên cạnh đó, tùy theo tình huống cụ thể ra sao thì bên cho thuê có thể phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.
Tại Khoản 2 Điều 131 Luật nhà ở 2014, trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:
– Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;
– Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;
– Nhà ở cho thuê không còn;
– Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;
– Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.
Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi nào?
1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này”.
Thông tin liên hệ
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về “Chủ nhà phá dỡ nhà ở cho thuê phải báo trước bao nhiêu ngày?”. Nếu quý khách có nhu cầu soạn thảo hồ sơ ngừng kinh doanh; tìm hiểu về thủ tục thành lập công ty ở việt nam; đơn xác nhận tình trạng hôn nhân, đăng ký bảo hộ thương hiệu độc quyền hoặc muốn sử dụng dịch vụ tạm ngừng kinh doanh, dịch vụ hợp pháp hóa lãnh sự hà nội của chúng tôi; tư vấn luật đất đai, Thừa kế, tranh chấp đất đai… mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận. Liên hệ hotline: 0833.102.102
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Thủ tục tố cáo hành vi lấn chiếm đất đai được quy định như thế nào?
- Thừa kế đất đai không có di chúc được pháp luật quy định thế nào?
- Vi phạm pháp luật đất đai có được cấp sổ đỏ hay không?
Câu hỏi thường gặp
Phía chủ nhà không có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và bên thuê không có nghĩa vụ phải giao lại nhà nếu như chưa hết thời hạn thuê nhà theo như thoả thuận. Nếu bên thuê có ý trả lại nhà thì có quyền yêu cầu phía chủ nhà bồi thường thiệt hại cũng như trả lại tiền thuê nhà trong khoảng thời gian bên thuê chưa ở theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Nếu trong hợp đồng ký kết giữa hai bên có điều khoản quy định về tiền đặt cọc thì khi đơn phương chấm dứt hợp đồng, khoản tiền đặt cọc sẽ được giải quyết theo hợp đồng đó.
Trường hợp trong hợp đồng không có quy định về khoản tiền đặt cọc mà bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng theo đúng pháp luật thì có thể thỏa thuận với bên cho thuê nhà để lấy lại tiền đặt cọc. Nếu bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật thì không thể đòi lại khoản tiền đặt cọc đó được.
a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba
