Thưa luật sư, vợ chồng tôi sau khi kết hôn thì có tích góp và mua được một nhà chung cư gần văn phòng chồng tôi làm việc. Chúng tôi đã hoàn tất việc mua bán và ký hợp đồng. Tôi muốn hỏi luật sư là trong trường hợp chứng tôi thì bao giờ sẽ đực bàn giao hồ sơ nhà chung cư? Việc bàn giao thì có cần ký kết thêm gì nữa không? Và quy trình cụ thể ra sao? Mong luật sư tư vấn.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi; để giải đáp thắc mắc của bạn; cũng như vấn đề: Bàn giao hồ sơ nhà chung cư? Quy định như thế nào? Cụ thể ra sao Đây chắc hẳn là thắc mắc của rất nhiều người để giải đáp thắc mắc đó cũng như trả lời cho câu hỏi ở trên thì hãy cùng tham khảo qua; bài viết dưới đây của chúng tôi để làm rõ vấn đề nhé!
Căn cứ pháp lý:
Các quy định về bàn giao nhà chung cư
Với tầm quan trọng của thủ tục nhận bàn giao nhà chung cư nên pháp luật cũng đã có các quy định về điều kiện, thủ tục nhận giao nhà và hồ sơ bàn giao nhà ở chi tiết, các quy định về trách nhiệm thực hiện thời hạn và phạt chậm bàn giao căn hộ cũng như giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chung cư khi tiếp nhận bàn giao từ các nhân viên bàn giao đại diện chủ đầu tư.
Công trình nhà chung cư đã được nghiệm thu, đảm bảo an toàn
Về điều kiện bàn giao căn hộ của chủ đầu tư hiện nay đang thực hiện theo quy định chung tại Điều 124 Luật xây dựng 2014 về bàn giao hạng mục xây dựng. Cụ thể khoản 1 điều này quy định:
“1. Việc bàn giao công trình xây dựng phải tuân thủ các quy định sau:
a) Đã thực hiện nghiệm thu công trình xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng;
b) Bảo đảm an toàn trong vận hành, khai thác khi đưa công trình vào sử dụng.”
Ngoài quy định tại Điều 124 thì tại Điều 34, Nghị định 46/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật cũng chỉ rõ quy định về bàn giao hạng mục công trình, công trình xây dựng nói chung và bàn giao nhà chung cư nói riêng theo quy định trên.
Khi nào người mua được nhận bàn giao chung cư?
Điều kiện bàn giao công trình xây dựng (ở đây là căn hộ chung cư) được thực hiện theo Điều 124 Luật Xây dựng năm 2014 sửa đổi năm 2020:
– Đã nghiệm thu công trình xây dựng.
– Đảm bảo vận hành, khai thác an toàn khi đưa chung cư vào sử dụng.
Riêng với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, chủ đầu tư có thể bàn giao toàn bộ hoặc một số công trình nhưng trước khi bàn giao vẫn phải hoàn thành đầu tư xây dựng bảo đảm đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, thiết kế xây dựng đã được phê duyệt…
Đồng thời, theo khoản 3 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, chủ đầu tư chỉ được bàn giao nhà chung cư cho khách hàng khi đáp ứng điều kiện sau đây:
– Hoàn thành xong xây dựng nhà, công trình xây dựng, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo đúng tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.
– Các công trình này phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực đó.
– Nếu đã bàn giao rồi chung cư xây thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của chung cư đó.
Như vậy, chung cư hoàn toàn có thể được bàn giao khi chỉ mới xây xong phần thô hoặc khi đã hoàn thành theo đúng tiến độ trong dự án đã được phê duyệt. Khi bàn giao chung cư, chủ đầu tư phải đảm bảo căn hộ chung cư đáp ứng điều kiện nêu trên.
Đặc biệt, khi bàn giao chung cư, bên mua phải thanh toán đủ tiền mua cho bên bán trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Và chủ đầu tư cũng phải bàn giao đầy đủ hồ sơ bàn giao nhà chung cư.
Bàn giao hồ sơ nhà chung cư sẽ có những gì?
Hồ sơ bàn giao của nhà thầu thi công cho chủ đầu tư
Theo khoản 3 Điều 124 Luật Xây dựng năm 2014, khi bàn giao căn hộ chung cư, nhà thầu thi công xây dựng phải bàn giao hồ sơ bàn giao nhà chung cư cho chủ đầu tư các tài liệu liên quan đến căn hộ đó gồm: Bản vẽ hoàn công, quy trình hướng dẫn vẫn hành, quy trình bảo trì công trình, danh mục thiết bị, phụ tùng, vật tư dự trữ thay thế…
Hồ sơ bàn giao từ chủ đầu tư cho Ban quản trị chung cư
Theo khoản 4 Điều 1 Thông tư 06/2019/TT-BXD, hồ sơ bàn giao từ chủ đầu tư cho Ban quản trị chung cư gồm 02 bộ hồ sơ sao y từ bản chính:
– Bản vẽ hoàn công (có bao gồm danh mục bản vẽ kèm theo).
– Lý lịch thiết bị lắp đặt trong công trình.
– Quy trình vận hành, khai thác công trình, bảo trì công trình.
– Thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành công trình nhà chung cư của cơ quan chuyên môn.
– Bản vẽ mặt bằng khu vực để xe trong đó có quy định cụ thể chỗ để xe thuộc sở hữu chung, chỗ để ô tô và khu vực để xe công cộng.
Hồ sơ bàn giao cho người mua nhà
Đồng thời, theo Phụ lục IX ban hành kèm Nghị định 06/2021/NĐ-CP, danh mục hồ sơ bàn giao nhà chung cư phục vụ quản lý, vận hành, bảo trì công trình dưới đây sẽ được bàn giao cho chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng căn hộ chung cư:
1. Quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình và Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.
2. Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng công trình.
3. Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công đã được chủ đầu tư xác nhận (có danh mục bản vẽ kèm theo) và các thay đổi thiết kế trong quá trình thi công.
4. Bản vẽ hoàn công (có danh mục bàn vẽ kèm theo).
5. Các kết quả quan trắc, kiểm định chất lượng công trình, thử nghiệm khả năng chịu lực kết cấu công trình (nếu có) trong quá trình thi công, danh mục các thiết bị, phụ tùng, vật tư dự trữ thay thế và các tài liệu khác có liên quan.
6. Hồ sơ quản lý chất lượng của thiết bị lắp đặt vào công trình.
7. Quy trình vận hành, khai thác công trình (nếu có); quy trình bảo trì công trình.
8. Hồ sơ giải quyết sự cố công trình (nếu có).
9. Biên bản nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng đưa vào sử dụng của chủ đầu tư. Phụ lục các tồn tại cần sửa chữa, khắc phục (nếu có).
10. Thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng của cơ quan chuyên môn về xây dựng (nếu có).
Như vậy, khi nhận bàn giao chung cư, người mua sẽ nhận được các hồ sơ, tài liệu trên đây.
Bàn giao chung cư phải kiểm tra những gì?
Ngoài hồ sơ được nhận khi bàn giao, một trong những vấn đề vô cùng quan trọng người mua cần lưu ý khi nhận bàn giao căn hộ chung cư là kiểm tra đầy đủ các thông số, tình trạng của căn hộ. Theo đó, người mua cần phải kiểm tra các hạng mục sau đây:
– Hệ thống điện: Gồm bảng điện trung tâm, hệ thống đèn chiếu sáng, ổ cắm ở tất cả các khu vực như phòng ngủ, phòng khách, nhà vệ sinh, sân phơi…
– Hệ thống nước: Thường hệ thống này sẽ tập trung ở nhà vệ sinh, ban công, máy giặt và chỗ kệ bếp. Người mua nên mở các vòi, đầ cấp, xả vệ sinh xem các thiết bị có hoạt động bình thường không.
– Hệ thống thoát nước: Đổ nước ra sàn nhà vệ sinh, ban công để kiểm tra khả năng thoát nước có hoạt động tốt không, có bị đọng nước không…
– Khả năng chống thấm: Kiểm tra các vị trí trần nhà, tường, nhất là chân tường nhà vệ sinh, ban công phơi đồ… để kiểm tra xem có vết nứt không và có hiện tượng bị thấm nước không…
– Các trang thiết bị khác: Gạch ốp sàn, cửa, tường, trần nhà, lan can, thiết bị báo cháy…
– Diện tích căn hộ: Căn cứ vào biên bản bàn giao, hồ sơ kỹ thuật… người mua có thể kiểm tra diện tích căn hộ chung cư có đúng với các giấy tờ đã nhận bàn giao không…
Sau khi kiểm tra đầy đủ cả căn hộ, nếu thấy có vấn đề nào thì trong biên bản bàn giao, chủ sở hữu nên ghi rõ trong biên bản để nhanh chóng được khắc phục những vấn đề đó.
Ngược lại, nếu căn hộ không có vấn đề gì thì người mua, chủ sở hữu căn hộ có thể ký vào biên bản bàn giao căn hộ và nhận chìa khoá hoặc sắp xếp các công việc tiếp theo để vào ở.
Thông tin liên hệ
Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về “Bàn giao hồ sơ nhà chung cư”. Chúng tôi hi vọng rằng kiến thức trên sẽ giúp ích cho bạn đọc và bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn đặt cọc đất, chia đất thừa kế Bồi thường thu hồi đất, Đổi tên sổ đỏ, Làm sổ đỏ, Tách sổ đỏ, Giải quyết tranh chấp đất đai, tư vấn luật đất đai…, Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về các vấn đề liên quan đến đất đai vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102.
Mời bạn xem thêm:
- Thời hạn chi trả tiền bồi thường cho người có đất thu hồi quy định bao lâu?
- Kinh doanh bất động sản có bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp không?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
Câu hỏi thường gặp:
Việc lưu trữ hồ sơ nhà chung cư quy định tại Khoản 2 Điều này được quy định như sau:
– Chủ đầu tư có trách nhiệm lưu trữ hồ sơ quy định tại Khoản 2 Điều này; trong thời hạn 20 ngày làm việc, kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư (đối với trường hợp không phải thành lập Ban quản trị) có văn bản yêu cầu bàn giao hồ sơ nhà chung cư thì chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao 02 bộ hồ sơ sao y từ bản chính quy định tại Khoản 2 Điều này cho Ban quản trị nhà chung cư;
– Sau khi nhận bàn giao hồ sơ nhà chung cư, Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm lưu trữ và quản lý hồ sơ này; trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định của Luật Nhà ở thì Ban quản trị nhà chung cư phải cung cấp một bộ hồ sơ đã nhận bàn giao của chủ đầu tư cho đơn vị quản lý vận hành, trừ trường hợp đơn vị quản lý vận hành là chủ đầu tư;
Trường hợp xảy ra các lỗi này thì người mua nhà cần phải yêu cầu chủ đầu tư sửa chữa ngay lập tức.
Về phần tường, người mua nhà cần kiểm tra thật kỹ xem
Sơn có phẳng không
Có bị bẩn, cào xước không
Quan trọng nhất là có bị nứt hay không
Bởi nếu nứt sẽ rất dễ dẫn đến tình trạng ngấm nước, làm hỏng sơn tường, ảnh hưởng lớn đến chất lượng công trình. Do đó, nếu xảy ra tình trạng này thì cần yêu cầu bên giao nhà xử ngay thật cẩn thận.
Trần nhà cũng là vấn đề cần lưu ý.
Thiết kế trần căn hộ chung cư thường là trần thạch cao, do đó khi đến nhận bàn giao nhà, người mua nên dùng gậy chọc lên trần, nếu có tiếng kêu cót két phát ra tức là trần bị lỗi, cần yêu cầu sửa chữa ngay
Khoản 2 Điều 124 LXD 2014 cũng quy định về trách nhiệm đảm bảo điều kiện bàn giao căn hộ của chủ đầu tư đó là:
– Chủ đầu tư phải có trách nhiệm tiếp nhận công trình là nhà chung cư theo đúng hợp đồng xây dựng ký kết với nhà thầu;
– Người tham gia bàn giao phải chịu trách nhiệm về căn hộ, nhà chung cư do mình xác nhận trong quá trình bàn giao;
– Nếu chủ đầu tư không đồng thời là người quản lý sử dụng chung cư thì phải thực hiện bàn giao nhà chung cư cho ban quản trị (chủ quản lý sử dụng công trình) sau khi đã tổ chức nghiệm thu; Nếu chưa bàn giao được công trình xây dựng là nhà chung cư cho ban quản trị thì chủ đầu tư phải có trách nhiệm tạm thời quản lý, vận hành công trình xây dựng (Khoản 4 Điều 124 LXD).
– Khi bàn giao cần phải lập biên bản bàn giao căn hộ.
