Căn hộ dạng chung cư đã trở thành sản phẩm nhà ở rất được ưa chuộng bởi giá thành rẻ và là giải pháp đáp ứng nhu cầu ở, đặc biệt tại các thành phố lớn rất đông dân cư mà quỹ đất thì có hạn. Mua bán nhà chung cư là một giao dịch dân sự rất phức tạp và có giá trị cao. Vì vậy, pháp luật có nhiều quy định cụ thể về việc bán căn hộ có hợp pháp hay không. Chúng ta hãy xem các điều kiện mở bán chung cư qua bài viết dưới đây của Tư vấn luật đất đai nhé.
Điều kiện mở bán chung cư
Việc nắm rõ điều kiện mở bán căn hộ, lô đất dự án và hành lang pháp lý của các dự án này là điều quan trọng đối với những ai có nhu cầu kinh doanh, đầu tư bất động sản. Đặc biệt trong khi thị trường bất động sản đang tăng trưởng nhanh và mạnh.
Theo khoản 3 Đều 3 Luật Nhà ở 2014, nhà chung cư là nhà có từ 02 tầng trở lên, trong đó có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình. Nhà chung cư được sử dụng vào 02 mục đích chính: Nhà chung cư để ở và nhà chung cư kết hợp để ở và kinh doanh.
Theo đó, Điều 117 Luật Nhà ở nêu rõ các hình thức giao dịch của nhà chung cư gồm: Mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, thừa kế, thế chấp,… Trong đó, điều kiện để mở bán nhà chung cư được quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở 2014 gồm:
– Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;
– Nhà ở không có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu;
– Nhà ở đang trong thời hạn sở hữu nhà ở (trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn);
– Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật;
– Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Bên cạnh nhà ở đã hình thành, pháp luật còn cho phép thực hiện giao dịch đối với nhà ở hình thành trong tương lai. Điều kiện mở bán nhà ở chung cư trong trường hợp này được quy định chặt chẽ hơn để đảm bảo tối đa quyền lợi của các bên và tránh rủi ro xảy ra.
Căn cứ theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, điều kiện nhà chung cư hình thành trong tương lai được mở bán như sau:
– Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
– Có Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
– Đã có thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của Sở Xây dựng.
– Đã được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.
Quy định của pháp luật về các loại nhà chung cư
Các tòa nhà chung cư được xây dựng cho một mục đích cụ thể và có hai loại: loại thứ nhất là nhà ở, loại thứ hai là hỗn hợp vừa ở vừa thương mại. Đối với bất động sản nhà ở, khi bán căn hộ trong khu nhà ở này, chủ đầu tư phải tuân thủ các quy định. Theo quy định về nhà chung cư tại khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014, ta thấy dựa vào mục đích sử dụng, nhà chung cư bao gồm:
– Nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở;
– Nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Theo đó, tại khoản 4 và khoản 5 Điều 3 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định về nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp như sau:
4. Nhà chung cư có mục đích để ở là nhà chung cư được thiết kế, xây dựng chỉ sử dụng cho mục đích để ở.
5. Nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp là nhà chung cư được thiết kế, xây dựng để sử dụng vào mục đích ở và các mục đích khác như làm văn phòng, dịch vụ, thương mại.”
Đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp, khoản 1 Điều 1 Thông tư 06/2019/TT-BXD quy định bao gồm các loại nhà cụ thể như sau:
“1. Quy chế này áp dụng đối với nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp dùng để ở và sử dụng vào các mục đích khác (bao gồm căn hộ dùng để ở, cơ sở lưu trú du lịch, công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng và các công trình khác) theo quy định tại Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 (sau đây gọi chung là Luật Nhà ở), bao gồm:
a) Nhà chung cư thương mại;
b) Nhà chung cư xã hội, trừ nhà chung cư quy định tại Khoản 2 Điều này;
c) Nhà chung cư phục vụ tái định cư;
d) Nhà chung cư cũ thuộc sở hữu nhà nước đã được cải tạo, xây dựng lại;
đ) Nhà chung cư sử dụng làm nhà ở công vụ.”
Như vậy, nhà chung cư bao gồm nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và sử dụng vào các mục đích khác theo quy định của pháp luật.
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Điều kiện mở bán chung cư theo quy định?” đã được Tư vấn luật đất đai giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan các vấn đề pháp lý ví dụ như hướng dẫn soạn mẫu đơn xin nghỉ việc riêng. Hãy liên hệ tới chúng tôi để giải quyết vấn đề của bạn nhé
Câu hỏi thường gặp
Đối với bên bán, chủ thể bán căn hộ chung cư phải đáp ứng điều kiện sau:
Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định. Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
Đối với bên mua căn hộ chung cư phải đáp ứng điều kiện sau:
Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Đồng thời phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai như sau:
Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
Chiếu theo quy định trên thì việc thanh toán lần đầu khi mua chung cư hình thành trong tương lai trước 50% giá trị hợp đồng là không đúng quy định.
