Xin chào Luật sư. Tôi hiện đang làm trong ngành thiết kế xây dựng, tôi được biết rằng trước khi xây dựng bất kỳ công trình nào thì bản vẽ thiết kế luôn thể hiện rõ hệ số sử dụng đất để chủ đầu tư, chủ nhà năm được quy mô của công trình, từ đó xây dựng kế hoạch kinh phí đầu tư cho công trình cũng như xác lập các giấy tờ nhà đất thuận tiện hơn. Vậy pháp luật quy định về hệ số sử dụng đất như thế nào? Hệ số sử dụng đất có tính tầng hầm không? Quy định pháp luật về vấn dề này như thế nào? Mong được Luật sư giải đáp, tôi xin chân thành cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến bộ phận tư vấn đất đai chúng tôi. Tại bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc cho bạn. Hi vọng bài viết mang lại nhiều điều bổ ích đến bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Hệ số sử dụng đất có tính tầng hầm không?
Mục 1.4.21 Quy chuẩn QCVN 01:2021/BXD ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD quy định như sau:
Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ của tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm (trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích lô đất.
Như vậy, hệ số sử dụng đất có tính tầng hầm.
Đơn vị tính hệ số sử dụng đất là “lần” (với FAR) và “%” (với FSI). Quy định hệ số sử dụng đất được ghi nhận tại Thông tư 22/2019/TT-BXD của Bộ Xây dựng ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng.
Hệ số sử dụng đất trong tiếng Anh là Floor Area Ratio (FAR), ngoài ra còn một số cách gọi khác như Floor Space Ratio (FSR), Floor Space Index (FSI), Site Ratio hay Plot Ratio.
Theo cách hiểu khoa học hệ số sử dụng đất chính là tỉ lệ giữa tổng diện tích mặt sàn cho toàn bộ công trình xây dựng đối với diện tích của toàn bộ lô đất. Những hệ số này không bao gồm các diện tích mặt bằng như hố thang máy, tầng mái hay diện tích mặt sàn của tầng hầm.
Hiểu theo định nghĩa của giới chuyên gia bất động sản đó là mật độ xây dựng các công trình nhà ở với diện tích không gian trong một dự án. Ví dụ như dự án A có 60% diện tích dùng để xây dựng nhà ở và 40% còn lại dùng cho các công trình công cộng và hệ thống cây xanh cho toàn khu đô thị của dự án xây dựng.
Như vậy hệ số sử dụng đất có tác dụng chính là dùng để khống chế số tầng cao của các toàn nhà trong một dự án. Giúp chủ đầu tư cân bằng mật độ xây dựng phù hợp với luật xây dựng của nhà nước. Để dự án có thể thành công phù hợp với quy định pháp luật thì yếu tố hệ số sử dụng đất trở nên rất quan trọng, hệ số này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quy mô dự án, chi phí đầu tư xây dựng công trình cũng như sản phẩm mà nhà đầu tư tạo ra. Do đó, dự án của các chủ đầu tư có thành công hay không có được khách hàng đón nhận hay không phụ thuộc rất nhiều vào giai đoạn tính toán hệ số sử dụng đất.
Công thức tính hệ số sử dụng đất
Từ định nghĩa hệ số sử dụng đất có thể suy ra công thức tính hệ số sử dụng đất như sau:
| Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn của công trình : Tổng diện tích lô đất |
Trong đó: Tổng diện tích sàn của công trình bao gồm cả tầng hầm, trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình.
Quy định về hệ số sử dụng đất tối đa
Hệ số sử dụng đất tối đa được xác định trong đồ án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại bảng hệ số sử dụng đất tối đa của lô đất chung cư, công trình dịch vụ đô thị và công trình sử dụng hỗn hợp cao tầng theo diện tích lô đất và chiều cao công trình sau:
| Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m) | Hệ số sử dụng đất tối đa (lần) theo diện tích lô đất | |||
| ≤ 3 000 m2 | 10 000 m2 | 18 000 m2 | ≥ 35 000 m2 | |
| ≤16 | 4,0 | 3,5 | 3,4 | 3,25 |
| 19 | 4,8 | 3,9 | 3,78 | 3,6 |
| 22 | 5,6 | 4,34 | 4,2 | 3,99 |
| 25 | 6,4 | 4,64 | 4,48 | 4,24 |
| 28 | 7,2 | 4,95 | 4,77 | 4,5 |
| 31 | 8,0 | 5,3 | 5,1 | 4,8 |
| 34 | 8,8 | 5,61 | 5,39 | 5,06 |
| 37 | 9,6 | 5,88 | 5,64 | 5,28 |
| 40 | 10,4 | 6,24 | 5,98 | 5,59 |
| 43 | 11,2 | 6,58 | 6,3 | 5,88 |
| 46 | 12,0 | 6,9 | 6,6 | 6,15 |
| >46 | 12,8 | 7,2 | 6,88 | 6,4 |
| CHÚ THÍCH 1: Đối với các lô đất có diện tích, chiều cao không nằm trong bảng này được phép nội suy giữa 2 giá trị gần nhất. CHÚ THÍCH 2: Các lô đất xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, là điểm nhấn cho đô thị đã được xác định thông qua quy hoạch cao hơn có thể xem xét hệ số sử dụng đất > 13 lần nhưng cần phải được tính toán đảm bảo không gây quá tải lên hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị. |
Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất trong xây dựng
Mục đích của hệ số sử dụng đất trong quy hoạch là để giới hạn số tầng ở các khu đô thị cho tương ứng với mật độ dân cư được cho phép. Hệ số này đóng vai trò vô cùng quan trọng trong thi công và xây dựng. Bởi vì hệ số này sẽ thể hiện được quy mô của công trình xây dựng và chi phí xây dựng.
Ví dụ: Khi xây dựng các căn hộ cho diện tích như nhau trên một khu đất có diện tích 1000m2 thì:
+ Khi hệ số sử dụng đất là 5 có nghĩa có thể xây được 50 căn hộ và mỗi căn hộ sẽ sở hữu 1/50 diện tích lô đất (20m2)
+ Khi hệ số sử dụng đất là 2 có nghĩa có thể xây được 20 căn hộ và mỗi căn hộ sẽ sở hữu 1/20 diện tích lô đất (50m2)
Qua đó có thế thấy, hệ số sử dụng đất tỷ lệ thuận với mật độ khu dân cư. Càng thấp thì mật độ dân cư càng thấp, kéo theo đó thì chất lượng cuộc sống của chủ căn hộ sẽ càng cao.
Hơn nữa, khi hệ số càng thấp thì càng dễ tìm được nhà đầu tư xây dựng hơn khi nó hết vòng đời (niên hạn sử dụng từ 50 – 70 năm). Vì khi nhận đầu tư xây mới cho một dự án cũ, để có thể đảm bảo bố trí tái định cư cho người dân và đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư, thì hệ số sử dụng đất mới cần phải hơn gấp 3 lần của khu cũ.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Trình tự, thủ tục thu hồi đất vi phạm pháp luật về đất đai
- Sổ mục kê là gì?
- Quy định về đền bù đất tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
Thông tin liên hệ
Trên đây là những vấn đề liên quan đến “Hệ số sử dụng đất có tính tầng hầm không?”. Luật sư X tự hào sẽ là đơn vị hàng đầu hỗ trợ mọi vấn đề cho khách hàng liên quan đến tư vấn pháp lý, thủ tục giấy tờ liên quan đến thủ tục Nhà nước thu hồi đất hay tìm hiểu về giá đền bù tài sản trên đất khi Nhà nước thu hồi… Nếu quý khách hàng còn phân vân, hãy đặt câu hỏi cho Luật sư X thông qua số hotline 0833102102 chúng tôi sẽ tiếp nhận thông tin và phản hồi nhanh chóng.
Câu hỏi thường gặp:
Mục đích của hệ số sử dụng đất trong quy hoạch là để giới hạn số tầng ở các khu đô thị cho tương ứng với mật độ dân cư được cho phép. Hệ số này đóng vai trò vô cùng quan trọng trong thi công và xây dựng. Bởi vì hệ số này sẽ thể hiện được quy mô của công trình xây dựng và chi phí xây dựng
Hệ số sử dụng đất giúp nhà nước thống kê được sức phát triển kinh tế khu vực. Kinh tế càng phát triển thì nhu cầu đầu tư xây dựng cũng như nhà ở ngày càng được tăng cao.
Đối với người dân và các nhà đầu tư, hệ số này mang đến rất nhiều thông tin. Hệ số này giúp cho bạn có thể tính toán được chính xác nhất diện tích cần xây dựng. Chi phí phải bỏ ra cũng từ đó mà được thống kê chính xác hơn. Điều này giúp đẹp cảnh quan đô thị, thành phố được thông thoáng hơn, không gây ùn tắc hoặc các vấn đề trong việc di chuyển và quan trọng nhất đó là đảm bảo an toàn, sinh mạng cho người dân.
+ Hệ số sử dụng đất là căn cứ để xác định giới hạn số tầng ở các dự án khu đô thị tương ứng với mật độ xây dựng đựơc phép.
+ Hệ số sử dụng đất thể hiện quy mô công trình, phí xây dựng.
+ Hệ số xây dựng càng cao thì lợi ích kinh tế có thể sẽ cao vì tăng diện tích sàn; khi phối hợp với mật độ xây dựng sẽ giúp tiết kiệm được quỹ đất. Tuy nhiên, khi hệ số sử dụng quá cao sẽ tác động đến hệ thống hạ tầng khu vực, làm giảm mức độ cạnh tranh của dự án.
+ Hệ số sử dụng đất tỷ lệ thuận với mật độ dân cư khu vực; hệ số sử dụng càng thấp thì mật độ dân cư tai dự án càng thấp.
+ Hệ số sử dụng đất ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ; tỷ lệ hệ số sử dụng càng thấp thì diện tích sử dụng càng lớn, khi đó càng có lợi cho chủ căn hộ.
