Mua bán đất giấy tay năm 1994 có được hợp pháp?

Câu hỏi: Vào năm 1994 bố tôi có mua một mảnh đất của nhà hàng xóm với diện tích là 1 ha với giá 5 chỉ vàng và tại thời điểm đó thì hai bên có làm giấy tờ mua bán viết tay có chữ ký của 2 bên và nhờ người làm chứng cũng đã ký tên vào đó. Lúc ấy nhà hàng xóm chưa làm sổ đỏ nên cũng chưa sang tên mảnh đất đó cho bố tôi. Sau này khi hàng xóm mất thì người con trai ông ấy đứng tên giấy chứng nhận phần đất đó và không chịu sang tên cho nhà tôi. Luật sư cho tôi hỏi là “Mua bán đất giấy tay năm 1994” thì có hợp pháp hay không ạ. Tôi xin cảm ơn.

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi, để tìm hiểu các vấn đề liên quan đến mua bán đất giấy viết tay cũng như để giải đáp thắc mắc của bạn thì mời bạn hãy cùng tìm hiểu qua bài viết dưới đây của Tư vấn luật đất đai nhé.

Mua bán đất giấy viết tay là gì?

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì khi chủ sở hữ đất muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì sẽ phải tuân thủ theo các điều kiện theo quy định và hợp đồng chuyển nhượng phải được lập thành văn bản và được công chứng hoặc chứng thực.

Mua bán đất giấy viết tay là việc chủ sở hữu đất thỏa thuận các điều khoản mua bán với bên mua qua giấy viết tay . Thông thường giấy mua bán đất viết tay này sẽ không được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.

Mọi người vẫn thường hiểu rằng giấy mua bán đất viết tay là một dạng hợp đồng mua bán nhà đất. Sau khi hai bên thống nhất trên cơ sở tự nguyện thuận mua vừa bán, hai bên sẽ ký với nhau một hợp đồng mua bán.

Một bản hợp đồng được viết theo hình thức là giấy mua bán nhà đất viết tay sẽ không có được sự công nhận của nhà nước và pháp luật mà chỉ có sự thỏa thuận của các bên với nhau dành cho hoạt động mua bán này.

Về chủ thể giao kết hợp đồng, phải là người có năng lực hành vi dân sự. có khả năng nhận thức và làm chủ được hành vi.

Nội dung của hợp đồng không trái các quy định của pháp luật và không trái đạo đức xã hội. Nếu hợp đồng mua bán nhà đất có nội dung vi phạm các điều cấm của pháp luật và trái đạo đức xã hội thì hợp đồng này sẽ vô hiệu.

Việc giao kết, xác lập hợp đồng hoàn toàn do ý chí, sự tự nguyện của các bên chủ thể tham gia. Hợp đồng bị coi là xác lập không có sự tự nguyện nếu:

• Hợp đồng giả tạo;
• Hợp đồng được xác lập do nhầm lẫn;
• Hợp đồng xác lập do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép;
• Xác lập hợp đồng trong khi không nhận thức, làm chủ được hành vi.

Về hình thức của hợp đồng phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của pháp luật và phải được công chứng chứng thực.

Mua bán đất giấy tay năm 1994 có hợp pháp không?

Hiện nay có rất nhiều trường hợp người dân vẫn thực hiện việc mua bán đất qua hợp đòng giấy viết tay do nhiều người vẫn chưa hiểu đúng về việc mua bán đất bằng giấy viết tay chỉ có hiệu lực trong một số trường hợp và từng thời điểm nhất định và cũng chưa nắm được các quy định của pháp luật liên quan đến hợp đồng mua bán đất.

Thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận

Khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định như sau:

“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014”.

Theo đó, nếu đã chuyển nhượng trên thực tế (một bên trả tiền, bên còn lại giao đất nhưng chưa sang tên) thì không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất nữa mà phải thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng nộp hợp đồng, văn bản chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

Lưu ý: Mặc dù chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay trước ngày 01/7/2014 vẫn có hiệu lực nhưng cần lưu ý theo từng khoảng thời gian.

– Nếu sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/01/2008 thì dù thửa đất đó không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì chuyển nhượng đó vẫn có hiệu lực.

– Nếu sử dụng đất do nhận chuyển nhượng từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 thì phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nếu không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì chuyển nhượng đó không có hiệu lực.

Trường hợp đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng bằng giấy viết tay mà muốn được cấp Giấy chứng nhận thì người nhận chuyển nhượng phải chuẩn bị hồ sơ và thực hiện theo thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu (cấp mới).

Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận

Căn cứ khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận chuyển nhượng chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển nhượng theo quy định thì người nhận chuyển nhượng nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có để có Giấy chứng nhận mới.

Thủ tục cấp sổ đỏ khi mua đất bằng giấy viết tay

Để người sử dụng đất yên tâm sử dụng và cũng là điều kiện cần phải có khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho hay cho thuê… đất đai thì việc cần phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều rất cần thiết. Vậy thì thủ tục xn cấp giấy chứng nhận khi mua đất bằng giấy viết tay như thế nào?. Hãy cùng tìm hiểu nhé.

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ:

Người SDĐ chuẩn bị hồ sơ theo quy định tại Khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014:

– Đơn đăng ký, cấp sổ đỏ lần đầu theo Mẫu số 04/ĐK;

– Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 Nghị định 43 đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;

– Một trong các giấy tờ về tài sản gắn liền với đất như giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm theo quy định đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Đối với đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Bước 2: Nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ

 + Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất hoặc văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục đăng ký

 + Ủy ban nhân dân cấp xã kiểm tra hồ sơ, niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét và giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

 + Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ đăng ký, xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào đơn đăng ký; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

 + Cơ quan tài nguyên và môi trường kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hồ sơ đã giải quyết được chuyển cho văn phòng đăng ký đất đai để trao cho người được cấp (nếu hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký đất đai) hoặc văn phòng đăng ký đất đai gửi cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp (nếu hồ sơ được nộp tại Ủy ban nhân dân cấp xã). 

Cơ quan thực hiện:

Theo quy định tại các Điều 70 Nghị định 43, Khoản 19 Điều 1 Nghị định 148 thì tùy từng trường hợp mà người dân có thể nộp 01 bộ hồ sơ tại một trong các cơ quan được tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục cấp sổ đỏ gồm:

– UBND cấp xã nơi có đất;

– Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả theo quy định của UBND cấp tỉnh (đối với địa phương đã có Bộ phận một cửa).

Thời gian giải quyết 

– Thời gian thực hiện thủ tục: Không quá 30 ngày. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện không quá 40 ngày.

– Thời gian theo quy định trên được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người SDĐ; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp SDĐ có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Chi phí cấp sổ đỏ cho giấy tờ viết tay

• Phí công chứng. Phí công chứng thỏa thuận phân chia di sản căn cứ vào giá trị di sản. 
• Tiền sử dụng dụng đất: Theo điều 100 luật Đất đai 2013, không phải nộp tiền sử dụng đất
• Lệ phí trước bạ
• Lệ phí cấp sổ đỏ. 

Thông tin liên hệ

Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Mua bán đất giấy tay năm 1994”. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Tư vấn luật đất đai với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ như tư vấn pháp lý về soạn thảo mẫu hợp đồng chuyển nhượng nhà đất. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833102102

Câu hỏi thường gặp